2011住宅遇“春寒”商業(yè)地產(chǎn)或成“藍海”

　　　在接二連三的房產(chǎn)調(diào)控“棒槌”落地，南京的住宅成交近來遭遇明顯“寒流”，目前商業(yè)地產(chǎn)的商機被很多先知先覺的人“嗅”了出來，商業(yè)地產(chǎn)作為商業(yè)投資的新領(lǐng)域，也越來越受到市場閑置資金的“追捧”。業(yè)內(nèi)人士指出，雖然現(xiàn)在的商鋪和寫字樓租售并沒有“大熱”，但在嚴厲的住房價格調(diào)控下，暫時政策還未見緊的商鋪、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)，被認為是避險資金的好去處，投資潛力也被愈加看好。
　　

　　住宅遇“春寒”
　　

　　隨著史上最嚴厲的樓市調(diào)控政策“新國八條”在春節(jié)前的出臺，春節(jié)至今全國多個房地產(chǎn)熱點城市樓市成交遭遇寒流。記者了解到，包括上海、北京、南京在內(nèi)的大中城市、省會城市，繼春節(jié)期間僅交出成交幾十套的“答卷”后，年后成交也越來越“疲軟”。
　　

　　今年的樓市調(diào)控重拳接二連三，包括南京在內(nèi)的各大城市也出臺了具體的限購辦法。二套房貸款首付提升至六成，貸款利率上調(diào)至基準利率的1.1倍，限購三套……無疑，再投資住宅，不僅成本大增，門檻也被加高N個臺階。大筆資金被“卡”住宅市場之外，南京也不例外。
　　

　　記者從南京網(wǎng)上房地產(chǎn)了解到，2月23日，南京商品住宅共認購房源104套、成交140套。雖然看似這個成績過百，但是如果仔細一分析就發(fā)現(xiàn)，認購的“主力”集中在江寧、江北和六合，而傳統(tǒng)的江南八區(qū)僅認購18套房。不到20套的認購量，在這個陽春三月無疑是“倒春寒”，買賣雙方陷入觀望僵局。而毫無放松跡象的限購令讓人對于年內(nèi)的住宅樓市能否有起色報以懷疑態(tài)度。

　　
　　商業(yè)地產(chǎn)或成“藍海”
　　

　　與此同時，越來越多的“聲音”認為，商業(yè)地產(chǎn)今年大有可為。因為接二連三的金箍都戴在了“住宅”的頭上，而商業(yè)地產(chǎn)似乎“幸免”。不少目光長遠的市民開始認為，投資商業(yè)地產(chǎn)可以暫時規(guī)避樓市限購令。也正因為如此，商業(yè)地產(chǎn)的投資潛力越來越被看好。而事實上，從全國范圍來看，商業(yè)地產(chǎn)在北京、杭州、上海等地的一線城市已經(jīng)開始有了起色：北京的商業(yè)和辦公樓開發(fā)投資額占整體開發(fā)投資額的比重已經(jīng)呈現(xiàn)出逐步回升的態(tài)勢，北京土地市場今年1月份成交的地塊大部分均有商業(yè)屬性。2月份整個杭州共有13宗土地出讓，而且這13宗土地只有1宗屬于純住宅用地，另外4宗為商住用地，而純商業(yè)用地就達到8宗。
　　

　　這些似乎在昭告，商業(yè)地產(chǎn)的春天即將到來。而“春江水暖鴨先知”的房地產(chǎn)商們，早就已經(jīng)先知先覺，數(shù)據(jù)顯示，萬科、綠地和保利等房地產(chǎn)企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，涉及資本超過千億元。其中，一向以住宅專業(yè)化為目標的萬科公開表示要調(diào)整產(chǎn)品路線，商業(yè)地產(chǎn)將占到其開發(fā)量的20%左右。保利地產(chǎn)公布的公司計劃顯示，未來3年內(nèi)，預(yù)計將持有商用物業(yè)面積增加到300萬平方米，將商業(yè)物業(yè)的投資比例逐步提高到總體投資的30%；華潤、金地也先后宣布自己的商業(yè)地產(chǎn)計劃和目標……
　　

　　商業(yè)地產(chǎn)最先被開發(fā)商看好，自然其資本價值也能漸漸被發(fā)掘。仲量聯(lián)行的一份報告顯示，去年北京、上海和香港三地的商業(yè)地產(chǎn)資本價值已經(jīng)增長了7%至12%。就南京本地來說，戴德梁行的一組數(shù)據(jù)顯示，在高鐵的帶動下，南京寫字樓市場有了新的起色，南京第三季度甲級寫字樓的租金環(huán)比漲2.24%，同比漲8.1%，達到每天每平方米3.19元。商鋪平均租金從一季度每天每平方米28.25元和二季度的28.73元，在三季度一舉提升至29.83元，環(huán)比上漲了3.82%。

　　今年商鋪銷售面積 尚不到住宅的15%
　　

　　縱觀商業(yè)地產(chǎn)去年的運行情況發(fā)現(xiàn)，去年比較熱的月份，出現(xiàn)在4月、6月、9月和11月，這些月份均是因為出現(xiàn)了諸如玉橋國際、大體量商業(yè)項目的開盤，才帶來了熱銷。而11月份商鋪的成交大漲，源于明發(fā)商業(yè)廣場等項目的銷售。從另一大商業(yè)地產(chǎn)主力產(chǎn)寫字樓去年的成交來看，整體成交比較平穩(wěn)，出現(xiàn)銷售的高點同樣在11月份，這主要是由于當(dāng)月市場在售大型寫字樓項目，例如南京國際化工商貿(mào)城與曉莊國際廣場寫字樓開盤熱銷帶來的。
　　

