住宅回歸居住功能 商業(yè)地產(chǎn)能否迎來春天

繼去年4月出臺“新國十條”、9月底出臺“新國五條”之后，今年1月，國家再度推出“新國八條”，對此前兩輪調(diào)控中已有的措施進行了強化，如二套房首付比例由“不低于五成”提升為“不低于六成”，“三套房停貸”提升為“停購”。記者發(fā)現(xiàn)，“新國八條”出臺一個月以來，烈火烹油的樓市漸漸冷靜，在投資方向動蕩的2011年的開端，資金將往何處去？利潤將從何處來？處于調(diào)控之外的商業(yè)地產(chǎn)會不會成為投資者的避風(fēng)港，創(chuàng)造出一番作為的天地？我們拭目以待。

炒房遭遇寒潮

2011年早春，市區(qū)一位從事房地產(chǎn)投資8年之久的炒房人葉光明感到前所未有的寒意。他說，這次“國八條”可謂來勢洶洶，氣勢凌厲，著著兇狠，提高利率、提高首付比例、提高營業(yè)稅等等，甚至限購，地方政府問責(zé)，都是從未有過的嚴厲，說明政府確實下大決心調(diào)控房地產(chǎn)?！澳鎰荻鴦涌隙ú恍校退闾┲莶怀鱿拶徚?，我目前也不準備再買房了。”葉光明給記者算了一筆賬，買的時候，首付比例提高一成，100萬元的房子就要加10萬元，到60萬元；賣的時候，不足5年的全額繳納營業(yè)稅，100萬元的房子估計要多繳3萬左右，再加上幾次加息，利率提高到1.1倍，里里外外算下來，成本高了很多，除非房價還要保持去年這樣的快速增長，不然，根本賺不到錢了。

市區(qū)一家房產(chǎn)中介工作人員李歡也感覺到了寒意，“目前，樓市觀望氣氛很濃，買房人認為價格應(yīng)該會有松動，總想討價還價，不會輕易出手，賣房人卻不是太急于賣掉，認為房價有支撐，拒絕松口，所以成交很淡?！?br/>

對于限購限貸對泰州樓市的影響，市房產(chǎn)協(xié)會副會長沈瑜認為，“限購令”更多的是影響到人們的心理預(yù)期，特別是房產(chǎn)開發(fā)商?！靶聡藯l”規(guī)定，房價上漲過快的城市要出臺限購政策，泰州目前還沒有出臺限購令，但有“限購令”懸在頭上，房產(chǎn)開發(fā)商制定價格時會慎之又慎。至于限貸，已經(jīng)發(fā)揮作用，不少有多處房產(chǎn)的買房人在銀行貸款時已經(jīng)遭到拒絕，這些都會對炒房行為形成有效抑制。

保障房大增遏制房價沖動

房價還會瘋漲嗎？根據(jù)“新國八條”要求，2011年各地政府要根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。

市房產(chǎn)協(xié)會副會長沈瑜說，政府公布新房價格的控制目標，意味著地方政府必須要將房價控制在何種水平上公布于眾，這樣做可以打消投資、投機者對預(yù)期的追逐，同時，讓有合理購買需求的購房人不再恐慌性購房。

更重要的是，保障房供應(yīng)力度加大，進一步滿足市場需求，使住房不再是稀缺商品，猶如釜底抽薪，從根本上遏制房價瘋漲的勢頭。剛剛結(jié)束的省十一屆人大四次會議明確，2011年，在解決低收入群體住房需求的基礎(chǔ)上，將保障對象的范圍擴大到中等偏低收入人群，確保收入倒數(shù)的40%的人群擁有經(jīng)濟適用房購買權(quán)。

沈瑜說，在兩年之前，泰州就已經(jīng)擴大了住房保障的面，其中2010年超額完成省下達的保障指標。并且，在“十二五規(guī)劃”中提出了“五級”住房保障體系，從根本上實現(xiàn)了保障房體系的“無縫銜接”，讓保障制度覆蓋面更大。

同時，我市還規(guī)定，凡是在市區(qū)范圍內(nèi)投資開發(fā)建設(shè)的普通商品住房、限價商品住房、經(jīng)濟適用住房等商品住宅項目，住宅建筑面積大于10萬平方米的，都應(yīng)按2%的比例配建公共租賃住房。

據(jù)悉，今年我市規(guī)劃建設(shè)的保障性住房將達到6000多套，保障門檻也將進一步放低，逐步實現(xiàn)“應(yīng)保盡?！薄?br/>

自住需求仍可買房

對于很多市民關(guān)心的目前能不能買房？房價會不會往下走的問題，一直關(guān)注泰州樓市的省社會科學(xué)院泰州分院副院長湯衛(wèi)國認為，如果抱著投資的心態(tài)買房，目前應(yīng)該不是一個好的時機，但如果是自住需求，目前還是可以買的，泰州房價可能會在一段時間內(nèi)處于膠著狀態(tài)，不會明顯回落?！白≌緛砭褪亲〉?，附加在它身上太多的投資色彩，是房價不能承受之重。”湯衛(wèi)國說。

湯衛(wèi)國說，正常情況下，一個城市的GDP排名、人均收入排名與房價的排名是基本一致的。而去年，泰州在全省的GDP排名、人均收入排名遠高于房價的排名，所以，我當時預(yù)測泰州房價會有一個填補洼地的行情，此輪房價的快速上漲印證了我的預(yù)測。

