發(fā)展自住性商品房 告別“全民炒房”

　　“在我國，買房的投資屬性被強化，消費屬性被淡化?！比涨?，全國政協(xié)委員、清華大學政治經(jīng)濟學研究中心主任蔡繼明在接受記者采訪時表示，對中國來說，要想有一個健康、安全并充滿活力的房地產市場，應該是大部分住宅不允許通過買賣轉手來獲取利潤。他建議，發(fā)展自主性住房，還房地產市場一片“無投機”的凈土。

　　市場調控難度仍存

　　蔡繼明說，自2004年以來，全國商品房的平均價格在7年間從2359元上升到5034元，增長了1.13倍，平均每年增長11.5%，一線城市的房價增幅更高，商品房價格與普通群眾的購買力相差越來越大，房地產市場逐步變?yōu)橥顿Y和投機者的樂園。原本是為改善廣大群眾居住條件的房地產行業(yè)，變成了炒房者賺錢逐利的賭場，這不僅扭曲了房地產行業(yè)的社會屬性，也增加了國民經(jīng)濟的風險。

　　2010年4月以來，國務院對房地產行業(yè)出臺了一系列力度空前的調控政策，限制投機者和地產商。今年1月，國務院又“三箭齊發(fā)”：嚴格限制甚至叫停投機性購房，對屯房者征收房產稅，大幅度增加保障房的供應。

　　蔡繼明認為，限制購買第二套以上住宅的政策效應現(xiàn)在還很難確定。因為對購買第二套以上住宅的認定存在諸多技術性困難，仍可能讓炒房者有空可鉆。尤其是與地方政府有密切聯(lián)系的大炒家，有更多的機會讓限制性政策失效。同時，對已經(jīng)持有多套住宅的炒房者來說，會增加他們所持房產的稀缺性，使存量商品房價格被高估。

　　在房產稅征收上，蔡繼明認為，征收力度是最難以把握的問題。如果力度不夠，只是象征性地收稅，不足以對投機者形成殺傷力。如果對所有超出合理自住需求的房產征收有威懾作用的房產稅，將直接導致全局性的通貨緊縮。

　　對于大幅度增加保障房供應，蔡繼明提醒，當房價脫離大多數(shù)居民的購買力時，需要由政府提供保障的居住需求就有可能超過住房供應量的60%。隨著房價的增加，土地的拆遷成本也水漲船高，土地財政給地方政府帶來的扣除飛漲的拆遷成本后的凈收入，遠遠趕不上保障性住房需求增加的速度。如果把房地產看作一個內循環(huán)系統(tǒng)，與高房價組合在一起的保障房大量供應，如何確保連續(xù)的良性運轉值得探討。

　　用自住商品房調節(jié)市場

　　因此，蔡繼明建議，要想使我國的房地產進入良性的發(fā)展軌道，就要為房地產選擇新的突破口，這就是讓普通商品房的價格下降到大部分中低收入者能夠接受的水平，使絕大多數(shù)居民都可以通過商品房市場獲得與自己購買力相適應的住宅，政府只需要對占人口數(shù)量15%以下的低收入人群提供幫助，高收入者亦可以在市場上購買到高端商品房，這才是良性發(fā)展的房地產結構。

　　為此，蔡繼明建議，將房地產的關注點從需求端轉向供應端，明確地將一定比例的住宅用地規(guī)劃為自住性低端商品房，并規(guī)定此類商品房只能發(fā)放自住性房產證，不能用于交易。由于特殊情況必須交易時，只能將產權轉讓給政府，并按照原值減去折舊作為計價標準，讓賣房者沒有贏利空間，從而建立起以自住性商品房為主流的房地產新體系。

　　對于中低收入者來說，最需要的就是能夠買到自己買得起的商品房。因此，蔡繼明建議，各級政府的規(guī)劃部門應該為降低房屋建造成本而進行土地規(guī)劃。再加上此類商品房不能進行二次交易，投機者被逐出場外，其價格會大幅度下降。大部分人群能買得起商品房，使政府興建保障房的負擔大幅度減輕，這將促進房地產良性發(fā)展。

　　蔡繼明說，由于自住性商品房供應量占到了住宅供應量的較大比例，就有可能在不太長的時間里滿足社會需求，形成供求平衡。到那時，可以適當降低購房者的門檻，在保證首套房優(yōu)先購買權的情況下，允許居民購買第二套不可交易的商品房出租，為城市流動人口提供租房房源。這樣，就形成了與多樣化的需求相適應的多樣化供給，社會的各個階層都可以通過不同渠道使自己的需求得到滿足。

　　蔡繼明認為，要想有一個健康、安全并充滿活力的房地產市場，最重要的原則是大部分住宅不允許通過買賣轉手來獲取利潤。這部分住宅既包括政府興建的保障房，也包括大部分規(guī)劃容積率較高的商品房，他認為，這部分可以占到住宅供應量的85%。只有剩余的15%高檔住宅，可以成為自由買賣的奢侈品。在這樣的體系中，大部分居民的住房需求和實際購買力就可以決定商品房的價格。由于絕大部分居民都可以買到自己買得起的房子，政府建設保障房的負擔就大大減輕了。同時，富人和投資者對高檔住宅的需求也可以在市場上找到貨源，與以往的區(qū)別僅僅是這部分購買力被嚴格地限制在自己的范圍內，對法定的自住房再也不會產生擠占、綁架和干擾的作用。在這個新體系中，不會催生出非理性的購買沖動，當大部分住宅都只能居住而不能囤貨謀利時，就不可能出現(xiàn)一邊是“全民炒房”，另一邊是越來越多的人買不起房的情況了。

來源：中國建設報網(wǎng) 作者：蘭海笑

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