房企遭遇政策夾擊 戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)方向

　　一波接一波的限購令、“新國八條”，對房地產(chǎn)業(yè)而言，已不是新鮮話題，一面是高昂的土地價格，一面是被抑制的購買、投資房產(chǎn)需求，雙面夾擊之下，住宅類房地產(chǎn)的輝煌已成為過去。

　　眾多開發(fā)企業(yè)將目光投向了商業(yè)地產(chǎn)

　　華潤、保利、金地先后高調(diào)宣布了自己的商業(yè)地產(chǎn)計劃和目標(biāo)，直至一向以住宅專業(yè)化為目標(biāo)的萬科也公開表示要增加持有型物業(yè)比重至全部物業(yè)的20%，并陸續(xù)在土地市場購置商業(yè)地塊時，大家才突然開始思考，商業(yè)地產(chǎn)有可能成為開發(fā)企業(yè)新利潤的源泉嗎？

　　目前，開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型方向為：商業(yè)地產(chǎn)、保障房開發(fā)、三舊改造、房地產(chǎn)基金。這四個方面，都不是住宅類開發(fā)商的長處，但是他們現(xiàn)在必須摸著石頭過河了。

　　商業(yè)地產(chǎn)：開發(fā)商還是運營商？

　　盡管萬科先是在2009年招來了毛大慶，又迅速通過"千里馬行動"網(wǎng)羅了大批商業(yè)地產(chǎn)人才并組建了自己的商業(yè)運營團隊，但其在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運營上的開拓和嘗試依然相當(dāng)謹(jǐn)慎。在土地拓展上，截至2010年8月，萬科共獲取商業(yè)性質(zhì)地塊13個，但其中11個均為商業(yè)居住混合地塊，即商業(yè)物業(yè)僅為住宅社區(qū)的配套商業(yè)；僅有東莞長安鎮(zhèn)長青項目和西安曲江會展項目是綜合體性質(zhì)的商業(yè)地塊。由此看來，萬科對運營商業(yè)物業(yè)尤其是集中型的大型綜合商業(yè)物業(yè)還處于小規(guī)模試水階段。

　　對于現(xiàn)階段的萬科來說，無論是大規(guī)模的集中商業(yè)還是住宅社區(qū)的配套商業(yè)，都還未形成清晰的商業(yè)開發(fā)運營理念和模式，也都還處于摸索嘗試階段。由于多數(shù)商業(yè)物業(yè)也都用于銷售，因此依靠商業(yè)物業(yè)來實現(xiàn)穩(wěn)定資金流入，平衡住宅市場波動，完成資金沉淀還為時尚早。

　　與萬科的小心翼翼相比，保利在商業(yè)地產(chǎn)方面的拓展就更為主動和積極。在拿下佛山順德5宗商業(yè)地塊、天津和平區(qū)商業(yè)地塊、北京大望京商業(yè)地塊等5宗集中商業(yè)地塊后，保利擁有的集中型大規(guī)模商業(yè)項目已達(dá)到15個，完成投資額也已經(jīng)超過百億。

　　與萬科商業(yè)布局以社區(qū)配套商業(yè)為主不同，保利在商業(yè)地產(chǎn)上的拓展則瞄準(zhǔn)了大規(guī)模的綜合體項目，尤其是一些包含旅游、文化、會展等目的性消費商業(yè)的綜合體項目。國企背景所帶來的良好政府關(guān)系以及保利集團自身所擁有的會展、文化產(chǎn)業(yè)鏈都無疑為保利地產(chǎn)進軍此類商業(yè)綜合項目提供了良好的資源支持。形成具有自身特色的綜合類商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品體系對于保利來說，應(yīng)該只是時間問題。

　　盡管擁有一定的規(guī)模和資源優(yōu)勢，但對于現(xiàn)階段的保利來說，大規(guī)模的擴張商業(yè)物業(yè)依舊會帶來資金沉淀量較大、資金占用時間較長的問題。尤其在遭遇調(diào)控后，保利的負(fù)債水平和周轉(zhuǎn)速度也都明顯受到一定影響，而旗下的商業(yè)產(chǎn)品也仍處于培育期，還未能給公司提供現(xiàn)金流的補充，因此保利對其開發(fā)的大部分商業(yè)產(chǎn)品也只能采取以售為主的策略，僅保留了會展等少量特色物業(yè)持有經(jīng)營。

　　如果說保利和萬科還只是商業(yè)地產(chǎn)的小學(xué)生的話，富力應(yīng)該算得上一個已經(jīng)度過最初摸索階段的中學(xué)生了。擁有多棟寫字樓、酒店以及四家商業(yè)中心的富力，目前已經(jīng)形成了相對清晰的商業(yè)地產(chǎn)選址、開發(fā)、運營和招商模式：依托大型居住社區(qū)開發(fā)區(qū)域性商業(yè)中心；在CBD核心位置開發(fā)寫字樓；在CBD或依托大型居住社區(qū)開發(fā)酒店。

　　富力已經(jīng)擁有了豐富的商業(yè)物業(yè)開發(fā)經(jīng)驗，且旗下的商業(yè)產(chǎn)品也已經(jīng)開始盈利，但我們依然很難看到持有型物業(yè)為富力帶來的經(jīng)營業(yè)績和狀態(tài)的改變，由于其在商業(yè)物業(yè)上依舊沿用了住宅開發(fā)上的追求快速周轉(zhuǎn)率的策略，富力銷售了旗下幾乎所有的購物中心和寫字樓。

　　通過分析，我們可以看到，盡管2010年眾多住宅開發(fā)商宣布了其在商業(yè)地產(chǎn)上的目標(biāo)和決心，但距離其實現(xiàn)利用持有型物業(yè)平衡收入波動，穩(wěn)定資金流的目標(biāo)還僅僅是剛剛邁出了第一步。多數(shù)開發(fā)企業(yè)對于未來拓展商業(yè)地產(chǎn)的方向和模式仍未清晰；更多的企業(yè)拓展商業(yè)地塊也僅僅是為了土地獲取、提升住宅溢價或快速銷售，對于這些企業(yè)來說，我們最多也只能稱他們是商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商而難以成為真正的商業(yè)地產(chǎn)運營商。當(dāng)然，商業(yè)地產(chǎn)也一定不是適合每一個開發(fā)商，尤其是在現(xiàn)階段調(diào)控趨緊，資金壓力日趨顯現(xiàn)的今天，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)更多的可能是一種美好的理想，而不是理想的短期避險工具。

來源：經(jīng)濟觀察報

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