商業(yè)地產龍?zhí)鬃冎鹘情_發(fā)商熱衷土地市場熱捧

　　作為房地產開發(fā)流程中至關重要的另一名主角，開發(fā)商的細微動態(tài)也能撥動市場的各方神經。無論從開發(fā)商口中還是政府推地的計劃來看，2011年，拿商業(yè)地塊、走商業(yè)路線，已然成為鐵板釘釘的趨勢。

　　數據統(tǒng)計，2月份整個杭州市共有13宗土地出讓，而且這13宗土地只有1宗屬于純住宅用地，另外4宗為商住用地，而純商業(yè)用地就達到8宗。近300畝商業(yè)用地，成為土地市場的主角。

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　　開發(fā)商“棄宅從商”

　　針對住宅的調控政策一緊再緊，市場下游的購房者已經把原來爭先恐后伸向住宅的手縮回來了，那處于市場上游的開發(fā)商們怎么想的呢？

　　“前兩天公司開例會，我就給策劃團隊出了一道題，今年公司拿地，要怎么拿？拿什么性質的地？因為如果再拿住宅用地，近幾年的壓力肯定是很大的。所以我們可能會多考慮綜合用地或者其他的吧。”一位不愿意透露姓名的開發(fā)商如是說。

　　隨后，記者又聯(lián)系上了杭城多家開發(fā)企業(yè)的老總級人物，但是說起關于拿地的話題，大家的態(tài)度都顯得相當謹慎。

　　“如果要拿地，我們也會更慎重地權衡很多東西了，”一位目前正在開發(fā)濱江一住宅項目的開發(fā)商說，“比如地價、土地性質、區(qū)塊位置等等，畢竟未來的市場究竟怎么走，都會有很大的變數?！?

　　去年一整年，位于濱江區(qū)的地標性建筑潤和·信雅達都有不錯的銷售業(yè)績。對于今年全面傾向商業(yè)地產的杭州樓市來說，開發(fā)商也認為這是一個良好的契機。潤和房產營銷總監(jiān)謝柳萌告訴記者，今年計劃推出的是信雅達其中的公館項目，均為精裝修大面積公寓，每一套的總價大約在2000萬元以上。

　　“這對商業(yè)項目來說是一個很好的機會，最直觀的好處就是這批房源的受關注度會有所提高。原來可能手頭有這部分資金的投資者會更愿意把錢放到住宅市場當中，現在政策出臺導致住宅直接受限，資金通脹預期又太高，所以還是得把錢放到不動產上，那么商業(yè)項目自然受益?！?

　　而對于潤和房產來說，今年既要操作這個信雅達旗下的公館項目，又要同時操作位于閑林的住宅類項目西溪郡。謝柳萌坦言，相對而言，西溪郡的操盤難度會稍微大一些?！斑€好這個項目的物業(yè)性質是排屋類產品，所以和普通住宅相比，受到影響相對少一些，關鍵還是按揭政策這塊受影響，政策會對購買人群進行篩選。”

　　縱觀全國市場，華潤、金地先后宣布自己的商業(yè)地產計劃和目標，一向以住宅專業(yè)化為目標的萬科也公開表示要調整產品路線，商業(yè)地產將占到其開發(fā)量的20%左右。保利地產公布的公司計劃顯示，未來3年內，預計將持有商用物業(yè)面積增加到300萬平方米，將商業(yè)物業(yè)的投資比例逐步提高到總體投資的30%。而今年年初，龍湖今年首個商業(yè)綜合體的推盤，6天內一售而空，銷售金額逾3億元，破單月銷售紀錄。

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　　300畝商業(yè)用地主唱2月土地市場

　　正因開發(fā)商對于今年該怎么拿地產生了不小的猶豫情緒，所以作為商業(yè)地產最前端的土地市場，已經迅即作出反應。

　　來自國土部門的數據顯示，2月份整個杭州市共有13宗土地出讓，而且這13宗土地只有1宗屬于純住宅用地，另外4宗為商住用地，而純商業(yè)用地就達到8宗。這8宗土地總出讓面積約294畝，成為本月土地市場的主角。

　　余杭區(qū)也將有商業(yè)用地出讓。據土地出讓公告顯示，2月23日，錢江開發(fā)區(qū)出讓3宗商業(yè)用地，總計約83畝；2月25日，仁和鎮(zhèn)又有一宗商業(yè)用地出讓，約10.4畝。

　　回顧1月份的土地市場，商業(yè)用地同樣“熱鬧”。

　　1月份，杭州主城區(qū)沒有土地出讓。然而，蕭山、余杭兩區(qū)卻迎來土地供應高潮。蕭山區(qū)土地更是呈井噴之勢，出讓33宗土地，共計面積1159.4畝，其中，商業(yè)21宗，面積高達424.8畝；有14宗位于錢江世紀城，這14宗商業(yè)地加在一起，共245畝，建筑面積93.1萬方。

　　而余杭區(qū)1月份共出讓土地11宗，面積共計406.6畝。其中，住宅（含商?。?宗，面積121.6畝，建筑面積18.8萬方，而商業(yè)用地面積高達285畝，約占余杭全區(qū)土地供應量的7成。

　　除杭州外，其他城市商業(yè)用地也備受關注。記者獲悉，2月22日下午，北京麗澤商務區(qū)兩地塊，皆以過16000元/平方米的樓面價成交，該樓面價，創(chuàng)下了北京除中服地塊外的商業(yè)地塊樓面價新高。有業(yè)內人士對此認為，這是商業(yè)地產升溫的又一例證。

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　　商業(yè)地產成投資避風港

　　事實上，除了購房者，商業(yè)地產的開發(fā)對開發(fā)商的要求也更高了。合創(chuàng)機構總經理畢明輝說：“商業(yè)地產不像住宅，對開發(fā)商來說，涉及到整合各方資源、長線運營的要求更高，很多開發(fā)商或許對住宅的建設已經很有經驗，但是對寫字樓、酒店式公寓等這些商業(yè)地產的開發(fā)或許還是初學者?！辈贿^，畢明輝也表示，由于調控政策對住宅市場的影響比較大，住宅項目銷售局面打不開，開發(fā)商資金回籠有問題，加上很多區(qū)塊之前開發(fā)的都是住宅，本身商業(yè)地產的需求量也比較大，因此，近兩年，杭州或許會有更多的開發(fā)商將開發(fā)觸角伸向商業(yè)地產?！伴_發(fā)商業(yè)地產，一部分銷售，優(yōu)質物業(yè)還可以自己持有，對開發(fā)商而言可以作為業(yè)務補充，同時也能規(guī)避風險，可能會成為很多開發(fā)商的戰(zhàn)略布局。

　　針對商業(yè)地產售價的上漲，在謝成龍商業(yè)地產顧問機構總經理謝成龍看來，除杭州樓市整體行情往上走外，調控政策也起到了一定的作用?！鞍凑照畱T例，商業(yè)用地會多推一點。一方面調控政策對商業(yè)地產影響較小，另外一方面宅地的價錢可能賣不高，”

　　謝成龍認為，隨著城市化進程的加快，住宅需求會有所減少，從中推動了商業(yè)地產的發(fā)展。其次，企業(yè)資金流開始有一定的轉變；再次，出租型商業(yè)地產可以作為企業(yè)的長期資本，對比住宅品來說，優(yōu)勢還是相對明顯的?！吧虡I(yè)地產的潛力是毋庸置疑的，但在具備較大潛力的同時，也具有較大的風險，操作難度較大。”謝成龍?zhí)嵝选?

來源：青年時報 作者：徐杰 田小園

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