開發(fā)商面臨資金之困 降價(jià)銷售或?qū)?quot;破冰"

堅(jiān)固的房?jī)r(jià)正露出“降價(jià)銷售”的苗頭

　　“打蛇要打在七寸上”。在一輪接一輪嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后，房地產(chǎn)商的“七寸”——資金鏈被有效擊中，此前堅(jiān)固的價(jià)格聯(lián)盟正露出“降價(jià)銷售”的苗頭。

　　繼“國(guó)八條”和房產(chǎn)稅試點(diǎn)之后，央行又在2月8日宣布加息。有市場(chǎng)分析人士對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》指出，作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，連續(xù)出臺(tái)的調(diào)控措施將重?fù)粜履陿鞘谐山涣浚扔谫Y金壓力，開發(fā)商或?qū)⒔祪r(jià)拋售其手中房 論壇 新聞源。

　　不過，本報(bào)記者在采訪過程中發(fā)現(xiàn)，在今年特殊的調(diào)控背景下，不少開發(fā)商認(rèn)為降價(jià)對(duì)其銷售的幫助甚微，怎樣讓剛性需求把房子買得更容易點(diǎn)，才是破冰的關(guān)鍵。

　　開發(fā)商：資金鏈日益緊張

　　2011年春節(jié)前后，房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇連環(huán)“重創(chuàng)”，尤其是作為房產(chǎn)稅試點(diǎn)的上海和重慶兩地樓市，更是“草木皆兵”。記者發(fā)現(xiàn)，進(jìn)入

　　“寒冬”的上海樓市已經(jīng)偶現(xiàn)樓盤優(yōu)+ 論壇 新聞 視頻惠促銷的身影。但是，這些樓盤打折促銷的“誠(chéng)意”卻略顯不足。

　　上海浦東一個(gè)樓盤目前推出一批5樓以下的尾盤進(jìn)行促銷，其中2房最高可享受總價(jià)23萬元的優(yōu)惠，3房最高可享受總價(jià)25萬元的優(yōu)惠。銷售人員介紹，折前這批房源的單價(jià)不到21000元/平方米，折后單價(jià)則約為18000元/平方米。但記者從佑威樓市通獲得的數(shù)據(jù)顯示，該盤在去年12月成交的7套房源，最低單價(jià)為17816元/平方米，最高單價(jià)為22242元/平方米。前后對(duì)比看來，折后均價(jià)似乎并不“給力”。

　　市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，這主要是因?yàn)閷?duì)于身經(jīng)百戰(zhàn)的開發(fā)商來說，目前還沒到降價(jià)促銷的時(shí)候。

　　“開發(fā)商最主要的資金來源還是項(xiàng)目的預(yù)售款，‘新國(guó)八條’和房產(chǎn)稅的出臺(tái)，后期成交量必然會(huì)出現(xiàn)一波明顯的下跌。那時(shí)才是考驗(yàn)開發(fā)商資金鏈的主要時(shí)候?！庇油康禺a(chǎn)研究中心副主任陸騎麟如是說。

　　事實(shí)上，去年以來，開發(fā)商的資金鏈危機(jī)已經(jīng)有目共睹。Wind數(shù)據(jù)顯示，2010年前三季度，申萬房地產(chǎn)行業(yè)的整體資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)70%，136家房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-884.21億元，而上年同期該數(shù)額為522.19億元，近七成上市房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)。而隨著調(diào)控的日益深入，開發(fā)商的資金鏈問題正在被日益放大。

　　其中，開發(fā)商主要的銷售資金回籠渠道或?qū)⑹艿矫黠@的影響。與此同時(shí)，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場(chǎng)進(jìn)行公開募資的難度也越來越大。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，去年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中，開發(fā)商銀行貸款和居民個(gè)人按揭貸款增速均出現(xiàn)明顯回落。央行數(shù)據(jù)也顯示，去年我國(guó)新增房地產(chǎn)貸款同比增速比上年末降低10個(gè)百分點(diǎn)。其中地產(chǎn)開發(fā)貸款余額同比增速較上年驟降八成。

　　而經(jīng)目前的三次加息后，五年期以上貸款利率累計(jì)提升66個(gè)基點(diǎn)，由于未來不排除繼續(xù)加息的可能，房地產(chǎn)開發(fā)貸融資成本會(huì)逐漸提升。資深分析師夏立軍指出，從去年下半年以來，一些融資平臺(tái)比如信托方面的融資向房地產(chǎn)的流向也已經(jīng)有所控制，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)資金收緊的局面在今年年初還在延續(xù)。

　　降價(jià)求售最沒技術(shù)含量？

　　分析人士認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和銀行信貸環(huán)境將在2011年變得更加嚴(yán)峻，一旦資金緊張，開發(fā)商后期就會(huì)選擇降價(jià)求售，保證其自身的資金需求。

　　回顧往年，以滾動(dòng)開發(fā)為策略的大型開發(fā)房企，都是歷次宏觀調(diào)控下帶頭降價(jià)促銷的主角。不過，一位不愿意透露姓名的知名開發(fā)商代表昨日在接受本報(bào)記者的采訪時(shí)表示，此輪宏觀調(diào)控政策十分特殊，有限購(gòu)，也有房產(chǎn)稅，還有加息預(yù)期，傳統(tǒng)意義上的降價(jià)未必能解決困擾開發(fā)商的銷售問題。

　　“春節(jié)期間，我和其他幾個(gè)同行吃飯聊天，大伙目前還處于觀望階段?！痹撻_發(fā)商代表透露，目前并沒

　　有聽說有同行會(huì)在短期內(nèi)降價(jià)。“多年經(jīng)驗(yàn)告訴我們，這次調(diào)控下，降價(jià)沒有用，越降價(jià)越?jīng)]人買。我們聊得更多的，還是怎么樣讓自住客戶把房子買得更容易些。”他表示，經(jīng)過觀察發(fā)現(xiàn)，目前市場(chǎng)中剛性需求仍在，但有一部分需求受新政影響，會(huì)因此增加購(gòu)房成本，在此背景下，如何讓市場(chǎng)中有限的剛性需求把房子買得更容易些，才是普通住宅開發(fā)商銷售破冰的關(guān)鍵。

　　和普通住宅開發(fā)商相比，豪宅開發(fā)商更為苦惱一些。一位豪宅開發(fā)商代表昨日向本報(bào)記者表示，豪宅買家名下多不止一套房源，因此許多豪宅買家已被限購(gòu)?！斑@種情況下，豪宅開發(fā)商更不會(huì)降價(jià)，因?yàn)榫退憬盗藘r(jià)，不滿足政策要求的購(gòu)房者還是照樣不能買。所以目前來看，豪宅開發(fā)商只能熬著。時(shí)間熬長(zhǎng)了，就肯定要融資。至于融資渠道，就要看開發(fā)商們各顯神通了?！?/p>

　　另?yè)?jù)報(bào)道，目前海外融資正成 論壇 新聞為近期國(guó)內(nèi)幾家大型房企重要的議題。1月份，恒大地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、雅居樂等房企通過海外發(fā)債、優(yōu)先票據(jù)、向外資銀行借貸等方式融得資金。蘇格蘭皇家銀行近日發(fā)布報(bào)告稱，今年以來中國(guó)房地產(chǎn)在離岸的債務(wù)融資金額已達(dá)280億元人民幣，相當(dāng)于去年全年的四成，預(yù)期未來房地產(chǎn)商的債務(wù)融資將更頻繁密集。

來源：華西都市報(bào)

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