各地樓市“淡”而不“定” 炒樓資金另謀出路

繼上海、青島、濟(jì)南等地率先出臺(tái)落實(shí)“新國(guó)八條”的樓市限購(gòu)細(xì)則后，春節(jié)過后各地限購(gòu)細(xì)則料將密集出臺(tái)。

按照“新國(guó)八條”有關(guān)規(guī)定，尚未采取住房限購(gòu)措施的直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過高、上漲過快的城市，要在2月中旬之前，出臺(tái)住房限購(gòu)實(shí)施細(xì)則。有業(yè)內(nèi)人士計(jì)算，在上述要求下，將至少有36個(gè)城市出臺(tái)或更新住房限購(gòu)措施。但截至目前，僅有青島、上海和濟(jì)南三地出臺(tái)了細(xì)化政策。這意味著，在未來數(shù)天內(nèi)，限購(gòu)政策將在多個(gè)城市密集鋪開，樓市將迎來前所未有的限購(gòu)大潮。

各地春節(jié)樓市“冬眠”：全國(guó)重點(diǎn)城市成交清淡

春節(jié)期間，各地樓市成交清淡，但方向未定。北京、上海、深圳等一線城市以及重慶、南昌等二三線城市的住房成交都比較清淡。比如，北京住房成交同比銳降，重慶部分樓盤是零成交。在“淡”的同時(shí)，樓市未來走勢(shì)未“定”。房產(chǎn)稅會(huì)不會(huì)在短期內(nèi)全國(guó)推行等政策不確定性猶存；嚴(yán)厲的行政手段打壓之后，購(gòu)房需求會(huì)不會(huì)再次反彈；房?jī)r(jià)明顯松動(dòng)的跡象尚未出現(xiàn)；成交量會(huì)否持續(xù)萎縮也有待觀察。

====一線城市 ====

政策“高壓”下 北京樓市成交大跌六成

北京“升級(jí)版”限購(gòu)令仍懸而未出，但樓市成交量已經(jīng)大幅下滑。14日記者獲悉，在“新國(guó)八條”等政策影響之下，上周北京樓市無論是期房住宅、二手房，還是總成交量均下跌六成左右。其中，上周期房住宅日均成交量不足110套，成為2010年調(diào)控以來的次低點(diǎn)，市場(chǎng)觀望氣氛非常濃厚。

據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)后首周（2月7日-13日），北京樓市成交明顯降溫，其中期房住宅成交量?jī)H為740套，現(xiàn)房住宅成交量為161套，二手房更是僅成交3110套，比春節(jié)前最后一周分別下跌65.6%、54.5%、59.5%。另據(jù)統(tǒng)計(jì)，上周北京樓市總成交量為4011套，較春節(jié)前最后一周減少6166套，下跌幅度達(dá)60.6%。

值得注意的是，按上述數(shù)據(jù)計(jì)算，上周北京期房住宅日均成交量不足110套，成為2010年調(diào)控以來的次低點(diǎn)，僅較最低點(diǎn)多出15套左右。樓市成交的大幅下滑雖有淡季因素影響，但政策調(diào)控影響力仍可見一斑。

上海樓市成交陷入冰點(diǎn) 降價(jià)促銷重現(xiàn)

春節(jié)假日期間，上海新房市場(chǎng)2月2日至5日出現(xiàn)連續(xù)4天零成交，2月6日至8日三天內(nèi)也僅有24套新建商品住宅成交。二手房市場(chǎng)同樣陷入冰點(diǎn)，記者從漢宇地產(chǎn)、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等多家中介機(jī)構(gòu)分行了解到，除了部分熱點(diǎn)區(qū)域有一定量的咨詢客戶外，幾乎沒有任何成交。

佑威房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，2月2日-2月5日的4天內(nèi)，上海新建商品房成交套數(shù)為零，直到2月6日才顯示商品住宅成交3套。隨后的兩天內(nèi)，2月7日全市一手商品住宅成交4套，2月8日成交17套。整個(gè)春節(jié)7天長(zhǎng)假，全上海一手商品住宅成交總共24套。

