誰贏得先機(jī) 房企暗戰(zhàn)重金布局商業(yè)地產(chǎn)

　　2011年開春，商業(yè)土地拍賣市場就捷報連連：開發(fā)商強(qiáng)勢占位，以求搶奪先機(jī)。

　　顯然，一場關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的暗戰(zhàn)正在布局，中國房地產(chǎn)業(yè)的下一個十年大幕已經(jīng)迫不及待地開啟了。

　　事實(shí)上，早在2009年，國內(nèi)排名前20的開發(fā)商絕大多數(shù)已經(jīng)深淺不一地涉足商業(yè)地產(chǎn)，并紛紛宣稱會逐步加大在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資。而2011樓市新政，無疑使巨頭們布局商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的步伐更快。

　　或者，這是樓市新一輪發(fā)展帶給所有人的新機(jī)遇。

　　而誰，將在下一個黃金十年贏得先機(jī)？

　　資金方向：商業(yè)還是商業(yè)

　　2011年的房地產(chǎn)市場注定將不會平靜，從1月26日的“新國八條”出臺到1月27日房產(chǎn)稅的靴子落地，再到2月以“滬九條”和“京十五條”為代表的地方執(zhí)行細(xì)則的相繼面世，短短半個月的時間內(nèi)，一個又一個針對房地產(chǎn)的調(diào)控政策密集落地。

　　在不久前滬上主流媒體聯(lián)合舉辦 “2011樓市新政下的投資之道”論壇上，與會專家們指出，隨著住宅市場的逐漸成熟，其投資機(jī)會已經(jīng)逐漸減少，而新政的出臺更使住宅投機(jī)、投資行為的獲利空間大大減少。而長期持有并獲得租金回報的商業(yè)地產(chǎn)投資，無疑將成為地產(chǎn)投資的方向。

　　“這一系列的調(diào)控政策最嚴(yán)的就是限購，而且限購短期內(nèi)可能不會取消，相反限購的政策還要擴(kuò)大”。復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任、商業(yè)地產(chǎn)研究所所長尹伯成認(rèn)為，中央這次調(diào)控的一系列政策，矛頭主要是針對住宅的投資性需求，而商業(yè)地產(chǎn)的投資并沒有任何限制，這無疑將使民間資金向這一領(lǐng)域流入。

　　上海至行投資咨詢總經(jīng)理趙春雷的觀點(diǎn)更為直接：在中國目前的通脹形勢下，投資者并沒有更多的投資渠道可以選擇，而商業(yè)地產(chǎn)無疑是一個必然選擇的方向。

　　房企暗戰(zhàn)：重金布局

　　中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)地產(chǎn)分析師薛建雄指出，過去兩年間很多資金已經(jīng)認(rèn)識到商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會與價值，再過兩三年以后，整個商業(yè)地產(chǎn)的投資開發(fā)將出現(xiàn)一個爆發(fā)式、井噴式增長。

　　而在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)方面，除了像萬達(dá)這樣專注于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商持續(xù)加碼外，萬科、保利、富力、華潤、金地等大型房企也紛紛在全國范圍內(nèi)搶灘登陸，甚至不約而同地宣稱，未來將不斷擴(kuò)大在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投入。

　　盛世太平投資管理董事總經(jīng)理陳立民強(qiáng)調(diào)，未來將有越來越多的開發(fā)商，從純粹的快速滾動、住宅開發(fā)的模式，分一部分精力，甚至于全部精力往持有型物業(yè)方向發(fā)展。

　　國際性的機(jī)構(gòu)資本對中國商業(yè)地產(chǎn)的興趣也越來越濃厚。從去年開始，投資資本紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，各大房企競相進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，商業(yè)地產(chǎn)依然成為2010年房地產(chǎn)最給力的投資領(lǐng)域。

　　某機(jī)構(gòu)的報告顯示，2010年，全國商業(yè)地產(chǎn)大單交易頻現(xiàn)，據(jù)商業(yè)地產(chǎn)數(shù)據(jù)監(jiān)控室不完全統(tǒng)計，2010年全國商業(yè)地產(chǎn)整購案例超25個，一線城市商用物業(yè)依舊是投資熱點(diǎn)，共發(fā)生18筆大宗交易，隨著各大機(jī)構(gòu)及零售商對二三線城市的拓展及前景看好，二三線城市大宗交易也有超過7筆。

