資金鏈即將告急 開發(fā)商抉擇“房產(chǎn)稅時(shí)代”

盡管滬渝兩地的房產(chǎn)稅“出招”溫和，但畢竟劍已出鞘，房地產(chǎn)的游戲規(guī)則面臨的可能是近十年來最大的激變。

開發(fā)商面臨艱難的抉擇。2月14日，本報(bào)記者在萬科城花新園發(fā)現(xiàn)一個(gè)微妙的變化：上海萬科工程技術(shù)部門一位負(fù)責(zé)人走向前臺(tái)，詳細(xì)介紹了萬科項(xiàng)目在綠色節(jié)能方面的專業(yè)操控技術(shù)。這與以往營(yíng)銷等部門人員對(duì)外唱主角的“習(xí)慣”迥然不同。該負(fù)責(zé)稱，此舉是萬科調(diào)整營(yíng)銷策略、強(qiáng)化產(chǎn)品品質(zhì)牌的表現(xiàn)。

這也可視為萬科面對(duì)樓市“房產(chǎn)稅時(shí)代”首年作出的選擇。不過，對(duì)于包括萬科在內(nèi)的開發(fā)商群體而言，進(jìn)退抉擇的直接壓力，或許就在于新周期令人擔(dān)憂的業(yè)績(jī)壓力。

中房信研究中心分析師高崗指出，市場(chǎng)的價(jià)格趨勢(shì)也正在改變。“無論從哪個(gè)角度來看，對(duì)于2011年，都沒有理由太樂觀。企業(yè)只有堅(jiān)持‘現(xiàn)金為王，快速銷售，謹(jǐn)慎拿地’的策略，才是王道?！?/p>

不過，開發(fā)商群體中，抱僥幸心理的還大有其人。

捂盤還是促銷?

漢宇地產(chǎn)的最新報(bào)告指出，配合此后亮相的滬渝房產(chǎn)稅試點(diǎn)，近期的一系列樓市調(diào)控政策，奠定了2011年甚至此后幾年的樓市調(diào)控基調(diào)。

據(jù)本報(bào)記者了解，面對(duì)持續(xù)加壓的調(diào)控局面，是進(jìn)是退，開發(fā)商抉擇分歧明顯，集中體現(xiàn)在營(yíng)銷層面，近期捂盤、促銷并存。

在上海，搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，上周商品住宅新增供應(yīng)18.1萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)3倍，而由于觀望氣氛濃厚，仍有新拿預(yù)售證的6個(gè)項(xiàng)目均未如期開盤。同時(shí)，春節(jié)長(zhǎng)假后，上海約有16個(gè)住宅項(xiàng)目延遲開盤，內(nèi)環(huán)內(nèi)區(qū)域延期開盤項(xiàng)目占比超3成。

盡管春節(jié)期間上海樓市成交低迷，但目前為止房?jī)r(jià)明顯下降的跡象尚未出現(xiàn)。值得注意的是，在樓市新政的輪番調(diào)控之下，仍有部分房企醞釀?wù){(diào)高售價(jià)，有機(jī)構(gòu)對(duì)滬上20個(gè)熱點(diǎn)板塊的公寓價(jià)格調(diào)查顯示，新政后近六成新盤報(bào)價(jià)上調(diào)，價(jià)格漲幅超10%，最高漲幅達(dá)22%。

選擇漲價(jià)的開發(fā)商以市場(chǎng)一線房企為主，包括復(fù)地、綠地、金地等大型房企旗下均有項(xiàng)目出現(xiàn)提價(jià)。

與捂盤觀望、提價(jià)豪賭的開發(fā)商相比，選擇嘗試性優(yōu)惠促銷的群體顯然更龐大一些。截至2月12日統(tǒng)計(jì)，春節(jié)后上海樓市打折優(yōu)惠項(xiàng)目將近120個(gè)，其中9個(gè)送出“春節(jié)好禮”，公寓最高優(yōu)惠25萬。

據(jù)萬科銷售簡(jiǎn)報(bào)，1月份萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積165.4萬平方米，銷售金額201億元，再創(chuàng)國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商單月銷售紀(jì)錄。

上海萬科上述工程技術(shù)部門負(fù)責(zé)人稱，“公司依然將按照既定的工程進(jìn)度和銷售策略，實(shí)現(xiàn)快速銷售，回籠資金。與上市公司追求的資金快速周轉(zhuǎn)相比，捂盤得不償失。”

業(yè)績(jī)壓力大增

如果按年復(fù)合增長(zhǎng)率20%的比例推算，萬科銷售額將在2014年突破2000億元。萬科董事長(zhǎng)王石1月中旬公開表示，要求萬科“剎車減速”，2011年銷售額不能超過1400億元。

不過，記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，與萬科宣稱的“不囤地、不捂盤、不當(dāng)?shù)赝酢⒑侠矶▋r(jià)、主流剛需產(chǎn)品定位”高速周轉(zhuǎn)開發(fā)策略相比，更多開發(fā)商在進(jìn)退抉擇上，仍然舉棋不定。

