新一輪房地產(chǎn)調(diào)控有利于穩(wěn)定預(yù)期

為鞏固前期房地產(chǎn)調(diào)控成果，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，國家又出臺了新一輪調(diào)控措施，各地也紛紛出臺了相關(guān)細(xì)則。預(yù)計本輪調(diào)控將有利于穩(wěn)定市場預(yù)期，進一步遏制房地產(chǎn)市場的投機行為，促使房地產(chǎn)業(yè)回歸正常的發(fā)展軌道。

1月26日，國務(wù)院召開常務(wù)會議，宣布了八條政策措施（簡稱“國八條”），以鞏固前期房地產(chǎn)調(diào)控效果，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。隨后，各地方政府也紛紛出臺了相關(guān)細(xì)則，一時間在全國范圍內(nèi)掀起了新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控。但我國房的地產(chǎn)問題是中長期問題，今后房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)更多地從體制層面，沿著穩(wěn)定預(yù)期和加快保障房建設(shè)兩條思路同時展開。

新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策及其可能效果

繼國務(wù)院發(fā)布“國八條”之后，各地政府紛紛出臺了落實“國八條”相關(guān)細(xì)則，其嚴(yán)厲程度較“國八條”更甚。綜合分析，本輪房地產(chǎn)政策出臺的邏輯主要是近期連續(xù)幾個月的房價小幅度反彈，且臨近春節(jié)前成交量也在放大等現(xiàn)象。

2010年9月份之后，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)新的變化，商品房銷售面積和銷售額一改前期急速下滑的態(tài)勢，轉(zhuǎn)而平穩(wěn)并有所回升，由9月份的9.7%和16.8%分別上升至12月份的10.1%和18.3%，與此同時，盡管全國70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)同比增速仍然繼續(xù)保持放緩態(tài)勢，而環(huán)比增速已經(jīng)出現(xiàn)回升跡象。房地產(chǎn)市場在嚴(yán)厲的政策調(diào)控下仍居高不下，是不得不施以更嚴(yán)厲的調(diào)控措施的關(guān)鍵原因之一。

新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策包括“國八條”以及地方政府發(fā)布的落實“國八條”的相關(guān)細(xì)則。比較2010年4月份房地產(chǎn)政策而言，只能說“沒有最嚴(yán)厲，只有更嚴(yán)厲”。房地產(chǎn)市場因此再度進入了觀察期。

1、公布新建住房價格控制目標(biāo)有利于房價調(diào)控。

“國八條”第一條提到，2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)，并于一季度向社會公布。這一目標(biāo)的制定，有利于地方政府調(diào)控房價，但由于地方政府無法準(zhǔn)確把握每年貨幣的發(fā)行量、流動量，以及各類商品價格上漲的幅度，因此要制定新建住房價格控制目標(biāo)，把握起來還是有一些困難的。

2、改革營業(yè)稅征收辦法將打擊投機需求。

“國八條”提出，對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價格評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞稅收漏洞。

原本營業(yè)稅的征收方式有兩種：一種是差價的20%，另一種是房價總額的1%-2%。在一些地區(qū)，中介通過幫助客戶制定陰陽合同，大大規(guī)避稅收。這可以解釋為什么會推出按照銷售收入全額征稅的做法。推廣二手房評估是堵截稅收漏洞的關(guān)鍵，因為目前避稅的方式主要是通過作假交易價格。此舉可以遏制一定的投資和投機，但也意味著購房者交易成本的提升。

3、二套房首付比例上調(diào)，重點在于引導(dǎo)預(yù)期。

“國八條”提出，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。而且，人民銀行各分支機構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績r格控制目標(biāo)和政策要求，在統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。

二套房首付比例的上調(diào)，對于一些資金實力較強的購房者而言影響并不大。目前供求關(guān)系依然突出，關(guān)鍵是房價上升預(yù)期如果得不到改變，購房者仍會涌入樓市。政策的關(guān)鍵是在提醒市場，政府會通過各種手段擠壓投資和投機，這種信號的釋放對樓市會產(chǎn)生不小影響。

4、通過“限房價、競地價”來壓地價。

“國八條”中，針對土地市場也推出了一些新的調(diào)控手段。其中提到，大力推廣以“限房價、競地價”方式供應(yīng)中低價位普通商品住房用地。這意味著未來推普通商品住房用地的出讓公告中，還要規(guī)定該地塊入市的價格。在限房價的基礎(chǔ)上，再讓各個開發(fā)商競拍，這種方式將大大壓縮開發(fā)商利潤空間。

