房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)方法廣遭詬病 終于迎來新規(guī)

　　居民購(gòu)房交易時(shí)，為了避稅所簽訂的陰陽(yáng)合同，將給房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)帶來麻煩

　　曾廣遭詬病的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)方法，終于出現(xiàn)變革。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2月16日發(fā)布《住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)調(diào)查方案》。根據(jù)新方案，將從2011年2月18日起，每月18日發(fā)布上月房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)信息。其他有關(guān)的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)信息，包括房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)銷售面積、銷售金額等，在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局召開的例行發(fā)布會(huì)上一并發(fā)布。

　　上述數(shù)據(jù)將是實(shí)施新的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)方法后，編制測(cè)算完成的首份月度房?jī)r(jià)數(shù)字。為了上述數(shù)字，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局努力了1年。

　　去年2月25日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布公報(bào)稱，2009年，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格僅上漲了1.5%。此數(shù)字甫一公布，即引起全國(guó)的輿論質(zhì)疑。更有房地產(chǎn)商稱，統(tǒng)計(jì)局應(yīng)該改成“1.5”部，因?yàn)榫用駥?shí)際感受到的房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)不止這個(gè)數(shù)。比如有學(xué)者根據(jù)統(tǒng)計(jì)局住房銷售價(jià)格，測(cè)算出漲幅在24%左右。

　　此后，馬建堂召開了多次座談會(huì)，開始推動(dòng)房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)改革。他在1月份舉行的統(tǒng)計(jì)工作會(huì)議上就指出，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局積極回應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)的質(zhì)疑，認(rèn)真采納相關(guān)部門和專家的建議。2011年將穩(wěn)步推動(dòng)房地產(chǎn)等價(jià)格統(tǒng)計(jì)改革，認(rèn)真實(shí)施《住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)調(diào)查方案》。

　　“要加強(qiáng)與房地產(chǎn)管理部門的溝通聯(lián)系，充分利用房地產(chǎn)管理部門的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，確保住宅銷售價(jià)格指數(shù)質(zhì)量，切實(shí)做好數(shù)據(jù)發(fā)布和解讀工作?！瘪R建堂說。

　　本次改革將采用網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，代替房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直報(bào)數(shù)據(jù)作為住宅價(jià)格統(tǒng)計(jì)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。此外，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局將不再發(fā)布全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)漲幅平均數(shù)。

　　所謂“網(wǎng)簽數(shù)據(jù)”，是指買賣雙方簽訂購(gòu)房合同后，到房地產(chǎn)相關(guān)部門進(jìn)行備案，并公布在網(wǎng)上，通過網(wǎng)簽號(hào)可以在網(wǎng)上查詢成交價(jià)格，該數(shù)據(jù)就是網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。

　　對(duì)于上述變化，業(yè)界表示認(rèn)可。全國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生告訴記者，總體而言，國(guó)家對(duì)于房?jī)r(jià)的統(tǒng)計(jì)正在一步步改進(jìn)，盡管很多問題仍待解決，不過畢竟邁出了很大的一步。“有些統(tǒng)計(jì)仍難以盡善盡美，比如網(wǎng)簽也可能存在虛假數(shù)字，所以改革不是能一步能完成的?！彼f。

　　新方案準(zhǔn)確性提高

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局人士透露，2月18日公布的房?jī)r(jià)數(shù)字，將是采用新的統(tǒng)計(jì)方案得出的。

　　其中的數(shù)據(jù)來源，是以網(wǎng)簽數(shù)據(jù)代替房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直報(bào)數(shù)據(jù)，作為住宅價(jià)格統(tǒng)計(jì)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。同企業(yè)直報(bào)相比，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)有很多優(yōu)點(diǎn)。

　　比如網(wǎng)簽數(shù)據(jù)齊全，涵蓋了新建商品住宅的全部交易情況。同時(shí)信息完整，包含有地址、樓層、價(jià)格和金額等詳細(xì)信息，有助于價(jià)格指數(shù)的計(jì)算。同時(shí)網(wǎng)簽數(shù)字獲取方便?！敖?jīng)過不斷的改進(jìn)和完善，房地產(chǎn)管理部門在網(wǎng)簽數(shù)據(jù)管理與使用方面積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，數(shù)據(jù)提取比較容易?！?/p>