而目前，泰州經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好，大企業(yè)不斷落戶，隨著機場、泰州大橋的建設(shè)完工，泰州投資環(huán)境也日趨完善，會吸引更多的人才和資金。再加上舊城改造和城鎮(zhèn)化進程的加快，泰州房價是有剛性需求的支撐的，所以不會出現(xiàn)明顯回落。加上土地價格、人工成本、原材料價格仍有上漲趨勢，房價在膠著一段時間后還會穩(wěn)步回升，但趨勢會放緩。

商業(yè)地產(chǎn)機遇是否來臨

城市化是中國未來的必然趨勢，商業(yè)地產(chǎn)作為城市建設(shè)的中堅樓宇，正是提升第三產(chǎn)業(yè)以及消費產(chǎn)業(yè)鏈的有效推動力。受到“新國八條”影響，投資性需求會向不受政策影響的商業(yè)地產(chǎn)分流，而獲得一次全新的發(fā)展機遇嗎？

記者注意到，“新國八條”出臺后，北京、上海等城市商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)旺銷，寫字樓與住宅倒掛的現(xiàn)象已經(jīng)得到扭轉(zhuǎn)，泰州的情況如何呢？據(jù)現(xiàn)場走訪，市區(qū)一些商業(yè)地產(chǎn)項目銷售中心內(nèi)普遍出現(xiàn)忙碌景象?！芭c住宅市場相比，商鋪不限購、不限貸，貸款還能最高貸到五成，利率方面又與二套房貸一樣，對投資者來說，當然更具吸引力?！笔袇^(qū)某綜合體項目一位售樓人員告訴記者，她接待的客人中有不少原先準備買住宅的，“新國八條”出臺后，轉(zhuǎn)而買商鋪了。

集公寓、購物、餐飲、休閑、娛樂等于一體，打造“一站式”生活理念的城市綜合體對泰州人來說，已不再是新鮮事。已經(jīng)開業(yè)的金鷹天地、華鉅活力城，即將開業(yè)的鳳城國際，正在建設(shè)的萬達廣場、泰茂廣場，還有即將開工的深圳茂業(yè)老東站項目，雖然規(guī)模不等，都是打著“一站式”旗號的城市綜合體，而在眾多商用物業(yè)中，綜合體商鋪也因人流量大、回報率穩(wěn)等功能，受眾多投資客的關(guān)注。

湯衛(wèi)國認為，隨著城市化進程的進一步推進，經(jīng)濟實現(xiàn)內(nèi)需主導(dǎo)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型以及國人收入不斷增長所催生的消費升級需求，商業(yè)地產(chǎn)將迎來新的發(fā)展契機，加上“新國八條”對住宅市場的抑制，從理論上講，商業(yè)地產(chǎn)確實迎來一個發(fā)展機遇。但是具體到一個城市，商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)、規(guī)模、分布是不是和城市規(guī)模、人口結(jié)構(gòu)、消費能力相匹配？再具體到某一個投資人，是不是適合投資商業(yè)地產(chǎn)？選擇什么商業(yè)地產(chǎn)項目？都不可一概而論。泰州商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展還不成熟，有過一些失敗的案例，值得投資人研究借鑒。

做好長線投資的準備

湯衛(wèi)國說，對于以前習(xí)慣于購入住宅物業(yè)的投資者來說，如果準備投資商業(yè)地產(chǎn)，投資前須有資金和心理上的多重準備，投資回報周期會更長，資金投入量也更大，模式和途徑更加復(fù)雜和多樣化，投資者可以根據(jù)自身的經(jīng)濟實力、投資目的、收益要求等因素綜合選定合適的商業(yè)地產(chǎn)投資項目。

選擇一個好的商業(yè)地產(chǎn)投資，不僅僅是看它的商業(yè)形態(tài)和商業(yè)組合，更重要的是看它的商業(yè)經(jīng)營者的運營能力，這個企業(yè)有沒有成功的運營過一些商業(yè)的經(jīng)驗和案例，這個企業(yè)他有沒有很強的專業(yè)研究能力、定位能力，這個企業(yè)有沒有很強的招商和商家組合號召能力等。

對于很多投資人看好的城市綜合體項目，他認為，城市綜合體凝聚居住、辦公、商業(yè)、休閑、酒店等各大城市功能于一體，會促使城市向多中心、多特色方向發(fā)展，并帶動一座城市整體現(xiàn)代化水平的躍升，從周邊一些城市成功的商業(yè)地產(chǎn)案例來看，一些有品牌支撐的綜合體項目確實有巨大的商業(yè)潛力。

業(yè)內(nèi)人士提醒，不要以為商鋪不受調(diào)控影響就可以盲目下單。商鋪轉(zhuǎn)讓時有兩個稅費較高：一是土地增值稅，按照該商鋪賣出后的利潤率的高低，對凈利潤部分征30%至60%的稅；二是營業(yè)稅，按照凈利潤的20%征稅。對小投資者而言，投資商鋪與投資住宅遠遠不是一回事，一般來說商鋪換手率極低。這主要是考慮到轉(zhuǎn)讓交易過程中的高額稅費，通常上家需要繳納的稅費占其利潤的55%以上，因此，絕大多數(shù)商鋪投資者選擇長期持有，通過收租獲取利潤，這和投資住宅講究高拋低吸賺取差價的贏利模式有根本的區(qū)別。

　
作者：孫飛 來源：互聯(lián)網(wǎng)

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