不要高估限購令對樓市的遏制作用

　　2011年1月26日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，研究部署進一步做好房地產(chǎn)市場宏觀調控工作。會議指出，自2010年4月份《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》印發(fā)后，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)積極變化，房價過快上漲勢頭得到初步遏制。為鞏固和擴大調控成果，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問題，繼續(xù)有效遏制投資投機性購房，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，必須進一步做好房地產(chǎn)市場宏觀調控工作。
　　

　　會議出臺了2011年房地產(chǎn)宏觀調控的“新國八條”。與2010年的國十條相比，新國八條對房地產(chǎn)宏觀調控的新內容不多，主要有要求加強房地產(chǎn)稅征收與管理，增加保障性住房建設等，而最有新意的是把住房限購令作為一項全國性政策推廣及要求各地合理建構住房價格指標體系，即住房雙限令。
　　

　　我們可以看到，2010年國十條后，國內前后有16個城市出臺了居民住房限購令。據(jù)報道，目前估計全國有72個城市正在醞釀出臺住房限購令。同時，新國八條要求各地方政府根據(jù)當?shù)鼐用竦氖杖胨脚c收入增長速度制定住房價格基準，作為各地方政府房地產(chǎn)宏觀調控的一項重要依據(jù)。
　　

　　對于新國八條的規(guī)定，盡管國內媒體把它作為重要新聞大肆渲染，以為地方政府會用住房限購令與中央政府一起將住房市場的宏觀調控進行到底，擠出房地產(chǎn)市場泡沫。但是，我在2010年5月就指出，這些地方政府的住房限購令僅是“水中月、鏡中花”，不僅對住房市場宏觀調控的作用與影響十分有限，反之其負面影響不可低估。它們出臺這些政策僅是給中央政府一個姿態(tài)，所起到的作用十分有限。其實，限購令成了各地居民涌入住房市場的信號，2010年國內二線以下城市房地產(chǎn)市場所發(fā)生的事情就是最好的明證。

　　
　　從這些地方政府的住房限購令內容來看，受沖擊最大的是2008年下半年以來地方政府各種離譜的住房市場托市政策，比如購買住房可上戶口（把無價政策變?yōu)橛袃r產(chǎn)品），購買住房可享受政府補貼等。其他住房市場限制的內容還有，只準許當?shù)鼐用窨稍儋徺I一套新房，不準第三套以上住房的貸款及不準不符合條件的異地住房貸款，不許外國投資者進入住房市場等。
　　

　　也就是說，這些住房限購令表面上是只允許當?shù)鼐用裨谡哝i定期間再新購買一套住房，即對住房購買有嚴格限制，但實際上地方政府這種住房政策明確地向市場宣示，當?shù)氐淖》抠徺I者，無論你原持有多少套住房，你只要有意愿，同樣還可以再購買一套住房。而且，既然現(xiàn)在購買住房有限制，每一人或每一戶只能購買一套住房，家庭里有了一套購買住房的指標，因此，當?shù)鼐用窬筒灰速M這難得的購買住房指標，涌入市場購買住房吧。正是在這個意義上，地方政府的住房限購令不是限制當?shù)鼐用裼咳胱》渴袌鐾稒C炒作，反之，是鼓勵投機炒作者趕快進入市場。事實上，2010年那些實行限購令的城市的情況就是如此。
　　

　　還有，假定地方住房限購令的真義是要限制當前居民進入房地產(chǎn)市場，但是這種限制的含義早已包括在2010年的國十條及央行的275號文件之中。從這兩個文件的要義來看，政府希望用差別化的住房信貸政策來遏制住房市場的投機炒作，讓過度擴張的信貸政策回歸到常態(tài)。最近不少銀行開始取消住房按揭貸款優(yōu)惠利率，如果說，全國各地商業(yè)銀行都取消住房按揭貸款優(yōu)惠利率，所有的住房按揭貸款都進行利率的風險定價，那么這種政策就會彌補2010年國十條存在的嚴重漏洞。這不僅會把住房投機炒作逐漸擠出房地產(chǎn)市場，而且購買第一套住房的需求也會下降，當這些新政策全面地弱化居民購買住房的動機時，地方政府的住房限購令所起到的作用也是十分有限了。
　　

