2011年 商業(yè)地產(chǎn)迎來轉(zhuǎn)機

　　近日，易居房地產(chǎn)研究院與中房信共同發(fā)布《2011年中國房地產(chǎn)業(yè)報告》，分析了2011年經(jīng)濟形勢對房地產(chǎn)業(yè)的諸多影響。報告認為，由于樓市調(diào)控對住宅領(lǐng)域的打壓有可能持續(xù)，商業(yè)地產(chǎn)將會一枝獨秀，尤其商鋪租金漲幅預(yù)期最高。

　　報告指出，2011年，在全球經(jīng)濟貿(mào)易不斷復(fù)蘇的背景下，由于我國經(jīng)濟基本面預(yù)期相對穩(wěn)固，隨著國外企業(yè)以及資本的不斷進入、經(jīng)濟增長強勁以及消費者市場看好等因素的帶動下，商辦類物業(yè)的發(fā)展將繼續(xù)得到支撐。

　　目前國內(nèi)很多新興市場正處于大力開發(fā)周期中，不過零售商日益增強的需求預(yù)計將吸納掉大部分的新增存量。由于國際零售商品牌繼續(xù)在我國開設(shè)新店，預(yù)計我國市場對新增購物中心空間的需求將尤為強勁，在所有物業(yè)市場中商鋪類物業(yè)的租金將保持最大的漲幅。

　　去年以來，我國經(jīng)濟發(fā)展的總體勢頭穩(wěn)定向好，但物價水平持續(xù)過快上漲和流動性過剩的隱憂卻愈加嚴(yán)重。這意味著調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，嚴(yán)控房地產(chǎn)等引發(fā)通脹領(lǐng)域的貸款規(guī)模等政策會延續(xù)到今年，這將進一步提高開發(fā)企業(yè)的融資難度，開發(fā)投資增速可能會有所降低。

　　2011年，預(yù)計央行將繼續(xù)提高銀行準(zhǔn)備金率和加息，雖并非單獨針對房地產(chǎn)業(yè)，但是一定程度上會加大開發(fā)企業(yè)的貸款難度和成本，尤其對于銷售業(yè)績不佳的企業(yè)，這將促使部分開發(fā)商采取多種方式促銷，加速資金回籠。

　　漲幅或超一成 溫州炒房團強力圍觀

　　對于商業(yè)地產(chǎn)來說，2010年的“調(diào)控年”無疑給其發(fā)展創(chuàng)造了絕佳機遇。2011年伊始，當(dāng)新一輪的調(diào)控襲來之時，商業(yè)地產(chǎn)與住宅市場又一次出現(xiàn)了“冰火兩重天”之景象，住宅市場急速下挫的成交量更加凸顯了商業(yè)地產(chǎn)的投資火爆。

　　商業(yè)地產(chǎn)的投資熱會否造成寫字樓、產(chǎn)業(yè)園等項目價格虛高？商業(yè)地產(chǎn)今年會迎來怎樣的發(fā)展趨勢？

　　“目前商業(yè)地產(chǎn)處于一個理性的上漲階段，預(yù)計今年的漲幅將達到10%~15%?！盌TZ戴德梁行華北區(qū)商業(yè)部主管及董事聶綺冰告訴記者。

　　價格的不斷上漲更加促使投資者加快邁入商業(yè)地產(chǎn)的腳步，從去年開始，各大房企已經(jīng)陸續(xù)加入了商業(yè)地產(chǎn)的大軍，近日又有消息傳出，溫州炒房團已經(jīng)將商業(yè)地產(chǎn)作為了新的投資目標(biāo)。

　　在商品住宅市場遭遇嚴(yán)厲調(diào)控之下，萬科、綠地和保利等房地產(chǎn)企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，涉及資本超過千億元?！斑@是一個必經(jīng)的過程，隨著住宅開發(fā)到某個程度，開發(fā)商資金能力越來越強，就可以開發(fā)一些長期持有的商業(yè)地產(chǎn)?！甭櫨_冰表示。

