調(diào)控緊逼誰(shuí)得利 商業(yè)地產(chǎn)或?qū)⒂畤娖?/b>

房?jī)r(jià)不抑，調(diào)控不止。

從2009年年末到2011年初，中國(guó)的房企一直處于調(diào)控的重壓之下，從去年4月的“新國(guó)十條”，到2010年9月份的“新國(guó)五條”，再到剛出臺(tái)的“新國(guó)八條”，不到一年的時(shí)間里，三輪樓市調(diào)控接踵而至。

話音未落之際，央行又于2月上旬祭出了加息的利劍。

保障房市場(chǎng)大有作為

供需矛盾是房地產(chǎn)調(diào)控的難題。

2011年，全國(guó)計(jì)劃建設(shè)保障性安居工程任務(wù)是1000萬(wàn)套，相比去年的580萬(wàn)套增長(zhǎng)了72.4%，與2008年相比，更是增加了10倍。

而北京、上海等一線城市更是宣布，“十二五”期間，保障性安居工程比例占到整體供應(yīng)的60%甚至更高。

以北京為例，今年計(jì)劃新建開(kāi)工20萬(wàn)套保障性住房。由此可見(jiàn)市場(chǎng)之大。

業(yè)內(nèi)人士分析，保障房建安成本較低，營(yíng)銷費(fèi)用不高;需求穩(wěn)定，資金周轉(zhuǎn)速度快。

苗樂(lè)如表示，目前萬(wàn)科、保利等房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)軍公租房等保障房項(xiàng)目，開(kāi)始研究房地產(chǎn)企業(yè)如何參與保障房建設(shè)，并且獲得相應(yīng)的開(kāi)發(fā)回報(bào)的問(wèn)題。

另外，筆者從多家銀行獲悉，2011年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款將空前緊縮，但是保障房更容易獲得銀行貸款，自有資金比例甚至可以低到20%以下。如果成本控制得好，以自有資金來(lái)算回報(bào)率，保障房利潤(rùn)可以放大到30%-50%。

實(shí)際上，即使開(kāi)發(fā)商不主動(dòng)參與，保障房建設(shè)也是大部分房企的必由之路。

根據(jù)國(guó)土資源部的要求，各地的保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品房的用地供應(yīng)不得低于住房用地總量的70%。

2010年全年，全國(guó)住宅用地實(shí)際供應(yīng)情況來(lái)看，這一比例更是達(dá)到了77%。因此，開(kāi)發(fā)商想要拿地開(kāi)發(fā)就難以繞開(kāi)保障房的建設(shè)。

包括萬(wàn)科萬(wàn)科、首創(chuàng)、首開(kāi)在內(nèi)的房企也積極的順應(yīng)政策走向，積極挺近保障房市場(chǎng)。

北京大岳咨詢公司總經(jīng)理金永祥認(rèn)為，目前一線城市出讓住宅用地幾乎都要求配建保障房，尤其是配建公租房，這些房屋還要求開(kāi)發(fā)商持有，因此研究公租房等保障房項(xiàng)目如何盈利，是開(kāi)發(fā)商們2011年需要集體補(bǔ)的課。

二三線城市逆勢(shì)擴(kuò)張

中國(guó) 房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)“百城價(jià)格指數(shù)”對(duì)100個(gè)城市的全樣本調(diào)查顯示，2011年1月全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8645元/平方米，較上月上漲0.95%，其中漲幅在1%以內(nèi)的城市數(shù)量共有69個(gè)。

據(jù)上述數(shù)據(jù)，十大城市平均價(jià)格為15662元/平方米，環(huán)比上漲0.89%。去年12月全國(guó)100個(gè)城市住宅均價(jià)環(huán)比上漲0.9%、十大重點(diǎn)城市均價(jià)環(huán)比上漲0.75%，相比之下，1月環(huán)比漲幅繼續(xù)擴(kuò)大。

從各個(gè)城市數(shù)據(jù)來(lái)看，二、三線城市的價(jià)格漲幅明顯大于一線城市。1月住宅價(jià)格環(huán)比漲幅居前的城市分別是：常州、廣州、佛山、濰坊、吳江、新鄉(xiāng)、天津、揚(yáng)州、湛江、沈陽(yáng)。其中常州、廣州等六個(gè)城市漲幅在2%-3%之間，天津、揚(yáng)州、湛江和沈陽(yáng)漲幅在1%-2%之間。漲幅居前的城市中除廣州外，其余均為二、三線城市。

苗樂(lè)如表示，近年來(lái)連續(xù)出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，重點(diǎn)一直是一線城市和一些熱點(diǎn)二線城市。對(duì)于大部分的二三線以及四線城市而言，價(jià)格和成交量都沒(méi)有太大變化。

筆者發(fā)現(xiàn)，二三線城市的銷售業(yè)績(jī)已經(jīng)成為企業(yè)成長(zhǎng)的決定性因素，一線房企進(jìn)軍二三線城市早已顯露端倪。

以保利地產(chǎn)為例，去年該公司在二三線城市的累計(jì)銷售金額超450億元，占比總銷售業(yè)績(jī)?nèi)种姆蓊~。

苗樂(lè)如在理財(cái)周報(bào)主辦的“2010中國(guó)地產(chǎn)財(cái)富年會(huì)”上表示，全國(guó)有2000多個(gè)中小城市，占全國(guó)人口約70%的城鎮(zhèn)人口。目前，我國(guó)城市化率接近50%，并且以1%—1.5%的速度遞增。如此計(jì)算，每年有2000萬(wàn)的農(nóng)民轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民。

商業(yè)地產(chǎn)發(fā)力

長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，多元化經(jīng)營(yíng)將成為未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，而單一的住宅開(kāi)發(fā)蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)較大，相比之下，持有型商業(yè)物業(yè)的收入來(lái)源會(huì)給企業(yè)帶來(lái)穩(wěn)定的現(xiàn)金流增長(zhǎng)

2010年以來(lái)，包括金地、萬(wàn)科、中糧、保利、中海、富力等國(guó)內(nèi)一線開(kāi)發(fā)企業(yè)均高調(diào)宣布其商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略。

綜合地產(chǎn)商綠地集團(tuán)甚至計(jì)劃每年投資額的30%集中在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)董事長(zhǎng)李明也表示，從今年開(kāi)始，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)將陸續(xù)在北京、天津、沈陽(yáng)、大連、杭州以及中山等城市發(fā)展30個(gè)以上的商業(yè)項(xiàng)目，打造遠(yuǎn)洋全新的商業(yè)地產(chǎn)格局。

以商業(yè)地產(chǎn)龍頭萬(wàn)達(dá)為例，僅2010年第一季度，萬(wàn)達(dá)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約152億元，相當(dāng)于2009年全年合同銷售額的50%。

分析人士認(rèn)為，地產(chǎn)調(diào)控年，商業(yè)地產(chǎn)將迎來(lái)“井噴”期。

而值得一提的是，對(duì)于面臨轉(zhuǎn)型的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，出路之一是通過(guò)行業(yè)整合，淘汰一部分開(kāi)發(fā)商;另外就是向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

此外，在房企的經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)發(fā)生改變之外，隨著調(diào)控不斷深入，住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也會(huì)隨著發(fā)生轉(zhuǎn)變，趨向于高端、綠色的住宅產(chǎn)品。

來(lái)源：理財(cái)周報(bào)

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