最嚴地產限購令調房價 更要緩解人口壓力

　　此輪北京樓市調控新政，不僅是在打壓瘋漲的房價，而且承擔著緩解北京市人口和環(huán)境資源基本矛盾的功能。

　　2月17日在北京各房產交易過戶大廳，“限購承諾書”和“家庭購房申請表”開始啟用，這是京版國八條正式實施后，買房人辦理過戶手續(xù)時必備填寫的新材料

　　干了一年多的房屋銷售，潘登第一次碰到有人哭著離開售樓處。

　　2月17日，北京樓市調控細則出臺的第二天，一個29歲單身女青年急匆匆地趕到北京大興首邑溪谷售樓處，當她得知因自己無法提供五年本市社保繳納證明，買不了之前看中的一套兩居室時，就哇地一聲哭開了。

　　這一哭，整個售樓處的氣氛也開始變得異樣起來?！爱敃r她就坐在我對面，眼淚滴滴答答地掉在樓盤戶型圖上。”2月18日，當潘登見到《中國新聞周刊》記者講述這一幕時，他自己也不禁嘆息，“我工作才一年多，也買不了房子了?！?/p>

　　陽光從潘登沙發(fā)背后的窗戶里照進來，向外看去，麻雀蹦蹦跳跳地在草坪上覓食，積雪開始融化，四處透著春天的暖意。只是剛剛出臺的北京房地產的限購政策，讓這座城市的購房人百味雜陳。

　　“誰也沒想到會這么嚴”

　　“限購新政出臺前，我們也聽到了一些風聲，但誰也沒想到會這么嚴。”首邑溪谷項目銷售代表潘登說，新政出臺的當天下午，他的手機就被客戶打爆了，客戶問得最多的問題是，“我還能買嗎？還有別的辦法沒有？”

　　2011年2月16日，被稱為“史上最嚴厲”的地方樓市調控細則出臺了。當天下午3點多，北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會在其官方網站上發(fā)布了一條最新公告——《北京市人民政府辦公廳關于貫徹落實國務院辦公廳文件精神進一步加強本市房地產市場調控工作的通知》。

　　這份被稱為京版“國八條”的通知， 包括15條細則，該通知從限購、稅收、信貸、土地、行政等多個層面，試圖對當前房地產投資過熱現象進行嚴格調控。其中最為嚴格的條款，便是限購。

　　按照該通知規(guī)定，已經擁有兩套及以上住房的北京本地戶籍家庭，將不能再新購住房；已經擁有一套及以上住房的外地戶籍家庭，也不能再購住房；在北京沒有住房的外地人，如果要購買住房，必須提供在京連續(xù)5年含以上的納稅證明或社保證明。

　　今年1月26日，國務院公布的樓市調控“新國八條”要求，“各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施。”不過截至目前，出臺相應地方限購細則的僅北京、上海、南京、重慶、杭州等少數城市。

　　中國房地產研究會副會長顧云昌對《中國新聞周刊》表示，北京調控方案中對外地人的限購措施，是目前國內最嚴格的限購措施。與北京設定的5年繳納個人所得稅或社會保險門檻相比，上海、深圳、杭州等地均只要求外地戶籍購房人提供1年以上的個稅或社保繳納證明即可。

　　對此，新政公布當天，北京市房地產協會副秘書長陳志對外表示，“京十五條”的限購政策，主要限制投機性需求。這條政策同時體現出政府希望留住在北京長期奮斗的人才愿望，使這些人才在推動北京發(fā)展的同時，實現個人夢想。陳志稱，現在政府是引導市民房屋消費“先租后買、先小后大”，在北京工作的外省市戶籍人可以先通過租房滿足需求。

　　新政公布的半小時后，華遠地產董事長任志強在新浪微博上評論說：“限購是對已婚家庭的懲罰。”隨即，SOHO中國董事長潘石屹發(fā)布微博回應，“這對外地人購買北京的房子影響將會是巨大的，他們不是今天居住在北京之外的人，而是在北京已經工作幾年沒有北京戶口的外地人?！贝稳眨胄胸泿盼瘑T會委員李稻葵在微博上稱“5年的要求過高，讓很多人看不到希望。”隨后，李稻葵在2月19日召開的中國經濟50人論壇上表示，北京限購的范圍應從5年納稅證明改為2年。