5、“限購令”不斷升級，直接凍結(jié)部分樓市交易量。

“國八條”特別引人關(guān)注的一條是，各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァo法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。

而北京市2月16日正式公布的貫徹“國八條”的“京十五條”中提出，在先前的限購政策之上，對已擁有2套及以上住房的京籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非京籍居民家庭、無法提供北京有效暫住證和連續(xù)5年含以上在北京繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非京籍居民家庭，暫停其在北京購房。據(jù)悉，除北京外，有多個地區(qū)出臺了“限購”細(xì)則。“限購令”勢必會直接凍住去年一直瘋狂的京城樓市，但成交量的凝固能否有效抑制房價，還需要其他政策的配合。

完善新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的政策措施

我國房地產(chǎn)市場存在的問題更多的是中長期問題，有些是體制層面的問題。如何對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控和管理，才能切實地滿足廣大人民群眾住房需求呢？

未來一個時期需要瞄準(zhǔn)主要矛盾，理清政府與市場之間的關(guān)系和分工，主要運用經(jīng)濟手段，來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的預(yù)期，遏制房地產(chǎn)市場的投機行為，全力推進保障房建設(shè)，妥善解決好中低收入者、進城務(wù)工人員的住房問題，促進我國房地產(chǎn)市場健康和可持續(xù)發(fā)展。

1、通過征收“房產(chǎn)稅”為核心的制度建設(shè)，穩(wěn)定投資者對房地產(chǎn)市場未來的預(yù)期。

房產(chǎn)稅作為財產(chǎn)稅制安排，具有穩(wěn)定投資者預(yù)期的作用，是能夠使投機者與真實需求自動分化并實現(xiàn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的“內(nèi)在穩(wěn)定機制”。需要提出的是，當(dāng)前在一些城市提出的試點方案，通過提出免征面積、免征套數(shù)之后，對于其余的房產(chǎn)征收的方式往往會出現(xiàn)征管漏洞，建議通過對每一個公民名下的每套房都進行征收，按照免征的規(guī)定對每一個公民進行同等的返還。

2、通過構(gòu)建“多元、穩(wěn)定、高效、安全的保障性住房融資機制”為核心的制度建設(shè)，扎實、快速推動保障性住房建設(shè)。

保障性住房推動慢的重要原因是由于缺乏一個穩(wěn)定的建設(shè)資金來源。針對經(jīng)濟適用房和“兩限房”而言，盡管其購房價要低于商品房價，但畢竟存在購買行為才能獲得，簡單稱之為“有回款”，其建設(shè)資金問題，可以通過預(yù)售制度或者銀行貸款等渠道解決。

針對公租房而言，盡管其租金要低于市場租金，但由于比較固定的收益，通過市場化的金融投資機構(gòu)均可以解決募集建設(shè)資金的問題；實際上，只有“廉租房”的建設(shè)資金存在較大的困難，可考慮政府建立住房保障基金收入以及土地出讓金收入等相關(guān)項目來對其支持，構(gòu)建一個多元、穩(wěn)定、高效、安全的保障性住房融資機制。

3、樹立科學(xué)的政績觀，把保障房建設(shè)相關(guān)指標(biāo)納入到干部考核體系。

土地問題是保障性住房建設(shè)推動緩慢的根本原因。地方政府面臨著土地財政的誘惑，必須依靠將土地價格炒高，才能獲得更高的土地出讓金，以補充基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等領(lǐng)域?qū)ω斦Y金的需求。而同樣一塊土地，用于保障性住房建設(shè)時，其價格較商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)則少了一大塊，在地方政府來看著實是一種“損失”。甚至有些地方政府認(rèn)為，一塊地可以解決了幾百戶居民的住房問題，但通過商業(yè)開發(fā)獲得土地出讓金，卻可以解決全域的經(jīng)濟發(fā)展瓶頸問題和民生基礎(chǔ)設(shè)施改善問題，各種孰重孰輕，的確難以斷定。

但隨著我國城市化進程的不斷推進，保障性住房供求失衡的問題日益突出，一味通過基礎(chǔ)設(shè)施投資帶動城市化進程必將不斷推高房價，進而提高人口流動的門檻，這種城市化模式是“虛假的”、“不可持續(xù)的”。因此，必須要在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一思想，樹立科學(xué)的政績觀，把保障房建設(shè)相關(guān)指標(biāo)納入到干部考核體系，切實推動保障房建設(shè)。

來源：上海證券報

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