調控立竿見影 房地產信托發(fā)行“速凍”

這個冬天，天氣有多冷，房地產信托發(fā)行就有多冷。相比2010年的夏天，天氣有多熱，房地產信托發(fā)行就有多熱。

今年發(fā)行量銳減

財匯資訊數據顯示，目前處于推介狀態(tài)的房地產信托產品合計有12只。而在去年發(fā)行最火的第三季度，此類信托產品一個月的發(fā)行量就超過30只。

對信托公司來說，壓力不只來自市場方面，更來自于政策層面。

滬上一大型信托公司內部人士近日在接受《第一財經日報》記者采訪時表示，她所在的公司年前接待了銀監(jiān)局的檢查小組，檢查內容就是其房地產信托發(fā)行情況。據她透露，去年12月公司按照銀監(jiān)局的要求遞交了針對房地產信托的自查報告。而這次銀監(jiān)局的上門檢查就是對自查報告情況進行核實。

根據銀監(jiān)會去年11月中旬發(fā)布的《關于信托公司房地產信托業(yè)務風險提示的通知》（下稱《通知》），各信托公司需逐筆對房地產信托業(yè)務進行核查，對以受讓債權等方式變相提供貸款的情況，要按照實質重于形式的原則予以甄別。各銀監(jiān)局于12月20日前將核查及處理結果書面報告銀監(jiān)會。

一中型信托公司人士表示，銀監(jiān)會對于房地產信托的這一舉措并非外界所說的“叫?！?，而是對房地產信托發(fā)行進行嚴格控制。監(jiān)管要求按照實質重于形式的原則予以甄別，對以股權融資方式進行的房地產信托產品，如果投資四證不全的房地產項目，將被禁止。

然而，《通知》的出臺只是去年國家對于房地產市場進行調控的諸多政策中的一項。

去年4月，銀監(jiān)會“叫?！鄙虡I(yè)銀行對于房地產企業(yè)的貸款后，信托融資成為此后一段時間里房地產企業(yè)融資的主要渠道。根據財匯資訊的統計，去年一季度，房地產集合信托規(guī)模還只有106.823億元。但隨著4月份銀行融資渠道受阻，第三季度房地產信托融資規(guī)模出現井噴。3個月里，房地產集合信托規(guī)模迅速上升至324.01億元。而這還只是不完全統計的數據。

而去年11月出臺的《通知》，正是針對信托渠道再對房地產行業(yè)進行調控。

信托收益率猛增

滬上一中型信托公司人士對本報記者表示，房地產企業(yè)從信托渠道融資的成本很高，通常年利率都在20%左右，這比銀行同期貸款利率高出3倍多。更為重要的是，商業(yè)銀行對房地產企業(yè)貸款被叫停后，抵押率也從之前的60%左右降至40%左右。

“這就需要房地產企業(yè)在保證項目順利銷售的前提下，還保證較高的盈利水平。”上述信托公司人士表示，從他們的角度來看，保證較高的盈利水平問題不大，真正令他們擔心的是銷售是否順暢。因為一旦出現房價下跌情況，將會影響成交水平，進而影響銷售收入。而如果出現諸如爛尾樓這類情況，將直接影響到信托產品的安全。

基于上述考慮，這位信托公司人士稱，在產品設計過程中，信托公司一方面降低了抵押率，另一方面，信托公司還要求房地產企業(yè)提供一定的擔保。比如在合同中規(guī)定，需要以項目的銷售收入，或者特定的股權進行擔保。

據他介紹，雖然房地產企業(yè)通過信托渠道融資，成本比銀行高出很多，但在當前的市場環(huán)境下，房地產企業(yè)有足夠的能力將這部分成本轉嫁給購房者。所以從某種意義上看，房地產信托反而令房價調控的效果大打折扣。

“不過從公司的微觀層面上講，做房地產信托項目很賺錢?？蛻魧τ谑找嫠揭脖容^滿意?！彼硎?。

據他介紹，去年上半年，信托公司積極開展銀信合作業(yè)務時，信托公司只能收取0.3%的通道費用。而到了競爭激烈之時，有些信托公司甚至開出了0.1%的低價。但去年7月銀信合作被叫停之后，房地產信托業(yè)務風生水起，信托公司收取的費用也高達3%，甚至更高。發(fā)行渠道銷售動力明顯增強。

對購買信托產品的客戶而言，去年上半年一些銀信合作產品，收益率可能只有6%多點，但下半年購買房地產信托產品，通?？梢垣@得8%的年收益率，部分產品甚至高達10%以上。

根據第三方理財機構極元財富提供的數據，去年全年，國內信托產品合計發(fā)行2360款，金額高達2600億元，平均收益率達到7.7%。而在2009年，信托產品只發(fā)行了1480款，金額僅1400億元，平均收益率為7%。

極元財富總經理王臺貝表示，在數量和金額上，去年上半年銀信合作產品、下半年房地產信托貢獻力度很大。而房地產信托則拉高了全年的平均收益率水平。相比較其他信托產品，房地產信托收益率要高出約3個百分點。

如何做好“餃子餡”？

扎堆、大規(guī)模、高收益也令市場人士擔心，一旦房地產信托出現風險怎么辦？

一資深信托業(yè)人士對《第一財經日報》記者表示，做金融行業(yè)，關鍵不在于短期內活得瀟灑，而在于活得長久。在當前房地產行業(yè)屢屢受到嚴厲調控的背景下，發(fā)行如此大規(guī)模的房地產信托，存在一定風險。盡管現在風險暴露并不明顯，但如果事態(tài)繼續(xù)發(fā)展下去，很有可能再度引發(fā)國內信托業(yè)的震蕩。

但也有業(yè)內人士認為，風險相等追求收益最高，收益相等追求風險最低，是客戶購買產品的邏輯。既然房地產企業(yè)有能力將高成本轉嫁，并且信托公司可以設計出很多形式將客戶風險降到最低，那么大力發(fā)展房地產信托也沒有什么不妥。畢竟只有開發(fā)高收益的項目才能提供高收益的產品。

極元財富總經理王臺貝告訴本報記者，從已有產品來看，信托公司基本上已將風險降到很低的水平，風險大規(guī)模爆發(fā)的概率并不高。而即便一些項目出現風險，也不會波及其他項目，這是信托業(yè)的特點所決定的。

他認為，信托產品就如同餃子。信托公司是餃子皮，各家都一樣。真正不同的是餃子餡，就是信托產品背后對應的具體項目。那么多房地產信托產品如同一碗餃子，如果餃子餡不好，也只是一個餃子不好，不會影響其他餃子。所以，投資者購買房地產信托產品，賭的就是餃子餡。

不過，受房地產調控影響，房地產信托項目亦受限，加之銀信合作業(yè)務被叫停，信托公司在2010年最賺錢，同時也是最省事的兩個引擎同時熄火。王臺貝認為，未來信托公司需要花更多心思去做好“餃子餡”。

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