樓市調(diào)控需要上下同心 促進(jìn)房價回歸合理水平

　　根據(jù)2011年《中國經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》的數(shù)據(jù)，2010年國內(nèi)房價在2009年上漲25%的基礎(chǔ)上又上漲了15%。國家統(tǒng)計局今年2月份披露的最新數(shù)據(jù)表明，2011年1月份在新建商品住宅方面，全國70個城市有67個城市房價環(huán)比上漲，68個城市同比上漲；在二手住宅方面，全國70個城市同樣有67個城市房價環(huán)比上漲，有65個城市同比上漲。而農(nóng)產(chǎn)品價格調(diào)控卻不是這般情況。2010年11月17日國務(wù)院常務(wù)會議提出抑制農(nóng)產(chǎn)品價格上漲的四項(xiàng)政策措施后，11月20日發(fā)布了“國十六條”。此后的不長時間里，在各級地方政府一系列經(jīng)濟(jì)、行政、法律等手段的調(diào)控之下，各地農(nóng)產(chǎn)品價格便逐步趨穩(wěn)甚至走低。

　　為什么房價調(diào)控不像其它商品和服務(wù)的價格那樣，在短期內(nèi)就可以見到成效？這是因?yàn)?，其它商品和服?wù)的價格漲跌，與作為調(diào)控主體的政府特別是地方政府并無直接利益關(guān)系。而房價卻不然，房地產(chǎn)目前已經(jīng)成為許多地方政府的主要財政來源，房價下跌必會減少地方政府財政收入，從而決定了地方政府只希望房價漲、不愿意看到房價跌。正是這種直接的利益關(guān)系以及扭曲的政績情結(jié)，決定了地方政府對房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度與中央政府往往不合拍，甚至還會做出一些逆向調(diào)節(jié)的舉動。因此，要實(shí)現(xiàn)中央政府確定的把房價控制在合理水平的目標(biāo)，不僅需要中央政府的信心和決心，同時也需要地方政府與中央政府上下同心。

　　利益是行為的內(nèi)在動力，也是行為偏軌的驅(qū)動力。要讓地方政府與中央政府在房地產(chǎn)調(diào)控中上下同心，必須理順地方政府與房地產(chǎn)的利益關(guān)系。只有建立起合理的利益機(jī)制才能使政府的行為依法、規(guī)范、高效，在經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)、市場監(jiān)管、社會管理、公共服務(wù)中發(fā)揮應(yīng)盡職能。鑒于地方政府與房地產(chǎn)的直接利益關(guān)系和對土地財政的依賴所導(dǎo)致的行為偏軌，有的學(xué)者建議將土地收入統(tǒng)繳中央財政，以便徹底割斷地方政府與房地產(chǎn)之間的利益鏈條。但如此一來，讓地方政府失去了財源，又怎么去管理它應(yīng)該管的事情呢？

　　其實(shí)，從市場經(jīng)濟(jì)的經(jīng)驗(yàn)看，在中央與地方實(shí)行分稅制的財稅體制下，地方政府從一定意義上講都是“土地財政”。有所不同的是，國外地方政府的財政收入主要來源于土地和不動產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)，即物業(yè)稅。在國外成熟市場經(jīng)濟(jì)國家，物業(yè)稅等不動產(chǎn)稅屬地方管理，是地方政府的主要財源，所占比重在40%以上，

　　高的可達(dá)60-70%，征稅范圍涵蓋經(jīng)營性不動產(chǎn)和消費(fèi)性不動產(chǎn)，等于是在個稅之外又有了一道稅收調(diào)節(jié)。而我國目前房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收僅占全部稅收的2.36%、地方財政收入的8.12%，相反房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的各種稅費(fèi)以及土地出讓金則成了地方政府的財源支柱。正是由于這種對土地出讓金及其交易稅費(fèi)的“依賴癥”，才帶來了嚴(yán)重的短期行為，而這種短期行為又成了房價持續(xù)上漲的直接“推手”。

　　可行的辦法是借鑒國外的房地產(chǎn)稅收制度，使地方政府在轄區(qū)內(nèi)把形成與培養(yǎng)稅源的重點(diǎn)落在土地和不動產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)，使得大宗、穩(wěn)定、支柱性的稅收來自土地和不動產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)，而不是像目前這樣來自一次性的土地和房屋交易環(huán)節(jié)。有了這一組織地方財政收入的機(jī)制，就可以把地方政府原來的“短期土地財政”改造為“長期土地財政”，地方政府只要專心致志地提供好基本公共服務(wù)，優(yōu)化本地投資環(huán)境，其轄區(qū)內(nèi)的不動產(chǎn)就會進(jìn)入升值軌道，在此基礎(chǔ)上每隔幾年重評一次稅基，從而實(shí)現(xiàn)“財源建設(shè)”的套現(xiàn)。而且這種房產(chǎn)稅的實(shí)施對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有多重積極意義：一方面，可以以此為契機(jī)規(guī)范政府行為，將目前多如牛毛的房地產(chǎn)稅費(fèi)調(diào)整到公共財政所要求的簡化、透明和規(guī)范狀態(tài)；另一方面，此舉對于購房者、炒房者、開發(fā)商的行為和預(yù)期都會產(chǎn)生重大影響，從而有利于構(gòu)建起穩(wěn)定合理的房價形成機(jī)制。

　　然而，從最近重慶和上海兩個城市出臺的房產(chǎn)稅試點(diǎn)看，都難以起到上述作用。重慶的房產(chǎn)稅主要是向高檔住宅投資者征收，等于將房產(chǎn)稅作為調(diào)節(jié)收入分配的工具了；上海的房產(chǎn)稅則著眼于打擊眼下的房地產(chǎn)投機(jī)炒作，只向新購住房者征收。這同我們上面講的房產(chǎn)稅或物業(yè)稅的性質(zhì)顯然不同，當(dāng)然也就無法起到調(diào)整地方政府與房地產(chǎn)之間利益關(guān)系的作用了。因此，不能因?yàn)檫@兩個城市的房產(chǎn)稅試點(diǎn)未能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，未能起到理順利益關(guān)系和控制房價過快上漲的作用，就輕易否定房產(chǎn)稅或物業(yè)稅的作用。相反，倒應(yīng)該從這兩個城市的試點(diǎn)中汲取經(jīng)驗(yàn)?zāi)酥两逃?xùn)，以完善地方政府與房地產(chǎn)的利益關(guān)系為主要目標(biāo)，進(jìn)行房產(chǎn)稅或物業(yè)稅改革的縝密考量，并做好改革的頂層設(shè)計，使房產(chǎn)稅或物業(yè)稅最終能對形成上下同心的調(diào)控機(jī)制、終結(jié)目前的土地財政、促進(jìn)房價回歸合理水平起到應(yīng)有作用。

來源：中華工商時報

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