樓市：商業(yè)地產(chǎn)或成新寵

　　在宏觀政策如此多變的背景下，投資住宅市場(chǎng)的意義已不大，商業(yè)地產(chǎn)或可借機(jī)迎來(lái)發(fā)展新契機(jī)。

　　采寫|《小康·財(cái)智》記者 劉彥華

　　臨近年關(guān)，國(guó)務(wù)院重磅推出了“新國(guó)八條”，打亂了不少投資者的投資計(jì)劃。在各種政策的抑制下，住宅還有多少投資空間？樓市投資新洼地何在？商業(yè)地產(chǎn)能否借機(jī)異軍突起？這些問(wèn)題困擾著每一位樓市投資者。

　　調(diào)控再加碼

　　誰(shuí)都預(yù)計(jì)2011年樓市調(diào)控不會(huì)放松，甚至?xí)哟a，但誰(shuí)也沒(méi)想到，管理層會(huì)出這么嚴(yán)厲的“新國(guó)八條”，而且出得這么早。

　　1月26日，距離春節(jié)尚不足十天，調(diào)控力度絕對(duì)空前的“新國(guó)八條”突然而至，以控制住房?jī)r(jià)格為目的的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控借此拉開(kāi)序幕。就在第一時(shí)間，銀行馬上調(diào)整了二套房貸的首付比例，財(cái)政部也正式發(fā)文，表示不足5年的住房轉(zhuǎn)手全額征收營(yíng)業(yè)稅。緊接著，重慶、上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作正式啟動(dòng)。各方聯(lián)動(dòng)，樓市調(diào)控重磅炸彈依次坐實(shí)。

　　看到“新國(guó)八條”，多位業(yè)界人士反應(yīng)是“中央動(dòng)真格的了”。“新國(guó)八條”頭一條即提到樓市最敏感的價(jià)格問(wèn)題，第一次要求地方政府制訂房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，并要求今年第一季度就要發(fā)布。對(duì)此，全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長(zhǎng)楊樂(lè)渝表示，決定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)的金融政策、土地供應(yīng)政策、區(qū)域發(fā)展政策等決策權(quán)屬于中央，控制房?jī)r(jià)的責(zé)任卻落在地方政府頭上，“依賴土地財(cái)政的地方政府憑借什么資源和能力來(lái)實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)？”

　　至于房產(chǎn)稅，在上海大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授陳湛勻看來(lái)，對(duì)于投資性購(gòu)房來(lái)說(shuō)，持有房產(chǎn)時(shí)間并不長(zhǎng)，房產(chǎn)稅率不值一提；對(duì)于出租型投資購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，征收房產(chǎn)稅結(jié)果無(wú)疑是將成本轉(zhuǎn)嫁給承租方，所以房產(chǎn)稅并不是解決房?jī)r(jià)問(wèn)題的殺手锏，由于房產(chǎn)稅使租金增長(zhǎng)，房屋租賃比例縮小，反而會(huì)刺激購(gòu)房需求。

　　2010年的幾次調(diào)控，有網(wǎng)友稱，回回都說(shuō)是史上最強(qiáng)，回回都是雷聲大雨點(diǎn)小，投資門檻是越來(lái)越高了，但是資金還是照進(jìn)，房?jī)r(jià)還是照漲。甚至有網(wǎng)友戲稱中國(guó)房?jī)r(jià)就像《非誠(chéng)勿擾2》中的一句臺(tái)詞：“你買或是不買，價(jià)都在這，難漲難跌?！?

　　但與之前相比，這次業(yè)界對(duì)于后市表現(xiàn)出了比較明顯的不看好?！安蝗輼?lè)觀”、“房?jī)r(jià)或?qū)⑾碌?，此類言論不斷出現(xiàn)在各大機(jī)構(gòu)的研究報(bào)告中。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示， 如此嚴(yán)厲行政干預(yù)之下，整體而言，2011年全國(guó)樓市降溫情況將明顯大于2010年，70個(gè)城市房?jī)r(jià)指數(shù)很可能將于二季度出現(xiàn)同比負(fù)增長(zhǎng)，年內(nèi)多個(gè)月份房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)。部分房?jī)r(jià)偏高的一、二線城市，房?jī)r(jià)將出現(xiàn)一定幅度的下跌。

　　房?jī)r(jià)是否真的會(huì)出現(xiàn)大幅下降，人們意見(jiàn)不一，但是限購(gòu)限貸，調(diào)整稅收，“新國(guó)八條”精準(zhǔn)打擊投資投機(jī)需求，市場(chǎng)交易冷淡已成必然。北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)預(yù)計(jì)本輪樓市調(diào)控將常態(tài)化，“商品房增量市場(chǎng)重心向二三線轉(zhuǎn)移，住宅地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)地位下降是必然趨勢(shì)?！?/p>

　　“避風(fēng)港”也不容樂(lè)觀

　　一個(gè)月前，二三線城市還因“耐調(diào)控”而被開(kāi)發(fā)商和投資者視為“避風(fēng)港”，但是現(xiàn)在看來(lái)，這個(gè)港灣似乎已經(jīng)不再牢靠，新一輪的樓市調(diào)控正在迫使二三線城市政策接軌。