佑威機(jī)構(gòu)分析師陸騎麟表示，雖然春節(jié)假期是交易淡季，去年同期全市成交也不過二十余套，但今年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行了持續(xù)調(diào)控，尤其是上海受到房產(chǎn)稅的影響，房?jī)r(jià)調(diào)整的壓力很大。2011年樓市的整體低迷已經(jīng)不可避免。

春節(jié)6天僅18套房成交 深圳或?qū)?領(lǐng)跌"全國(guó)樓市

記者9日在深圳市規(guī)劃國(guó)土委網(wǎng)站上看到，大年三十（2月2日）、年初一（2月3日）、年初二（2月4日）3天，全市新房為零成交。年初三（2月5日），新房共成交4套，共314平方米，均價(jià)為每平方米1.39萬元，成交區(qū)域?yàn)辇垗彛怀跛模?月6日），成交新房6套，466平方米，也來自龍崗，均價(jià)為每平方米1.4萬元；初五（2月7日），成交新房8套，579.28平方米，均價(jià)每平方米13906元，還是來自龍崗。記者注意到，這18套新房均來自龍崗一個(gè)在今年1月初推廣的新樓盤。

業(yè)界人士稱，這個(gè)春節(jié)假期深圳樓市最鮮明的特征就是房企封盤休假、不做推廣。他認(rèn)為，目前來看，新“國(guó)八條”為史上最嚴(yán)是實(shí)至名歸，但調(diào)控效果還需從春節(jié)后的成交走勢(shì)進(jìn)行推斷。由于有效需求再度受到抑制，與往年相比，春節(jié)期間積蓄的反彈力量將會(huì)減弱，后續(xù)反彈面臨阻力。

杭州樓市冷清 春節(jié)七天成交15套

截止到正月初六2月8日22：00，主城區(qū)共成交15套房源，預(yù)定23套。 相比虎年春節(jié)長(zhǎng)假期間主城區(qū)“零成交、零預(yù)定”，兔年春節(jié)的樓市行情在多重政策調(diào)控利空下還算樂觀。

初五、初六兩日主城區(qū)在成交量有所回暖，兩日共預(yù)定了22套，其中20套為位于之江板塊的梧桐燕廬，1套為位于濱江的積家，1套為御西湖。

另外，2月2日除夕僅成交3套，3日初一成交6套，4日年初二整個(gè)杭州樓市零預(yù)定零成交，6日年初三和7日年初四主城區(qū)均僅成交1套。

穗樓市節(jié)后成交量反彈一倍 超三成網(wǎng)友認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)松動(dòng)

==== 二線城市 ====

重慶主城春節(jié)樓市遇“冷” 比去年少賣50套

與春節(jié)紅火的過節(jié)氣氛相比，春節(jié)樓市卻冷清不少。根據(jù)重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從大年三十到昨日下午6點(diǎn)，這8天主城商品房（一手）交易291套，交易量比去年同期減少了50多套。

據(jù)重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，大年三十（2日）當(dāng)天，主城區(qū)僅有兩套房屋成交，位于江北和渝中區(qū)，成交面積215平方米左右。正月初一，主城區(qū)則僅有北部新區(qū)成交13套住房。正月初二，主城區(qū)統(tǒng)統(tǒng)交上白卷。正月初三，主城區(qū)共成交5套房源。正月初四，主城當(dāng)日成交量終于突破個(gè)位數(shù)，共成交36套房源。記者獲悉，正月初五成交商品房59套，初六成交46套房源，而正月初七（加息首日），主城區(qū)交易量一天飆升至132套。

限購(gòu)令和利率上調(diào)“凍住”青島樓市

南京大多數(shù)樓盤選擇了“淡定”

武漢樓市火爆被遏制 春節(jié)前后日銷量降五成

====趨勢(shì)展望 ====

第三輪房產(chǎn)調(diào)控已出擊 一線城市樓價(jià)或跌30%

第三輪房地產(chǎn)調(diào)控雷霆出擊，組合拳迅猛，讓樓價(jià)強(qiáng)行反攻，沒能得意幾天的房地產(chǎn)商和投機(jī)者措手不及。這一次，是樓市“火鍋”的“鍋蓋”被蓋起來了。