　　近十年國內房地產(chǎn)的發(fā)展與繁榮，近幾年來房地產(chǎn)投機炒作嚴重及房地產(chǎn)泡沫被吹大，最根本的原因就在于投機者過度使用住房按揭這個金融杠桿。如果第一套住房優(yōu)惠利率取消、第二套住房杠桿率減小及利率上升、第三套以上的住房按揭貸款及異地按揭貸款完全禁止，那么投機炒作者就沒有涌入住房市場的金融工具。如果沒有金融杠桿來把住房交易無限放大，住房投機炒作者一定會退出這個市場。因為，住房交易的金融杠桿萎縮，也就意味著沒有人來接手參與住房投機炒作。在這種情況下，地方政府的住房限購令可有可無。因為，這時不需要這個住房限購令來限制投機炒作者進入住房市場。
　　

　　對于購買第二套住房的投機炒作者來說，住房限購令的意義沒有多大。首先，現(xiàn)在的文件對第二套住房的含義有新的界定，認貸也認房。也就是說，無論購買住房者是已經(jīng)貸款購買住房還是已經(jīng)持有住房，再購買住房都算是第二套，而購買第二套住房的貸款，不僅首付比例上升到60%以上，而其貸款利率也上升到基準利率1.1倍以上（注意，這里的首付及利率只是設定底線，向上浮動是無邊際的），因此，不僅投機炒作杠桿率縮小，而且其投機炒作的成本也全面上升。在這種情況下，即使不出臺住房限購令，住房投機炒作者也不會輕易進入住房市場。
　　

　　這樣，地方政府的住房限購令能夠起到作用的人群只能是購買第一套住房的人或異地購買者。對于第一套住房的購買者，其如何進入住房市場本來就沒有限制，也不需要限制。如果他們是投機炒作，他們能夠利用政府優(yōu)惠的住房信貸政策進入，也不會太在乎價格高低。如果住房購買優(yōu)惠利率全部取消，對這些投資者來說，并非是進入不進入的問題，而是手中持有的住房誰來接手的問題。如果自己接到最后一棒，那么就慘了。對于消費者來說，他們是否有意愿進入住房市場，并非是限購不限購的問題，而是在于價格水平高低，他們是否有支付能力進入房地產(chǎn)市場。對于不滿足條件的異地購買者來說，信貸政策早就有嚴格限制，這些人根本就不能通過銀行信貸進入樓市。因此，在高房價下，限購不限購，對他們的意義同樣不大。
　　

　　有人會說，我有的是錢，購買住房根本就不需要貸款，如果沒有限購令，我可以利用自己的資金進入房地產(chǎn)市場。在這種情況下，限購令對他們起的作用自然會不小。但是，這些有錢的投機炒作者，他們會進入房地產(chǎn)市場嗎？答案是否定的。因為，當這些人購買住房使用時，他們什么時候進入購買完全由自己決定，不會受政策的限制。但是，這些并非是我所說的住房消費者而是住房投資者。
　　

　　從以上分析可以看到，地方政府的住房限購令，對遏制高房價所起到的作用是十分有限的。這些住房限購令對房地產(chǎn)宏觀調控來說只能是“水中月、鏡中花”，好看但沒有多少作用。出臺這些政策是給當?shù)氐拿癖娂爸醒胝鰝€樣子，說明地方的房地產(chǎn)宏觀調控是緊跟中央的。實際上，根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2010年房價仍然在上漲，如果以民間調查統(tǒng)計結果來看，國內房價更是在飛漲。比如北京，2010年的房價就上漲40%以上。同時，在2010年12月份及2011年1月份，全國住房銷售同樣又回到量價齊升的態(tài)勢上。
　　

　　可見，對于地方政府的住房限購令，無論是媒體還是政府職能部門，都不要過高地估計它的作用。要讓國內住房市場得到真正的調整，就得有嚴格的住房信貸政策及嚴厲的稅收政策（比如征收住房交易流轉稅及住房交易所得稅），只有從這兩方面入手，才能嚴厲打擊房地產(chǎn)投機炒作，擠出房地產(chǎn)泡沫，讓住房市場回歸理性。

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