我國將建保障房3600萬套 徹底改變房地產(chǎn)格局

前日上午，溫家寶總理兌現(xiàn)去年與網(wǎng)友“勾指相約”的諾言，再次來到中國政府網(wǎng)和新華網(wǎng)訪談室同網(wǎng)友進行在線交流。在兩個小時的時間里，溫家寶總理回答了億萬網(wǎng)民最為關(guān)心的20多個問題。這些問題涉及稅收、物價、房價、醫(yī)改、增長、收入、戶籍、反腐……等諸多百姓關(guān)注的熱點。

就溫總理對多個經(jīng)濟問題的相關(guān)表述，南方日報昨日邀請了多位專家進行詳細解讀。專家認為“十二五”的藍圖基本清晰，宏觀調(diào)結(jié)構(gòu)與微觀調(diào)收入分配相得益彰，經(jīng)濟對出口以及外資驅(qū)動的依賴將被大為削弱，擴大內(nèi)部消費以形成內(nèi)需拉動型經(jīng)濟軌跡清晰可見，民生問題仍在政府的首位，經(jīng)濟服務(wù)于人民生活將被空前強調(diào)。

■樓市

未來5年建保障房3600萬套，全國城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋率提至20%以上

保障房成樓市穩(wěn)定器開發(fā)商重要性將削弱

房價再次成為前日對話的焦點。繼此前公布的2011年計劃建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬套，總理再次透露“十二五”期間將新建保障性住房3600萬套。

3600萬套的數(shù)據(jù)一出，立即吸引無數(shù)眼球。這個量大約是過去10年建設(shè)規(guī)模的兩倍，意味著到2015年，全國城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋率將從目前的7%—8%提高到20%以上。業(yè)內(nèi)人士表示，這一變化將徹底改變中國房地產(chǎn)市場的格局，從前由商品房一統(tǒng)天下的格局將轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩颗c保障房并存的半市場化格局，開發(fā)商的重要性也將削弱。

保障房覆蓋率將提至20%以上

去年底，住建部向各地發(fā)出《關(guān)于報送城鎮(zhèn)保障性安居工程任務(wù)的通知》明確，2011年計劃建設(shè)保障性住房、改造各類棚戶區(qū)住房1000萬套，比2010年建設(shè)的580萬套增加72%。

1000萬套的計劃一公布，即讓不少人驚呼“不可思議”。大幅增加的保障房供應(yīng)量，來自資金和土地的壓力不可謂不大，但溫家寶對此的回應(yīng)是：政府有決心，有困難也要上?？梢娭醒胝畬τ诖罅哟蟊Ｕ戏抗?yīng)的決心之大。日前，這1000萬套保障房建設(shè)任務(wù)也已經(jīng)分解到各地，各省級政府也已簽訂了責任狀。

在前日總理與網(wǎng)友的交流中，這種決心再一次得到印證。溫家寶表示，今后5年，將新建保障性住房3600萬套，同時，每年還將改造農(nóng)村危房150萬戶以上?！氨Ｕ闲宰》恳怨夥亢土夥繛橹?，再加上棚戶區(qū)改造，不要走偏方向”。也就是說，我國將進入保障性住房建設(shè)“加速跑”階段。

公開數(shù)據(jù)顯示，2009年全國保障性安居工程住房建設(shè)規(guī)模為260萬套，2010年為590萬套。再加上“十二五”期間的3600萬套，到“十二五”末，全國保障性住房將達到4450萬套。

粗略估計，中國目前有3億—4億個家庭，按照同期中國城鎮(zhèn)化水平將超過50%的口徑計算，城鎮(zhèn)居民家庭應(yīng)在2億個左右，這意味著平均每5個城鎮(zhèn)居民家庭就可擁有一套保障房。

官方信息也顯示，“十一五”期間，全國1140萬戶城鎮(zhèn)低收入家庭和360萬戶中等偏下收入家庭住房困難問題得到解決，我國城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋率已達7%—8%。而到“十二五”末，全國城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋率將從目前的7%—8%提高到20%以上。