上一周，2010年初以來的第三輪房地產(chǎn)調(diào)控雷霆出擊，組合拳迅猛，讓樓價(jià)強(qiáng)行反攻，沒能得意幾天的房地產(chǎn)商和投機(jī)者措手不及。

提高購(gòu)房成本、限購(gòu)、房產(chǎn)稅，此三管齊下，如果執(zhí)行到位，實(shí)際已經(jīng)通過行政限制和利率稅收價(jià)格基本封殺了樓市的投資投機(jī)需求。

即樓市價(jià)格繼續(xù)上漲的“鍋蓋”被蓋緊了。與此同時(shí)，“進(jìn)一步落實(shí)地方政府”和“加大保障性安居工程建設(shè)力度”，則試圖通過增加廉租房的供給，對(duì)樓市“火鍋”進(jìn)行釜底抽薪。

這一套組合拳出手后，相信蓋“鍋蓋”將直接見效。樓市成交量將大降，隨著CPI可能繼續(xù)上漲推動(dòng)進(jìn)一步加息，房產(chǎn)持有成本將不斷增大，那些擁有多套投資房的人將承受不住壓力，要拋售減壓，一旦出現(xiàn)恐慌性拋售，保守估計(jì)，房?jī)r(jià)也要出現(xiàn)30%左右的回調(diào)。

大型房企跑馬圈地 高房?jī)r(jià)向二、三線城市轉(zhuǎn)移

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，二、三線城市房?jī)r(jià)水漲船高。1月17日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2010年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況顯示，2010年12月全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格環(huán)比（比上月）上漲0．3％，為連續(xù)四個(gè)月環(huán)比上漲。其中一線城市房?jī)r(jià)波動(dòng)幅度較小，主要是部分二、三線城市房?jī)r(jià)上漲所致。

專家認(rèn)為，這一現(xiàn)象值得警惕。去年12月，中國(guó)社科院發(fā)布《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告》，認(rèn)為中國(guó)二、三線城市才是房?jī)r(jià)泡沫指數(shù)最高的“危險(xiǎn)區(qū)”。報(bào)告指出，全國(guó)35個(gè)大中城市平均房?jī)r(jià)泡沫達(dá)29％，泡沫指數(shù)最高的前7個(gè)城市分別是福州、杭州、南寧、青島、天津、蘭州、石家莊，這些城市的泡沫成分占實(shí)際價(jià)格比例在50％。長(zhǎng)春市泡沫指數(shù)為47．3％，高于上海。

對(duì)二、三線城市房?jī)r(jià)上的異動(dòng)國(guó)家早有察覺。早在2010年4月份，國(guó)土資源部就曾要求各級(jí)嚴(yán)防高房?jī)r(jià)、高地價(jià)向二、三線城市蔓延。去年10月份以來，中央政府調(diào)控加碼，同時(shí)督促地方政府出臺(tái)細(xì)則，除北京之外，廈門、上海等十幾個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)限購(gòu)政策。進(jìn)入新的一年以來，限購(gòu)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，直指去年歲末上漲過快的二、三線城市。

有業(yè)內(nèi)專家指出，二、三線城市限購(gòu)令的實(shí)施，對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘袖N售影響比較大，但很難讓房?jī)r(jià)下降。主要是因?yàn)橥顿Y客和熱錢開始轉(zhuǎn)移到二、三線城市。不過，顧永超等人認(rèn)為，只要調(diào)控政策落實(shí)到位，問責(zé)到位，二、三線城市的房?jī)r(jià)是可以穩(wěn)定住的。顧永超深信，此輪調(diào)控中央不達(dá)目標(biāo)不會(huì)罷休。因?yàn)橐坏┓康禺a(chǎn)泡沫在二、三線城市蔓延開來，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的危害將甚于一線城市。

==== 租房市場(chǎng) ====

新國(guó)八條致二手房或由售轉(zhuǎn)租

425套、661套。春節(jié)假期結(jié)束后兩個(gè)工作日的北京二手住宅簽約量均低于1月份757套的日均簽約量。在房屋交易趨冷的當(dāng)口，樓市開始有“房屋租賃提前升溫”的傳聞。但記者昨天從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)了解到，1月居住類房屋出租代理合同與求租人代理租賃合同分別為1472件和574件，從這組申報(bào)數(shù)字來看，京城房屋租賃市場(chǎng)并非供不應(yīng)求。