　　據(jù)了解，目前35個(gè)大中城市新建住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)，直接采用當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，不再采用樣本數(shù)據(jù)。但是仍有不少城市的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)不完整。

　　1月份共有53個(gè)城市上報(bào)了網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，還有17個(gè)城市暫時(shí)不具備采用網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的條件。本著成熟一個(gè)采用一個(gè)的原則，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局將逐步擴(kuò)大采用網(wǎng)簽數(shù)據(jù)城市的范圍，最終實(shí)現(xiàn)70個(gè)大中城市新建住宅銷售價(jià)格全部采用網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。

　　但聶梅生告訴記者，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的可信度雖然比此前房地產(chǎn)企業(yè)上報(bào)的數(shù)據(jù)大為提高，但是一些房地產(chǎn)企業(yè)也可能存在虛假交易的情況，比如組織銷售人員利用身份證購(gòu)房，“要做到完全準(zhǔn)確，還存在難度。統(tǒng)計(jì)局的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)仍需要繼續(xù)改進(jìn)。”聶說。

　　聶梅生也透露，實(shí)際房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)中，部分存在多個(gè)版本，要獲得準(zhǔn)確的數(shù)字，仍難度大。比如二手房市場(chǎng)的陰陽(yáng)合同。

　　所謂陰陽(yáng)合同，是指居民購(gòu)房交易時(shí)，為了避稅，給稅務(wù)部門的是一個(gè)價(jià)格較低的合同。而實(shí)際交易中，會(huì)有另一套按照真實(shí)交易價(jià)格簽訂的合同。

　　陰陽(yáng)合同曾引起很大的統(tǒng)計(jì)問題，比如北京的二手房交易中，出現(xiàn)了2010年二環(huán)內(nèi)二手房交易價(jià)格只有每平方米1萬多元的情況。但是實(shí)際情況是，二環(huán)內(nèi)北京城內(nèi)商品房均價(jià)都在兩三萬以上。為此北京市統(tǒng)計(jì)局不得不取消了二手房數(shù)據(jù)發(fā)布。

　　本次國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)二手房交易有新的辦法。即調(diào)查二手住宅銷售價(jià)格時(shí)，選取的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)其總營(yíng)業(yè)總額應(yīng)占當(dāng)?shù)囟肿≌偁I(yíng)業(yè)額的75%以上。統(tǒng)計(jì)局稱，“75%以上”的規(guī)定完全是為了確保調(diào)查數(shù)據(jù)來源的代表性，提高二手住宅銷售價(jià)格基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。

　　一位地方省市統(tǒng)計(jì)局人士也告訴記者，針對(duì)這種二手房銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)，僅僅憑借經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)上報(bào)數(shù)字是不夠的，仍需要統(tǒng)計(jì)局人士前往調(diào)查。“最好的辦法是以購(gòu)房的名義，此時(shí)得到的數(shù)字八九不離十。”

　　業(yè)仍關(guān)心平均數(shù)

　　盡管國(guó)家統(tǒng)計(jì)局今年將不再公布70個(gè)城市的房屋平均價(jià)格漲幅，但是企業(yè)仍對(duì)于此數(shù)字，以及實(shí)際平均價(jià)格比較關(guān)心。

　　中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰在今年的一次會(huì)議上就指出，2010年北京的房?jī)r(jià)實(shí)際漲幅在24%，2011年的房?jī)r(jià)漲幅仍在20%。

　　聶梅生與陳云峰的看法一致，2010年北京的房?jī)r(jià)漲幅在20%左右。這與北京統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)字有些出入。北京統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人于秀琴在1月21日公布2010年北京全年數(shù)字時(shí)稱，2010年北京市房屋銷售價(jià)格比上年上漲11.5%；其中新建住宅上漲18%，二手住宅上漲5%；但上漲幅度呈現(xiàn)回落態(tài)勢(shì)。

