謝國(guó)忠：樓市已進(jìn)入熊市 調(diào)整期至少三年

　　如今社會(huì)的飛速發(fā)展并未改變?nèi)藗儗?duì)于房子的傳統(tǒng)認(rèn)知：擁有自己的住房才擁有幸福感和歸屬感。對(duì)大多數(shù)人來說，房子不僅是一個(gè)單獨(dú)的住處，更關(guān)聯(lián)著生活的質(zhì)量、個(gè)人的地位，特別是對(duì)于城市的外來者而言，房子更意味著獲取城市戶口和城市居民同等待遇的機(jī)會(huì)。然而在面對(duì)眼前的房?jī)r(jià)時(shí)，大多數(shù)人們望而怯步了。

　　眼見房?jī)r(jià)上漲的速度與百姓的承受力已經(jīng)成為當(dāng)今社會(huì)的一項(xiàng)主要矛盾，中國(guó)政府連續(xù)出臺(tái)多個(gè)抑制房?jī)r(jià)快速上漲調(diào)控措施，那么房?jī)r(jià)真的會(huì)降嗎？對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重依賴的中國(guó)經(jīng)濟(jì)又是否會(huì)受到房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的影響？網(wǎng)易財(cái)經(jīng)請(qǐng)到玫瑰石顧問公司董事，經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠為您解讀。

　　Q：中國(guó)內(nèi)地現(xiàn)在已經(jīng)有18個(gè)大中城市出臺(tái)了住房限購政策，在這種前所未有的調(diào)控力度下，您認(rèn)為未來中國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)將是怎么樣的？

　　謝國(guó)忠：我認(rèn)為目前房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入拐點(diǎn)，這一輪上漲周期是從2003年開始的，整個(gè)周期持續(xù)了7年左右的時(shí)間，下調(diào)周期也會(huì)比較長(zhǎng)，至少3年左右。而進(jìn)入拐點(diǎn)的主要原因是中國(guó)的通貨膨脹引起了貨幣政策的收緊，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)牛市往往是由寬松貨幣政策引起的，而熊市也是由于貨幣政策的反方向引起的。

　　近期看到銀行間同業(yè)拆借利率比較高，3月期拆借利率還保持在5%。因?yàn)橥泬毫韯?shì)很猛，預(yù)計(jì)今年和明年的貨幣政策將是比較緊的。

　　Q：您如何評(píng)價(jià)限購這一經(jīng)濟(jì)政策？

　　謝國(guó)忠：限購，是一個(gè)暫時(shí)的政策。尤其是在目前中國(guó)存在很嚴(yán)重的負(fù)利率現(xiàn)象，但是央行又不愿意一步到位的加息，在這種情況下，為了避免房地產(chǎn)的泡沫及其泡沫的蔓延，用限購政策來代替加息，這是有效果的。但是最終還是要通過貨幣政策正?；?，也就是結(jié)束負(fù)利率現(xiàn)象。

　　Q：目前各大城市出現(xiàn)了房租普遍上漲的情況，您認(rèn)為這與政府調(diào)控房地產(chǎn)有關(guān)嗎？

　　謝國(guó)忠：房租大幅度上升，在去年調(diào)控之前就已經(jīng)開始了。房租的上升正好和通脹率的上升是同步的，所以不管從理論上還是實(shí)際上還看，房租上升反映了通脹的現(xiàn)象。因?yàn)楣べY和物價(jià)都在上升，房租的上升是符合實(shí)際的。

　　雖然我們普遍看到中國(guó)房租回報(bào)率在3%或者更低，但事實(shí)上刨除房屋以及房屋裝修的折舊以后，租房回報(bào)率已經(jīng)接近于零了。尤其在通脹導(dǎo)致房屋裝修等成本大幅上升的時(shí)候，房租上漲是有道理的。

　　Q：目前大家對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控的下一個(gè)政策預(yù)期就是房產(chǎn)稅在全國(guó)的推廣，您怎么看待房產(chǎn)稅對(duì)于房?jī)r(jià)的控制作用？

　　謝國(guó)忠：房產(chǎn)稅是一個(gè)政策融資的手段，我并不反對(duì)政府融資，但現(xiàn)在政府收入已經(jīng)巨大了，在這樣得情況下，在考慮房地產(chǎn)調(diào)控的時(shí)候，我認(rèn)為不應(yīng)該首先考慮政府收入增加的政策，而應(yīng)該多考慮如何增加對(duì)居民的家庭收入。