將徹底改變房地產(chǎn)市場格局

如此大規(guī)模的保障房建設(shè)力度，對商品房市場將帶來怎樣的沖擊？海通證券分析指出，未來5到10年內(nèi)，房地產(chǎn)市場將重新定位，而之前的保障性住房建設(shè)就是定位變化過程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

按照保障性住房每套面積60平米測算，3600萬套保障性住房對應(yīng)21.6億平方米銷售面積。如果平均分攤到5年，折合每年4.32億平方米。按2010年全年銷售10.43億平方米測算，就占當年銷售面積的40%。也就是說住房體系將逐步從之前完全市場化定位，轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｕ闲宰》亢蜕唐贩客瑫r并存的半市場化或者適度市場化定位。

SOHO中國董事長潘石屹也表示，3600萬套的保障性住房，將徹底改變中國房地產(chǎn)市場的格局，由商品房一統(tǒng)天下轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｕ闲宰》空嫉轿宄梢陨媳壤母窬郑瑢⒂幸话胍陨系淖》渴袌鰧⒂杀Ｕ闲宰》克娲?/p>

從土地供應(yīng)的角度來看，2010年，國家已經(jīng)明確保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品房的用地須超過住房用地計劃供應(yīng)總量的70%。未來，這一總體規(guī)模仍將保持，而保障性住房建設(shè)量的快速增加，在土地供應(yīng)總量有限的前提下，更將對商品房用地形成“擠出效應(yīng)”。

業(yè)內(nèi)人士指出，按照這樣的趨勢，未來保障房的規(guī)模將能逐漸覆蓋到大部分的中低收入者。屆時，對于商品房的需求將大大減少，房價就可以由供需決定，并達到一個較為合理的水平。

此外，目前中央調(diào)控房地產(chǎn)市場的途徑除了增加保障房供應(yīng)，仍繼續(xù)將平抑房價作為未來房地產(chǎn)調(diào)控的核心目標。溫家寶表示：“處理房價問題要分清政府應(yīng)該管的事和市場應(yīng)該管的事情。對于政府應(yīng)該管的事情，我們毫不含糊；對于市場應(yīng)該管的事情，我們也要密切加以關(guān)注，充分利用市場對資源配置的合理作用，抑制那些不合理的房價。我相信，我們一定會實現(xiàn)調(diào)控目標。”

開發(fā)商重要性將趨于下降

對于開發(fā)商，地產(chǎn)專家趙卓文表示，過去10年開發(fā)商在住房建設(shè)方面擔當了主力軍，未來保障房建設(shè)加碼，開發(fā)商的重要性將會下降。

潘石屹也表示：“競爭會更加激烈，普通住宅開發(fā)商的日子更不好過，他們與3600萬套的保障性住房很難拉開距離?！睒I(yè)內(nèi)人士分析，未來普通商品住房競爭加劇，開發(fā)商將更加傾向于建設(shè)高端商品房。

目前，一些先知先覺的房企早已率先謀劃。從去年開始，萬科、保利、中建、綠地、遠洋、富力、首開等諸多大型房企都開始謀求大規(guī)模進入保障房市場。

通常來講，商品房的利潤在30%以上，而保障房的利潤一般只有3%—5%。一般開發(fā)商都不太愿意參與保障房建設(shè)。有業(yè)內(nèi)人士指出，這一趨勢在一定程度上昭示著房地產(chǎn)由暴利時代進入了一個相對以前更為薄利的時代。房企進入保障房領(lǐng)域，既稀釋了利潤，同時稅費明晰并成本可控，有利于房價的均衡與穩(wěn)定。

但這對開發(fā)商來說未必是一件壞事，房產(chǎn)專家謝逸楓指出，保障房建安成本較低，宣傳和銷售費用不高；需求穩(wěn)定，資金周轉(zhuǎn)速度快；另外保障房更容易獲得銀行貸款，自有資金比例甚至可以低到20%以下，“如果成本控制得好，以自有資金來算回報率，保障房利潤可以放大到30%—50%。”

來源： 南方日報

　　版權(quán)及免責聲明：凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時須獲得授權(quán)并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章，不代表本網(wǎng)觀點和立場。版權(quán)事宜請聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