“買房畢竟不同于買車，即使政府出臺(tái)限購(gòu)措施，潛在消費(fèi)人群也不會(huì)不顧承受能力提前出手。”業(yè)內(nèi)人士表示，一旦購(gòu)房需求被控制，二手房供給形勢(shì)也會(huì)出現(xiàn)變化，短期內(nèi)決定由售轉(zhuǎn)租的房源將會(huì)大量增加。

日前出臺(tái)的“國(guó)八條”對(duì)商品房“限購(gòu)”措施提出了嚴(yán)格要求：原則上對(duì)已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?gòu)1套住房；對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ瑫和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房。

近一周來不斷有中介表示，春節(jié)之后，北京大部分區(qū)域的租金價(jià)格并未受傳統(tǒng)淡季的影響而出現(xiàn)明顯滑落，如軌道交通沿線的月租金，比1月初平均上漲了50元至150元。但北京中原三級(jí)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉對(duì)“房租上漲”之說不以為然。“經(jīng)歷過去年的房租上漲后，有經(jīng)驗(yàn)的求租人今年都趕在春節(jié)前租房，踏踏實(shí)實(shí)回家過年，導(dǎo)致1月房屋租賃成交增長(zhǎng)，并緩解了節(jié)后的租房熱，而2月份的房租價(jià)格延續(xù)了1月份的水平，未見明顯上漲?！睆埓髠ケ硎?。

連續(xù)加息推高房租 “以租養(yǎng)房”者欲轉(zhuǎn)嫁成本

昨日，記者從多家房產(chǎn)中介門店了解到，目前，由于春節(jié)長(zhǎng)假剛過，還未到租房高峰，許多房源的租金普遍維持在節(jié)前水平。但多數(shù)房產(chǎn)中介人士向記者透露，這種情況往往在高校開學(xué)和正月十五一過，大量外來務(wù)工人員返城后將會(huì)發(fā)生改變。屆時(shí)，隨著換房客戶和新租客戶的增多，房屋租賃高峰將到來，租金按照往年規(guī)律會(huì)水漲船高。

====炒樓資金 ====

商業(yè)地產(chǎn)明顯回暖

經(jīng)濟(jì)逐漸走出衰退，甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)回暖的現(xiàn)象明顯。在商品住宅市場(chǎng)遭遇嚴(yán)厲調(diào)控的背景下，萬科等地產(chǎn)大鱷紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)。投資客們已經(jīng)嗅到這股味道：下一輪，該輪到商業(yè)地產(chǎn)走紅了。

去年抑制房地產(chǎn)投資和投機(jī)的一系列政策出臺(tái)后，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域論壇 新聞沒有任何政策變化，很多資金都轉(zhuǎn)移到了商業(yè)地產(chǎn)。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁任志強(qiáng)表示：“以做商業(yè)地產(chǎn)為主業(yè)的SOHO中國(guó)的銷售為例，它去年的銷售目標(biāo)是120億元，但前10個(gè)月就完成了這個(gè)任務(wù)，是政府的政策幫了潘石屹的大忙?！?/p>

在商品住宅市場(chǎng)遭遇嚴(yán)厲調(diào)控之下，萬科、綠地和保利等房地產(chǎn)企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，涉及資本超過千億元。仲量聯(lián)行的一份報(bào)告顯示，去年北京、上海和香港三地的商業(yè)地產(chǎn)資本價(jià)值增長(zhǎng)7%至12%。

炒資或轉(zhuǎn)戰(zhàn)股市

天相投資顧問有限公司首席分析師仇彥英說：“新一輪調(diào)控政策將大大擠壓房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資空間，并迫使大批資金流入股市。歷史經(jīng)驗(yàn)表明，資金面狀況是主導(dǎo)A股市場(chǎng)走勢(shì)的重要因素之一。從這個(gè)角度而言，樓市調(diào)控升級(jí)對(duì)市場(chǎng)整體而言并非利空?！?/p>

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