“我們不急著銷售，降價(jià)銷售的可能性目前來看很小，就先捂著，見機(jī)行事。”一位小型地產(chǎn)商的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人向本報(bào)記者坦言。

在這些企業(yè)尤其是上市房企表面的樂觀和堅(jiān)持“面具”背后，卻是誰也無法忽視的陡然增加的巨大業(yè)績(jī)壓力。市場(chǎng)低迷情況下選擇捂盤觀望，似乎又犯了大忌。

2月14日晚，綠城集團(tuán)公布，1月實(shí)現(xiàn)合同銷售面積約27萬平方米，銷售金額52億元，盡管同比增長(zhǎng)116%，但環(huán)比下降約50%。觀察綠城的營(yíng)銷表現(xiàn)，1月的銷售較去年12月的102億“縮水”近一半，背后原因中，推盤量減少的殺傷最大。公告披露，1月單月，綠城全國(guó)共僅有7個(gè)新項(xiàng)目或項(xiàng)目分期推出新房源。

目前的市場(chǎng)趨勢(shì)則無疑將進(jìn)一步加劇企業(yè)業(yè)績(jī)壓力，令眾開發(fā)商頭疼。中房信研究中心最新報(bào)告預(yù)測(cè)，閃擊式調(diào)控下，樓市將進(jìn)入速凍期，后市不容樂觀?！皬男聡?guó)八條出臺(tái)以來，在限購(gòu)和提高首付的雙重影響、房產(chǎn)稅試點(diǎn)出爐強(qiáng)力震懾下，全國(guó)各地樓市成交量出現(xiàn)下滑，預(yù)計(jì)全國(guó)上半年成交量同比降幅會(huì)在20%—30%?！?/p>

高崗還指出，自去年4月以來，經(jīng)過長(zhǎng)時(shí)間的持平與波動(dòng)，房?jī)r(jià)原來的上漲趨勢(shì)已經(jīng)發(fā)生改變，投資者對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期發(fā)生動(dòng)搖，部分投資客開始撤離市場(chǎng)。從企業(yè)來看，隨著成交量的下降，預(yù)計(jì)下半年企業(yè)將會(huì)集中面臨資金上的壓力，企業(yè)降價(jià)促銷將會(huì)加速價(jià)格向下趨勢(shì)的形成，從而形成調(diào)控作用和趨勢(shì)作用的共振。

隨之而來的就是資金鏈危機(jī)。2010年前三季度，申萬房地產(chǎn)行業(yè)的整體資產(chǎn)負(fù)債率已高達(dá)70%，136家房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-884.21億元，而上年同期該數(shù)額為522.19億元，近七成上市房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)。

幾乎可以肯定，今年開發(fā)商現(xiàn)金流的數(shù)字將更加慘不忍睹。

加速轉(zhuǎn)型

四處融資、備糧過冬，則成為開發(fā)商眼下最緊迫的事。

像碧桂園這樣春節(jié)期間為融資忙碌的公司不在少數(shù)。碧桂園趕在春節(jié)前夕發(fā)布了2010年業(yè)績(jī)報(bào)告，一個(gè)星期后，即向投資者公布了新一輪融資計(jì)劃。

大年初五，碧桂園公告披露，計(jì)劃發(fā)行7年期優(yōu)先票據(jù)，所募得款項(xiàng)將為新增房地產(chǎn)項(xiàng)目提供資金，并做公司的一般用途。

比碧桂園更急的還大有人在，例如恒大地產(chǎn)。1月14日，恒大地產(chǎn)宣布將發(fā)行55.5億元3年期及37億元5年期以美元結(jié)算的人民幣債券，兩筆共計(jì)融資92.5億。

為應(yīng)對(duì)兇猛而來的“房地產(chǎn)稅時(shí)代”，越來越多的房企選擇緊急行動(dòng)，提前充實(shí)現(xiàn)金流。但日漸飆升的融資成本，在調(diào)控背景下也在聚集越來越大的風(fēng)險(xiǎn)。

中房信研究中心分析師楊晨青指出，新年的樓市調(diào)控再次升級(jí)，不僅表現(xiàn)在政策的力度較去年再次加強(qiáng)，更重要的是從中可以體會(huì)到當(dāng)前政府對(duì)調(diào)控樓市的決心之大。

樓市已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)速凍期，本次調(diào)控下市場(chǎng)回調(diào)的周期將比以往明顯要長(zhǎng)。

“要適應(yīng)新的市場(chǎng)環(huán)境，企業(yè)必須在經(jīng)營(yíng)策略上做出改變：放緩產(chǎn)品供應(yīng)節(jié)奏、抓住機(jī)遇快速去化和掌控項(xiàng)目開發(fā)成本。”楊晨青指出。

據(jù)本報(bào)記者了解，目前標(biāo)桿企業(yè)已有的動(dòng)向特點(diǎn)顯示，向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型和向三線甚至是四線城市轉(zhuǎn)移將會(huì)是企業(yè)未來的主要發(fā)展方向。

來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

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