　　其實(shí)，房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的控制作用和加息是同樣的，在政策選擇是時(shí)候可以選擇加息，加息有利于宏觀穩(wěn)定，能夠使得通脹穩(wěn)定下來，另外也保護(hù)存款人的購買力。

　　Q：目前房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展顯然已經(jīng)受到政府的制約，那么這種情況對(duì)于中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是否會(huì)產(chǎn)生較大的影響？

　　謝國(guó)忠：去年中國(guó)房地產(chǎn)銷售大概在10%左右的GDP，而去年中國(guó)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)GDP增長(zhǎng)是20%。中國(guó)自2002年到2010，平均每年民營(yíng)經(jīng)濟(jì) GDP的增加是20%，雖然房地產(chǎn)行業(yè)很大，但是考慮到中國(guó)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)GDP上升的速度那么快，經(jīng)濟(jì)在消化房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整方面的能力是很強(qiáng)的，所以認(rèn)為“房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)整會(huì)引起經(jīng)濟(jì)崩潰”的這種說法是不對(duì)的。中國(guó)消費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施和出口還是穩(wěn)定的，而且有比較好的增長(zhǎng)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)完全有能力消化房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整。

　　Q：您認(rèn)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)能夠輕易的擺脫對(duì)于房地產(chǎn)的依賴嗎？

　　謝國(guó)忠：現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)核心的對(duì)于政府的重要性是“融資”，中國(guó)地方政府財(cái)政收入非常依賴于房地產(chǎn)，而且地方政府的負(fù)債都很高，已經(jīng)透支了，把希望寄托在高價(jià)賣地來還錢，這是一個(gè)結(jié)構(gòu)性的問題。

　　政府不應(yīng)該通過高價(jià)賣地來融資，這樣是等于高稅收政策，高房?jī)r(jià)等于高稅收。政府應(yīng)該從兩個(gè)方面考慮，一個(gè)是該不該花那么多錢，現(xiàn)在中國(guó)政府的收入在全世界中等國(guó)家中應(yīng)該是最高的，而且中國(guó)政府在福利開支方面在有規(guī)模的經(jīng)濟(jì)體當(dāng)中應(yīng)該是最低的，在這最高和最低兩個(gè)當(dāng)中，應(yīng)該看到中國(guó)政府花那么多錢的合理性是值得拷問的。

　　第二個(gè)，該花錢的時(shí)候，不應(yīng)該通過這種方式的“高稅收”來取得，這是對(duì)中產(chǎn)階級(jí)很不公平的。如果政府暫時(shí)有需要投資，比如說搞基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，可以通過發(fā)債向老百姓借錢，而不是向老百姓征稅來做投資，這樣對(duì)投資的效益也有幫助。

　　Q：最后一個(gè)問題，如果房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)大幅下跌，中國(guó)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)類似美國(guó)的次貸危機(jī)？

　　謝國(guó)忠：中國(guó)的銀行在貸款的時(shí)候，只能對(duì)項(xiàng)目公司貸款，并且只能貸項(xiàng)目?jī)r(jià)值的一半。中國(guó)銀監(jiān)會(huì)在管理銀行體系的時(shí)候，已經(jīng)想到了九十年代房地產(chǎn)沖擊帶來的嚴(yán)重后果，所以這些保險(xiǎn)的政策，使得中國(guó)銀行體系對(duì)于房?jī)r(jià)的調(diào)整有很大的免疫力。雖然我們的損失是不可避免的，但是不會(huì)出現(xiàn)像九十年代那樣的大規(guī)模的不良資產(chǎn)。

　　另外，中國(guó)有處理不良資產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，像設(shè)立的四大資產(chǎn)管理公司，中國(guó)可以比較快速的把不良資產(chǎn)從銀行體系剝離，使得銀行體系在經(jīng)濟(jì)中起到正常的作用。所以說房地產(chǎn)泡沫的后遺癥應(yīng)該不會(huì)像美國(guó)那樣嚴(yán)重。

　　來源：網(wǎng)易財(cái)經(jīng)

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