樓市限購(gòu)令，房地產(chǎn)泡沫猶如氣球般慢慢撒氣

當(dāng)下房地產(chǎn)調(diào)控最實(shí)質(zhì)性的是直接限制需求方——限購(gòu)。這是設(shè)立市場(chǎng)準(zhǔn)入的條件，北京甚至推出戶籍和五年（含）以上納稅證明的高門檻。

限購(gòu)最直接的作用肯定是縮量，一時(shí)間樓市交易陷入冰點(diǎn)?，F(xiàn)在手中有多套房子的人，即便掛出來(lái)，符合資格的買家也會(huì)寥寥；開發(fā)商暫時(shí)也不缺錢，在資金鏈拐點(diǎn)到來(lái)前，他們不會(huì)急于降價(jià)出售。

樓市交易轉(zhuǎn)淡一段時(shí)間后，開發(fā)商的資金鏈會(huì)逐步受到壓力，資金鏈若出問(wèn)題，就會(huì)影響到上游行業(yè)，投資就會(huì)失速。之后政府會(huì)受到資產(chǎn)部門越來(lái)越大的壓力，政策就有可能松動(dòng)，因?yàn)橐郧暗恼{(diào)控政策每次出現(xiàn)收尾的跡象時(shí)，房?jī)r(jià)便報(bào)復(fù)性反彈。

行政調(diào)控的不確定性就在于此。正因?yàn)槿绱?，大多?shù)投資房屋持有者會(huì)認(rèn)為這些行政的非市場(chǎng)的政策都只是暫時(shí)，憧憬著終有撤銷的那一天。所以硬挺著不出手的時(shí)間可能比想象的要強(qiáng)很多。

很多人質(zhì)疑中國(guó)當(dāng)下的樓市是否存在泡沫。他們的理由是，單就房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，中國(guó)似乎并沒(méi)有當(dāng)今泡沫的典型癥狀——過(guò)度負(fù)債。美國(guó)和日本的房地產(chǎn)繁榮如此不堪一擊的一個(gè)原因就是，支持這些市場(chǎng)繁榮的是借來(lái)的資金。如果說(shuō)杠桿率是令人擔(dān)憂的關(guān)鍵跡象之一，那么無(wú)論是在建筑商還是買房者的層面上，中國(guó)目前的杠桿率都不高。

但我告訴你，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)質(zhì)是地方政府融資的一個(gè)制度安排，即便是賣地的收入，也是借來(lái)的，開發(fā)商從銀行融資買地。從這個(gè)角度看，中國(guó)樓市的杠桿主要不是加到家庭部門，而是地方政府，是地方政府向家庭部門借錢的一個(gè)手段。

中國(guó)的地方政府或早已不堪重負(fù)。據(jù)有關(guān)部門最新的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，至去年年底，中國(guó)最大的六家銀行（包括國(guó)開行）融資平臺(tái)貸款余額已經(jīng)高達(dá)9.15萬(wàn)億，全部金融機(jī)構(gòu)平臺(tái)貸款余額高達(dá)12.5萬(wàn)億。當(dāng)賣地越來(lái)越成為地方政府最為重要的收入來(lái)源之后，地方政府的資產(chǎn)負(fù)債表會(huì)呈現(xiàn)越來(lái)越強(qiáng)的正反饋效應(yīng)，地價(jià)和樓價(jià)的上漲掩蓋了其財(cái)務(wù)的脆弱性，它們的負(fù)債率容易被低估，而信用能力容易被高估，一旦樓市下行風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，土地市場(chǎng)將落入谷底，地方政府平臺(tái)債務(wù)將演變成銀行的“幽靈”，而使得整體銀行信用被動(dòng)陷入收縮，因?yàn)橹袊?guó)銀行信貸的90%是以人民幣資產(chǎn)作為抵押而發(fā)放的。經(jīng)濟(jì)有可能失速。

這既是中國(guó)樓價(jià)存在泡沫的評(píng)判證據(jù)，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者認(rèn)為宏觀管理者不敢一下子改變過(guò)去八年的“寬貨幣”常態(tài)的原因。

過(guò)去8年，中國(guó)的貨幣量從2002年底的18.5萬(wàn)億漲到2010年72萬(wàn)億，漲了3倍，中國(guó)的高速工業(yè)化驅(qū)動(dòng)著名義經(jīng)濟(jì)總量漲了2倍，土地和房產(chǎn)等像海綿一樣吸食著溢出的貨幣量。

今天這多出增長(zhǎng)一倍的貨幣存量被鎖在房地產(chǎn)里面，隨著時(shí)間的流淌，耗費(fèi)著資金成本，就像一只大氣球，讓其慢慢撒氣。當(dāng)然這取決于中央政府調(diào)控的韌勁要足夠強(qiáng)。

這或是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)調(diào)整的軌跡，做頂?shù)臅r(shí)間會(huì)比較長(zhǎng)。邏輯很簡(jiǎn)單。經(jīng)濟(jì)中貨幣的整體水位不下降，從樓市中擠出的資金必將推高物價(jià)通脹壓力，整體負(fù)利率的加深反轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)又將會(huì)成為資產(chǎn)價(jià)格的支撐。因?yàn)槭袌?chǎng)會(huì)迫使我們改變我們長(zhǎng)期以來(lái)所習(xí)慣的市盈率（租金回報(bào)率，內(nèi)部隱含收益率等等），人們的風(fēng)險(xiǎn)忍受能力被負(fù)利率所催升。

現(xiàn)在看來(lái)，只有外部條件到來(lái)，才能促使這一調(diào)整過(guò)程加速。

一是美國(guó)經(jīng)濟(jì)開始恢復(fù)其“重構(gòu)、創(chuàng)新和再投資”的體制活力，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)變成一種可持續(xù)的軌跡，而非政策刺激的脈沖運(yùn)動(dòng)。

二是新興市場(chǎng)的通脹通過(guò)成本上推和貨幣升值向美國(guó)傳遞（只是時(shí)間長(zhǎng)短問(wèn)題）。

因?yàn)槊绹?guó)物價(jià)構(gòu)成三分之二是勞動(dòng)力成本因素，這部分受經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和就業(yè)恢復(fù)的帶動(dòng)，還有三分之一受外部世界帶動(dòng)。當(dāng)美聯(lián)儲(chǔ)收緊流動(dòng)性，并抬高市場(chǎng)加息預(yù)期，導(dǎo)致美元升值和資金從新興市場(chǎng)持續(xù)回流，將刺破泡沫，而終結(jié)新興國(guó)家資產(chǎn)大通脹的盛宴。

這個(gè)時(shí)點(diǎn)在什么時(shí)候呢？不知道，但中國(guó)的宏觀穩(wěn)定若懸系于外部貨幣條件的變化，這始終是個(gè)危險(xiǎn)的事情。

　　
來(lái)源：21世紀(jì)網(wǎng) 作者：劉煜輝

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