　　根據(jù)了解，20%左右的房?jī)r(jià)漲幅，主要是通過房地產(chǎn)銷售額增速，與銷售面積的增速差算出來的。

　　不過，這種平均統(tǒng)計(jì)方法并不被統(tǒng)計(jì)局認(rèn)可。上述商品房銷售面積和銷售額為開發(fā)商上報(bào)給國(guó)家統(tǒng)計(jì)局投資司得出的。該司司長(zhǎng)魏貴祥告訴記者，如果保障性住房的比例大了，比如經(jīng)濟(jì)適用房的比例增加，或者遠(yuǎn)郊住房比例增加，則可能平均價(jià)格下降。相反，高檔型住房比例增加，則會(huì)使得平均房?jī)r(jià)上升。

　　“但是住房?jī)r(jià)格的比較，主要和同區(qū)段的房?jī)r(jià)對(duì)比，在遠(yuǎn)郊房屋比例大，平均房?jī)r(jià)下降時(shí)，實(shí)際同一區(qū)段的房?jī)r(jià)可能都是上升的。所以平均房?jī)r(jià)，難以反映實(shí)際房?jī)r(jià)漲跌情況?！?/p>

　　為此，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局投資司通過企業(yè)自報(bào)的數(shù)字，可以測(cè)算平均房?jī)r(jià)，但是一般不對(duì)外公布，也不能作為真正房?jī)r(jià)漲跌的判斷依據(jù)。

　　不過上述平均房?jī)r(jià)對(duì)于開發(fā)商仍有借鑒意義。聶梅生指出，開發(fā)商一般會(huì)參考平均房?jī)r(jià)、統(tǒng)計(jì)局的加權(quán)房?jī)r(jià)數(shù)字，還有部分研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的房?jī)r(jià)數(shù)字，同時(shí)企業(yè)也會(huì)對(duì)特定區(qū)域，尤其是自己開放區(qū)域的房?jī)r(jià)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)?！安煌姆?jī)r(jià)數(shù)字可以參考，統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字更加具有宏觀意義?！彼f。

　　減輕地方房?jī)r(jià)調(diào)控壓力？

　　本次調(diào)查方案主要提供漲跌幅指數(shù)，數(shù)據(jù)發(fā)布采用國(guó)際通行的定基價(jià)格指數(shù)，即將某月的房?jī)r(jià)水平設(shè)定為固定基期，其他月份參照這一基期計(jì)算。但專業(yè)人士指出，這一方式與此前并無太大區(qū)別，此前的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)中，是以上月或上年同期的價(jià)格指數(shù)作為固定基期。

　　北京一位不愿透露姓名的中介人士認(rèn)為，這一統(tǒng)計(jì)口徑的變化，加上調(diào)查樣本的變化，將導(dǎo)致同比失去意義，根據(jù)新國(guó)八條要求，地方政府負(fù)有控制本地房?jī)r(jià)銷售目標(biāo)的責(zé)任，對(duì)地方政府來說，本地房?jī)r(jià)漲跌幅將僅能通過與去年的定基價(jià)格來同比，以及通過本年度的環(huán)比來反映，一定程度上減輕了他們的壓力。

　　2月15日，重慶市市長(zhǎng)黃奇帆表示，重慶今年的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)是：房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)率要三個(gè)“不超過”，不超過全市GDP的增長(zhǎng)率；不超過城市職工年均收入的增長(zhǎng)率；不超過城市人均收入的增長(zhǎng)率。通過這樣的控制，使主城雙職工家庭（平均6萬-7萬元的年收入），用六七年時(shí)間能夠買套40-50平方米（現(xiàn)在重慶主城均價(jià)為六七千元）的房子。

　　上述中介人士認(rèn)為，重慶市房?jī)r(jià)的漲跌幅指數(shù)將如何調(diào)整，房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)率將如何變化，還將進(jìn)一步觀察。

　　另一方面，北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，房?jī)r(jià)漲跌幅指數(shù)有利于反映實(shí)際變化，有利消費(fèi)者更加了解市場(chǎng)的實(shí)際走勢(shì)。調(diào)查范圍繼續(xù)落實(shí)在國(guó)八條調(diào)控要求嚴(yán)格控制價(jià)格的70個(gè)大中城市，數(shù)據(jù)能夠反映調(diào)控政策的影響。

　　陳晟也表示，上述兩種方式僅存在計(jì)算方法上的差別，得出的結(jié)論也可互相換算，不會(huì)偏離市場(chǎng)真實(shí)情況。

來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

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