　　“目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的整體持有率不到5%，現(xiàn)在的期望值則是20%。所以商業(yè)地產(chǎn)還處于一個高速發(fā)展的階段，不太可能快速地出現(xiàn)泡沫狀態(tài)?！标愱筛嬖V記者。

　　“商業(yè)項目兼顧了住宅的居住屬性和商業(yè)地產(chǎn)的投資屬性，而且并沒有受到2009年來房價過快上漲的過分影響，預(yù)計這部分市場將在2011年有明顯升溫的可能?！北本┲性禺a(chǎn)三級市場研究總監(jiān)張大偉告訴記者。

　　但對于這部分以商業(yè)立項的住宅項目，陳晟表示酒店式公寓作為一種投資品種，實際存在一定的風(fēng)險，購房者也需要用理性的心態(tài)來對待?！氨M管目前某些資金為了規(guī)避住宅調(diào)控而流向了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，但商業(yè)地產(chǎn)一直處于供大于求的狀態(tài)，所以還是需要以質(zhì)取勝。”在陳晟看來，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展受到融資、開發(fā)、招商、運營等多個因素的影響，且門檻較高，并不會出現(xiàn)像住宅那樣供不應(yīng)求而導(dǎo)致的投資過熱。

　　對此聶綺冰認為，目前在政府嚴(yán)控住宅的形勢之下，很多投資者會關(guān)注到商鋪投資，但短時間內(nèi)還不會出現(xiàn)投資泡沫?！澳壳岸稚啼伒慕灰紫啾茸≌瑏碚f低了很多，主要是因為商業(yè)項目的經(jīng)營情況很多不公開，不容易評估其升值能力，所以投資商業(yè)地產(chǎn)更不能盲目?！?/p>

　　在趙恒看來，商業(yè)地產(chǎn)作為潛力十足的發(fā)展項目，要想真正做到盈利也并非一朝一夕就能實現(xiàn)。“商業(yè)地產(chǎn)作為經(jīng)營型物業(yè)，并非靠單純的炒作就能把價格抬高。要受到項目前期的招商運營、后期管理等多方面因素的影響，對于投資者的專業(yè)要求也較高，盲目投資并非就能獲益。對于炒房團來說，這類項目也并不一定合適。”

　　調(diào)控之下“漏網(wǎng)之魚”成“避風(fēng)港”

　　萬達老總王健林可能是2010年中國地產(chǎn)界最風(fēng)光的一位。這一年間，萬達開業(yè)15個廣場和7個星級酒店，所到之處，受到地方政府官員的熱烈歡迎。商業(yè)地產(chǎn)儼然由過去“陪嫁的丫頭”，成為現(xiàn)在的“搶手的新娘”。業(yè)內(nèi)人士認為，在持續(xù)嚴(yán)厲的調(diào)控政策組合拳下，房地產(chǎn)市場住宅唱主角的局面將逐漸改變，商業(yè)地產(chǎn)在2011年漸入佳境。

　　商業(yè)地產(chǎn)在2010年成功上位的一個重要原因是，這一年雖然調(diào)控政策頻出，一浪高過一浪，但無論國十條還是新四條，主要針對住宅市場，商業(yè)地產(chǎn)則成為調(diào)控下的“漏網(wǎng)之魚”，亦成為吸引投資的避風(fēng)港。中原地產(chǎn)監(jiān)測表明，自4月宏觀調(diào)控政策出臺后，全國商業(yè)用地逐步上升。其重點監(jiān)控的12個大中城市，2010年商辦用地成交幅數(shù)所占比例由4月份的25.61%上升到12月的34.80%，面積所占比例由4月的5.10%上升到12月的19.48%。而“限購令”的出臺，則進一步給2011的商業(yè)地產(chǎn)大熱埋下伏筆。據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測，9月末限購令發(fā)布后，深圳的投資資金開始進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，從2010年10月下半月開始這一現(xiàn)象尤為明顯，11月深圳商業(yè)地產(chǎn)成交環(huán)比翻番。足見住宅投資受限后，商業(yè)地產(chǎn)成了最好的轉(zhuǎn)移點。深圳是全國房地產(chǎn)市場的風(fēng)向標(biāo)，深圳市場的走向通常會成為中國樓市走向的先導(dǎo)，因此，從深圳房地產(chǎn)市場走勢基本可以判定，商業(yè)地產(chǎn)極有可能成為未來各大城市的新熱點。