　　為什么是北京？

　　打擊投機性購房需求，歷來是中國房地產調控的重要基調，但這一最嚴厲的政策為何出現在北京？

　　鏈家地產的一份統(tǒng)計數據部分地解釋了這一問題。該機構近期公布的一份報告數據顯示，今年1月份，外地人購買了北京近45%的住宅，在過去的三年中，這一比例持續(xù)上升。2008年外地人在京購房占比僅26% ，2009年急劇上升到38%。

　　這里的“外地人”中，既有山西煤老板、溫州炒房團這樣的純粹投機客，也有數百萬工作在這個城市的“北漂”族。在政府和市場人士的描述中，前者往往被歸類為投機性需求，后者則被認為是支撐房價的“剛性需求”。但二者的具體購房比例，該報告并未披露。

　　在SOHO中國董事長潘石屹看來，此輪北京樓市調控新政，不僅是在打壓房價，而且承擔著緩解北京市人口和環(huán)境資源基本矛盾的功能。

　　在很長一段時間，因聚集了國內最優(yōu)秀的經濟、教育、醫(yī)療、文化、行政資源，北京就像一塊巨大的磁鐵把全國各地各種需求的人吸引過來。2010年，北京市人大常委會和北京市政協常委會相繼組織專題調研組調研北京人口規(guī)模后發(fā)現，截至2009年底，北京市實際常住人口總數為1972萬人，已經突破了國務院所確定的到2020年北京市常駐人口總量控制在1800萬人的目標。

　　這項調查顯示，流動人口在京居住半年以上的有726.4萬人，占流動人口總量的95.1%；居住時間超過五年的有123.2萬人，占16.1%；舉家遷移的比例逐年提高，達到41.2%。數量龐大的外來人口的持續(xù)流入，直接導致對于住房需求的激增，進一步加大樓市供需平衡的難度。

　　在公開場合，政府對于“剛需”歷來持鼓勵和支持的態(tài)度。北京樓市調控細則公布當日，北京市房地產協會副秘書長陳志對外表示，“如果有人沒有給北京的經濟發(fā)展做貢獻，他掙了錢就跑來北京炒房，北京房價炒高了他獲利后再撤走，這對于一直在北京奮斗的人也不公平?！?/p>

　　為了區(qū)分投機客和剛需，對外地購房設立個稅和社保繳納年限的門檻，這一新做法被引入到政府房地產調控中來。2010年，北京市政府發(fā)布的“京十二條”，即規(guī)定外地人購房需提供一年以上納稅或社保證明。鏈家地產公布的數據顯示，當年，外地人購房占比，從2009年的38%降至34%左右。

　　但房價并未因此下跌。中國房產信息集團數據顯示，北京2010年新建商品住宅均價已達到20328元/平方米，同比上漲42%，漲幅居京滬廣深四大一線城市之首。

　　央行貨幣委員會委員李稻葵表示，這次北京樓市調控盡管力度過猛，但“方向正確”。李稻葵的這一言論立即引起經濟學界、房地產界和網友對于房地產調控方向的激烈辯論。

　　易凱資本有限公司首席執(zhí)行官王冉認為，限購，這種政府直接硬性扭曲需求的行為是準計劃經濟的復活。在所有調控市場的手段中，限價是最壞的、也是不到萬不得已不能輕易使用的手段；比限價還要壞的只有一個，就是限購。

　　中國房地產研究會副會長顧云昌認為，中國的房地產市場已經發(fā)展到光靠市場力量無法健康發(fā)展的地步。解決房地產問題，除了加大土地供應量外，關鍵在于調整整個住房市場的結構，加大保障房的建設，使不同收入的人群，能有相適應的住房。

　　樓市進入觀望期

　　限購新政對于北京樓市的影響已經開始顯現。

　　最不趕趟兒的，還是那些不能提供5年個稅或社保繳納證明的購房人。2月18日，首邑溪谷售樓處的沙發(fā)上坐滿了等待簽約的客戶。以2月16日為界，此前已經在北京建委網站做完購房“網簽”的客戶，可以繼續(xù)按照老辦法辦理購房合同，在這之后，只能執(zhí)行新政策。首邑溪谷銷售代表估算，預計將有一成左右的意向購買客戶將被迫放棄購房。