　　2010年，調(diào)控政策層出不窮，開(kāi)發(fā)商、投資者紛紛“逃離北上廣”，從而造就了一個(gè)又一個(gè)二三線城市“樓市奇跡”。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告，位列2010年12月房?jī)r(jià)漲幅榜前列的均為二三線城市。

　　鑒于此，“新國(guó)八條”明確將調(diào)控目標(biāo)指向了房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二三線城市，之前已備受關(guān)注的限購(gòu)政策開(kāi)始蔓延全國(guó)。

　　根據(jù)1月26日“新國(guó)八條”的最新要求，“各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施?！迸c此前提出的制定和執(zhí)行限購(gòu)政策的城市范圍相比，此次要求制定和執(zhí)行限購(gòu)措施的城市基本上包括了房地產(chǎn)市場(chǎng)上所有的一、二線城市，部分三線、四線城市也被納入到限購(gòu)政策的行列當(dāng)中。據(jù)了解，進(jìn)入2011年后，鄭州、太原、武漢等十多個(gè)城市相繼步入限購(gòu)行列，限購(gòu)陣容還在持續(xù)擴(kuò)大。

　　業(yè)內(nèi)人士謝逸楓認(rèn)為，限購(gòu)政策對(duì)成交量會(huì)有影響，尤其是二三線城市，靠外來(lái)購(gòu)房者投資和購(gòu)買的城市，一旦限購(gòu)，成交肯定大量萎縮?！暗?，‘限購(gòu)令’很難拴住房?jī)r(jià)上漲的腳步，因?yàn)樗┎蛔≠?gòu)房者購(gòu)買的決心，尤其是在人民幣升值及通貨膨脹等流動(dòng)性過(guò)強(qiáng)的情況下，購(gòu)房投資保增值和防止手上資產(chǎn)貶值，依然會(huì)讓市場(chǎng)具有強(qiáng)大的購(gòu)買力?！?/p>

　　面對(duì)限購(gòu)政策這種直接干預(yù)市場(chǎng)的調(diào)控方式，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，無(wú)論是中央還是地方，其實(shí)都清楚地知道這只能是一種中短期政策。何時(shí)退出，主要取決于調(diào)控的目標(biāo)和效果是否能夠達(dá)到預(yù)期。

　　商業(yè)地產(chǎn)或成新寵

　　在如此明顯的調(diào)控常態(tài)化趨勢(shì)影響下，房?jī)r(jià)降不降已不重要，因?yàn)樵谶@么多變的政策調(diào)控背景下，投資住宅市場(chǎng)的意義或已不大，資金從住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的趨勢(shì)非常明顯。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)顯示，去年全年，北京489個(gè)在租在售商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目寫字樓、商鋪中，218個(gè)項(xiàng)目租售價(jià)格上升，占全部項(xiàng)目44.59%；降價(jià)項(xiàng)目共有50個(gè)，占全部項(xiàng)目的10.22%。其中，寫字樓項(xiàng)目漲價(jià)最為明顯，北京在售寫字樓中共有58個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格發(fā)生波動(dòng)，其中漲價(jià)項(xiàng)目52個(gè)，降價(jià)項(xiàng)目6個(gè)；最高漲幅為108.86%，最大跌幅為33.33%。

　　在很多業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)的強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇除了得益于政策調(diào)控住宅市場(chǎng)造成資金外溢外，還有著很大的必然性。亞豪機(jī)構(gòu)商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理姜黎明表示，“中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，以及城市化進(jìn)程步伐的加快，都為商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)了巨大的商機(jī)。”

　　但2011年1月份與去年相比有著一個(gè)明顯的不同，那就是商業(yè)投資者開(kāi)始向北上廣等一線城市周邊的二三線城市轉(zhuǎn)移。一反以往上半年無(wú)任何新盤入市的沉寂，天津港9.10,0.13,1.45%基中心、天和新樂(lè)匯等多個(gè)商用不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目于近期扎堆開(kāi)盤亮相?！?011年天津?qū)⒂谐^(guò)20萬(wàn)平方米寫字樓進(jìn)入市場(chǎng)，新增商鋪供應(yīng)量則將達(dá)到38.6萬(wàn)平方米。與2010年相比，天津的商業(yè)地產(chǎn)供給量上漲幅度約達(dá)兩成?！碧旖蚴邪儇浬虡I(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)王炳東預(yù)測(cè)，天津商業(yè)地產(chǎn)在2011年肯定會(huì)“火”。

　　中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)發(fā)展部總監(jiān)劉廣浩表示，產(chǎn)權(quán)式商鋪面積小，總價(jià)不高，符合市場(chǎng)總體需要，2011年的活躍度將繼續(xù)增大。而寫字樓方面，業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)在許多新的高端寫字樓項(xiàng)目只租不售，但受企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展和個(gè)人投資者的需求影響，也很容易出現(xiàn)租售兩旺的局面。

　　雖然商業(yè)地產(chǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)比住宅要小，但是國(guó)際房地產(chǎn)咨詢公司戴德梁行華北區(qū)商鋪部董事張家鵬提醒投資者，與住宅產(chǎn)品相比，商業(yè)地產(chǎn)是種專業(yè)性很強(qiáng)的產(chǎn)品，投資選擇難度很大，有些項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)甚至超過(guò)住宅，投資者應(yīng)多增加對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的了解。

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