　　專家爭鋒

　　趙春雷 上海至行投資總經(jīng)理

　　寫字樓酒店式公寓易操作

　　相對于住宅地產(chǎn)投資，投資商業(yè)地產(chǎn)的模式和途徑更加復(fù)雜和多樣化，投資者可以根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、投資目的、收益要求等因素綜合選定合適的商業(yè)地產(chǎn)投資項目。我看好寫字樓和酒店式公寓，這兩塊比較適合傳統(tǒng)的開發(fā)商和傳統(tǒng)的購買者。

　　季寶紅 知名商業(yè)地產(chǎn)專家

　　商業(yè)地產(chǎn)迎來價值矯正

　　限購令對于商業(yè)地產(chǎn)價值矯正的過程，也是國家對于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的扶持，這個方向是對的。健康的商業(yè)模式，如新鴻基模式中，餐飲、娛樂沒有達(dá)到50%以上的，這個商業(yè)體是活不起來的。此外，目前，商業(yè)地產(chǎn)在轉(zhuǎn)讓等方面的稅費(fèi)優(yōu)勢仍然明顯的。

　　薛建雄 中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師

　　商業(yè)投資需多重準(zhǔn)備

　　商業(yè)地產(chǎn)投資思路與住宅項目完全不同，投資回報周期、市場交易稅費(fèi)、資金投入量都有不同程度的差異，需要一定的培育期。對于習(xí)慣于購入住宅物業(yè)的投資者來說，投資前須有資金和心理上的多重準(zhǔn)備。

　　陳立民 盛世太平投資管理有限公司董事總經(jīng)理

　　綜合體潛力無限

　　我看好城市綜合體項目，城市綜合體凝聚居住、辦公、商業(yè)、休閑、酒店等各大城市功能于一體，會促使城市向多中心、多特色方向發(fā)展，并帶動一座城市整體現(xiàn)代化水平的躍升，商業(yè)潛力無限。

　　模式探索：SOHO、酒店式公寓大熱

　　盡管商業(yè)地產(chǎn)春意融融，我們?nèi)匀徊坏貌怀姓J(rèn)，商業(yè)地產(chǎn)是一個專業(yè)性非常強(qiáng)的領(lǐng)域，對開發(fā)商有著“開發(fā)與經(jīng)營”的雙重要求，完全不同于住宅開發(fā)的“開發(fā)+銷售”簡單模式。

　　“商業(yè)地產(chǎn)的門檻，可高可低，但成功的商業(yè)地產(chǎn)需要有一個很大量的持有物業(yè)，以及能夠把這個物業(yè)經(jīng)營管理好的團(tuán)隊。 ”在滬上某知名商業(yè)開發(fā)商看來，成功的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式中，“經(jīng)營能力”從一定程度上比“開發(fā)能力”還要重要。如果開發(fā)商希望建設(shè)好就出售以快速回籠資金，投資者希望買下來后快速轉(zhuǎn)手獲利，那都是不適合進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的。

　　然而，目前，除了極少的一部分企業(yè)具有在全國運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)之外，更多的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都是從前期過熱的住宅開發(fā)轉(zhuǎn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的，而較早將這一熱點(diǎn)價值體現(xiàn)出的是兼具兩者特點(diǎn)的酒店式公寓運(yùn)營商。

　　以知名酒店公寓運(yùn)營商新加坡雅詩閣為例，數(shù)據(jù)顯示，在2010年，雅詩閣共有14個新物業(yè)投入運(yùn)營，新增2815套服務(wù)公寓套間。在2011年，雅詩閣中國除了獲得外灘海灣酒店的物業(yè)管理合同之外，另有一家旗下旗艦品牌——雅詩閣美倫服務(wù)公寓在深圳投入運(yùn)營。雅詩閣北亞區(qū)董事總經(jīng)理李志勤表示，雅詩閣2015年戰(zhàn)略目標(biāo)為將旗下的公寓套數(shù)增至40000套。

　　而相關(guān)數(shù)據(jù)也顯示，在商業(yè)大潮的這一波行情中，酒店式公寓和SOHO等正是首輪熱銷產(chǎn)品。

來源：新聞晚報 作者：李真 李瞻

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