　　今年以來，商業(yè)地產(chǎn)的銷售還算是“不溫不火”。但如果和住宅的成交走量相比，商業(yè)地產(chǎn)的成交就是“小巫見大巫”了。記者在南京網(wǎng)上房地產(chǎn)查看數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，今年以來全市住宅的成交面積是945785平方米，而辦公用房的成交面積僅為75632.16平方米，商業(yè)用房僅為56923.3平方米。計算一下，如果按面積計算，就算商鋪和辦公樓加在一起，還不到住宅的15%。
　　

　　如果從套數(shù)看，南京近期成交數(shù)量也不算大，昨日截至中午13時許，全市認購的商鋪7套，成交6套，寫字樓昨日認購7套，成交21套，大部分成交的寫字樓位于下關(guān)。
　　

　　專家看好南部新城、浦口新城、河西
　　

　　從商業(yè)地產(chǎn)的層級來看，南京問策商業(yè)管理顧問有限公司總經(jīng)理蘇曉晴曾表示，一般一個城市有幾級商業(yè)中心，第一級是都會中心城市CBD，第二級是區(qū)域中心，如南京的湖南路，第三級是地區(qū)中心，如南京的龍江、新江東，第四級是社區(qū)中心，即社區(qū)商鋪，國際慣例是，現(xiàn)有工業(yè)進駐郊區(qū)，從而形成居住郊區(qū)、商業(yè)郊區(qū)，再形成辦公郊區(qū)。
　　

　　如果從用途劃分，商業(yè)地產(chǎn)最基本的就是寫字樓、商鋪和城市綜合體。記者了解到，目前河西板塊偏重大戶型商鋪，江北以小戶型社區(qū)商業(yè)為主，位于江寧大學(xué)城等新興商業(yè)板塊成交量大、成交單價相對比較低，投資門檻相對比較低。
　　

　　到底這么多區(qū)域，專家比較看好哪些地塊呢？南京市社科院經(jīng)濟發(fā)展研究所所長唐啟國接受采訪時表示，從長遠看，他比較看好的是浦口新城、南部新城包括東山的商業(yè)地產(chǎn)。記者了解到，據(jù)最新規(guī)劃，浦口新城是未來南京浦口、乃至江北的核心地帶，將與河西新城共同構(gòu)建南京沿江區(qū)域，而隨著南京鐵路南站即將開放，南京南部地區(qū)也將在更大范圍內(nèi)整合資源、抓住高鐵機遇，整個區(qū)域得以提檔升級。
　　

　　南京蘇鼎房產(chǎn)研究所所長宋堅的看法，和唐啟國也有很多相通之處。他表示，江北目前的住宅不少，但是寫字樓卻比較缺乏，因此他看好江北新城的寫字樓和商鋪，他認為南京南站附近，如果總價低，未來發(fā)展?jié)摿σ埠艽蟆Ｋ瑫r也看好河西CBD，表示那里的商業(yè)地產(chǎn)比較密集，但是如今價格已經(jīng)不低，如果能淘到便宜一兩千的價位的商業(yè)地產(chǎn)，就可以出手了。
　　

　　相關(guān)風(fēng)險也要留意
　　

　　雖說商業(yè)地產(chǎn)今年的確有可能迎來“春天”，但是其風(fēng)險也要留意。宋堅表示，畢竟南京的商業(yè)地產(chǎn)的整體價位已經(jīng)不低，加上商業(yè)地產(chǎn)大多是零售商業(yè)為主，租金的利潤不算太高。要注意的另一個風(fēng)險是，限購令雖然有將資金吸引到商業(yè)地產(chǎn)蓄水池的可能，但其實很多樓市資金也正在暫時沒有限購的二三線城市，例如鎮(zhèn)江、揚州、常州等都已經(jīng)漸漸走熱。
　　

　　此外，商業(yè)運營的模式，也有可能給商業(yè)地產(chǎn)帶來不確定的變化?！澳壳埃芏嗌啼伓荚谶M行網(wǎng)上銷售、電視銷售，這對傳統(tǒng)的商業(yè)模式帶來了挑戰(zhàn)”，他表示，不少商家不再需要正正規(guī)規(guī)的寫字樓，轉(zhuǎn)向網(wǎng)絡(luò)銷售的商家，可能更需要的是售后，或者發(fā)貨等服務(wù)，這樣一來，有的住宅也可以完成，所以還需要留意其寫字樓將來利潤提升的空間。
　　

　　另外，房地產(chǎn)市場的政策風(fēng)險也要留意，面臨前所未有的嚴厲調(diào)控，今年冬天的房地產(chǎn)行業(yè)特別“嚴寒”，雖說現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)還沒有在限購范圍，但今后的政策變化要隨時關(guān)注。其次，因為商鋪換手率相對較低，所以轉(zhuǎn)讓交易過程中稅費就不少，如果投資，業(yè)內(nèi)人士表示最好做長期持有的準備。
　　

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