　　在政策導(dǎo)引和市場的雙重壓力之下，中國的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛開始轉(zhuǎn)型之旅。2010年，金地、中糧、保利、中海、富力等國內(nèi)一線開發(fā)企業(yè)均高調(diào)宣布了其商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，未來商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)比例將占到其整體開發(fā)投資的20%-30%。就連一直標(biāo)榜“只做住宅”的萬科也開始涉足商業(yè)地產(chǎn)。截至2010年10月底，萬科在全國各地共計拿地78幅，拿地總金額454億元，其中，純商業(yè)用地1幅、包含商用的綜合用地29幅，金額達到154.8億元。

　　中原地產(chǎn)研究中心認為，住宅+商業(yè)的模式可能會成為內(nèi)地開發(fā)企業(yè)的發(fā)展方向。一方面，開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)能夠分散整體經(jīng)營風(fēng)險，另一方面，商業(yè)地產(chǎn)的租金能夠在未來提供穩(wěn)定的資金流。商業(yè)地產(chǎn)的模式和業(yè)態(tài)日新月異，就如著名策劃人王志綱所說，常規(guī)的只是蓋房子的時代已經(jīng)過去了，新的開發(fā)模式和商業(yè)模式將引領(lǐng)未來。

　　配角咸魚翻身 躍居樓市一哥

　　從“國四條”到“國十一條”，再到 “國十九條”，直到各地 “限購令”的出臺，政策面對住宅市場的調(diào)控愈見真章，也使得多年在樓市中處于半紅不紅超級配角的商業(yè)地產(chǎn)咸魚翻身，地產(chǎn)商、業(yè)內(nèi)專家、中介代理及投資者對商業(yè)地產(chǎn)或青睞有加或媚眼頻拋，商業(yè)地產(chǎn)在2011年大有躍居樓市“一哥”之勢。

　　在通貨膨脹、股市不穩(wěn)的情況下，樓市風(fēng)聲鶴唳，住宅市場“水深火熱”，不少投資者把資金從住宅撤出，轉(zhuǎn)向新的投資熱點——商業(yè)地產(chǎn)。 天津財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院副院長叢屹表示“看好今年的商業(yè)地產(chǎn)”。他認為原因有三方面：首先，從2010年全年國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控上看，今年國家的政策將是繼續(xù)加強對社會保障房的建設(shè)，也就是說，在政策面上，對住宅市場的限制不會放松；第二，政策面的調(diào)整并沒有針對商業(yè)地產(chǎn)，這對商業(yè)地產(chǎn)就是個機會；第三，金融危機后，國家經(jīng)過兩年的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，今年實體經(jīng)濟將會逐步恢復(fù)，商業(yè)地產(chǎn)作為實體經(jīng)濟的空間承載體，也將會因為實體經(jīng)濟的恢復(fù)活力而日益活躍。

　　與叢屹持相同意見的還有南開大學(xué)金融系教授徐飽滿，她同時認為，隨著今年住宅市場的新建，作為消費者，對于住宅周邊商業(yè)配套需求也會大幅增加，這是商業(yè)地產(chǎn)的剛性需求?！傲硗?，會有一部分對通脹預(yù)期有不安全感的投資者，會通過選擇購買商鋪的手段來抵御通貨膨脹帶來的貨幣貶值?！彼f。 而從商多年的滿女士則表示“目前正在作比較，如果買商鋪或?qū)懽謽牵桶炎儸F(xiàn)的錢付首付，繼續(xù)出租當(dāng)‘包租婆’。中國人的習(xí)慣就是有錢就買房，我干了多年的服裝生意，金融危機來了，生意影響就非常大。以后要是干不動了，坐著當(dāng)寓公，供孩子上學(xué)，養(yǎng)老醫(yī)療，錢都要從房子上出呢”。

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