　　在大興區(qū)東亞馬賽公館項目，一位銷售向《中國新聞周刊》表示，受到新政影響的客戶可能有40到50人左右。位于大興棗園附近的紅木林項目的一位銷售則表示，新政出來后，大概有一成登記客戶達不到規(guī)定要求；在房山區(qū)的萬科長陽半島，銷售人員也表示，有部分的意向購房人將無法購房。

　　大興和房山是去年北京市新開樓盤最為集中的區(qū)域，在2010年樓市熱銷時，萬科長陽半島和保利茉莉公館都曾創(chuàng)下開盤當天全部售罄的“日光”業(yè)績。隨著市區(qū)土地供應越來越少，以后北京市大部分新盤，都將位于4環(huán)甚至5環(huán)外遠郊區(qū)。相比之下，二手房交易則主要集中在中心城區(qū)。

　　與新盤相比，二手房受到的沖擊更大。在位于大興區(qū)的易家地產原生墅店，經理肖惠指著店內空蕩蕩的工位對《中國新聞周刊》記者說，“這里春節(jié)前還有四十多個員工，今年能有三十多個就不錯了”。在中心城區(qū)內的一些居民小區(qū)里，扛著房源信息牌子的中介人員又開始打起了廣告。

　　我愛我家副總裁胡景暉表示，以2010年我愛我家的成交記錄推算，對北京二手房市場來說，“納稅證明不滿5年的非戶籍人口暫停購房”的限購細則，將至少影響三分之一的購房人群。

　　就在專家們舌槍唇戰(zhàn)辯論調控效果時，購房者則選擇了用腳來投票。北京樓市調控細則公布后，《中國新聞周刊》記者在大興、房山、通州、豐臺等地多個樓盤銷售處發(fā)現，前來看盤的人并不少。

　　在東亞馬賽公館的售樓處，銷售們忙得連喝水的時間都沒有，不停地接待一撥又一撥客戶；同樣位于大興的紅木林項目，盡管還沒有正式開盤，狹小的臨時售樓處，已經被前來看盤購房者擠得水泄不通。該項目銷售代表迎春告訴《中國新聞周刊》，目前辦理看房登記的客戶已經超過1000人。朝陽區(qū)中鐵建國際城和華茂城雖然已經是尾盤銷售，在沙盤旁還是圍滿了前來淘房的人。

　　雖然看房的人不少，但真正購買并不多。在2月17日限購政策實施當日，北京住房成交量急劇萎縮，與前一個交易日相比，當日總成交量下滑近九成。北京中原地產三級市場研究部總監(jiān)張大偉預計，今年北京期房、二手房成交量或同比下降一半。

　　一些樓市調整的蛛絲馬跡已開始顯現。在大興的馬賽公館項目，新政之前，還需要搖號選房，但2月16日后即將銷售的200多套房源，客戶可以直接選房，無須搖號。

　　在房山的萬科長陽半島項目，在3、4月份新開房源中，可以辦理98折優(yōu)惠卡，此前萬科曾在去年底取消了這一優(yōu)惠。北京萬科總經理毛大慶表示，京十五條雖然沒有提明確房價控制數字，但是政策傳遞了一定的價格控制預期。而且政策剛出，開發(fā)商的調整也要看市場反饋。

　　還有一些開發(fā)商則選擇了推遲開盤。位于通州的珠江國際公館此前曾表示在2010年12月底開盤，但截至目前仍未開盤；位于豐臺區(qū)的中鐵建青秀城項目，自2010年9月臨時售樓處開業(yè)以來，其開盤時間一直沒有對外公布。

　　對于未來北京房價走勢，多位開發(fā)商、消費者、業(yè)內專業(yè)人士均表示看漲。中國房地產研究會副會長顧云昌說，“北京商品房目前看不到價格下降的動力。”“2到3年內北京房價還將上漲。”我愛我家房地產經紀公司知識管理總監(jiān)兼投資咨詢總監(jiān)徐東華對《中國新聞周刊》表示，政策一旦松動，那些被壓制的需求將釋放出巨大的購買力。

　　消費者的預期似乎仍未改變。當問及未來的打算，進入房屋銷售這行才一年多的潘登只說了一句，“攢錢買房?！?

來源： 中國新聞周刊

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