樓市調(diào)控下 保障房和商用房產(chǎn)成信托新出路

由于房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)加碼，加息和上調(diào)存款準(zhǔn)備金率被一致認(rèn)為是近期將輪替使用的宏觀調(diào)控政策，信托公司在2011年迫切需要尋求新出路。

全國社保基金理事會近日首次為地方保障房項目提供信托融資。此次保障房信托主要是社?；?、信托公司與政府的合作，可以說是信政合作的新發(fā)展和新突破，同時也是信托公司參與國家扶持產(chǎn)業(yè)里程碑式的新發(fā)展。

推基金化產(chǎn)品突圍市場

由于房地產(chǎn)項目受限，貸款類資金的運用方式逐漸減少，很多信托公司選擇發(fā)行“基金化產(chǎn)品”來進行市場突圍。據(jù)相關(guān)人士表示，所謂基金化產(chǎn)品，就是委托人基于對受托人的信任，自愿將其合法擁有并有權(quán)支配的資金交付給受托人，由受托人根據(jù)信托文件的規(guī)定運用信托資金。換句話來說，就是把資金統(tǒng)一放到一個“資金池”中做分類投資，即一開始不確定具體投資項目，而是在資金到位后通過單一或組合形式投資于優(yōu)質(zhì)企業(yè)及項目，這類產(chǎn)品的運作模式不局限于某個單一領(lǐng)域，而是轉(zhuǎn)向大范圍、多領(lǐng)域，比如礦產(chǎn)資源、能源、地產(chǎn)等都是投資領(lǐng)域的備選方案。基金化產(chǎn)品的優(yōu)勢在于可以規(guī)避監(jiān)管限制，投向靈活，同時也要注意合同細(xì)則，減少投資風(fēng)險。

對于可以有效地規(guī)避監(jiān)管，業(yè)內(nèi)人士告訴商報記者，因為沒有確定的投資領(lǐng)域，并且投資項目可以組合投資，所以在操作上也相對靈活，一定意義上也能分散風(fēng)險，當(dāng)然最重要的是在房地產(chǎn)信托監(jiān)管的大力度下能有效地規(guī)避監(jiān)管限制。這對于信托公司是一個很好的出路。針對日益嚴(yán)格的監(jiān)管，信托公司必須從專業(yè)化角度，在法律允許的前提下實現(xiàn)自身利潤的最大化，這也是立足信托行業(yè)的根本之一。由于基金化產(chǎn)品的資金運用方式比較靈活，并且這類產(chǎn)品的投資范圍更加廣泛，相對而言它的收益自然也會水漲船高，但是其也存在潛在的風(fēng)險。所以，投資者在購買此類產(chǎn)品之前，最好對產(chǎn)品所在的信托公司有所了解，有實力的公司相對而言會選擇比較優(yōu)勢的項目，或者直接為這一項目做第三方擔(dān)保。同時，投資者也要仔細(xì)閱讀合同細(xì)則，規(guī)避可能出現(xiàn)的投資風(fēng)險。

對于基金化產(chǎn)品，業(yè)內(nèi)人士紛紛認(rèn)為，這是信托公司提高自主管理能力的突破口，不僅將成為信托公司新的利潤增長點，同時也有助于信托公司培養(yǎng)自身的資產(chǎn)管理能力，同時，這也是監(jiān)管層鼓勵的方向，可謂是一箭三雕。

高端理財平臺服務(wù)專業(yè)

所謂高端理財平臺，是指類似于私人銀行的服務(wù)，為客戶提供專業(yè)個性化的金融服務(wù)。

隨著銀信業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)信托的監(jiān)管非常嚴(yán)格，越來越多的信托公司在思考一個問題，是否應(yīng)該回歸到本質(zhì)，走向高端理財產(chǎn)品的個性化服務(wù)。在中國這個蓬勃發(fā)展的市場，信托產(chǎn)品走向個人客戶不再是夢想，目前中國的財富總額以及富裕家庭的數(shù)目正在迅猛增長，中國2009年的高凈值個人達到了47．7萬，全球排名第四，僅次于美國、日本和德國，中國的財富管理市場前景一片大好。目前監(jiān)管機構(gòu)給信托計劃投資者定的范圍基本為可投資資產(chǎn)在300萬元以上的高端客戶，并且信托公司投資機制非常靈活，在某種程度上也能契合高端客戶的需求，走個性差異化路線。為高端客戶制定專業(yè)個性化的投資方案，提供專業(yè)化的理財知識可以說是信托行業(yè)的明天。

有關(guān)人士表示，高端信托產(chǎn)品都是個性化的，為每一個客戶量身定做的。每個產(chǎn)品都會以滿足特定客戶的投資需求和通過客戶擁有的資源條件來制定出最符合客戶的投資項目。通道型的銀信合作業(yè)務(wù)基本走到了盡頭，雖然這類業(yè)務(wù)的規(guī)模仍不斷增長，但信托管理費率卻在急劇下降。而房地產(chǎn)信托在短期內(nèi)依舊不會大范圍發(fā)行，信托公司和房地產(chǎn)之間的緣分也在受“大家長”銀監(jiān)會的監(jiān)管而裹足不前。所以，信托公司必須重振旗鼓，整裝待發(fā)，走專業(yè)化、差異化的發(fā)展道路。

保障房商用地產(chǎn)或成機遇

目前大多數(shù)的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)都是在為商業(yè)房產(chǎn)融資，而這部分業(yè)務(wù)因為房價居高不下，以及風(fēng)險較高，而受到銀監(jiān)會的大力監(jiān)管。當(dāng)前，國內(nèi)房地產(chǎn)市場泡沫主要集中在商業(yè)住宅領(lǐng)域，而保障房、商業(yè)地產(chǎn)則有可能成為信托公司在房地產(chǎn)領(lǐng)域新的機遇和盈利增長點。并且這也是政策導(dǎo)向，國家正在大力投資建設(shè)保障房。然而保障房的資金問題一直是困擾保障房健康可持續(xù)發(fā)展的主要問題，如果信托公司通過合法途徑對保障房進行有效的融資建設(shè)，這不僅可以解決保障房的資金問題，也為信托公司提供了一條新的出路。

關(guān)于投資保障房和商業(yè)住宅的利潤問題，有關(guān)分析專家表示，雖然商業(yè)住宅收益較高，但是趨于政策壓力，并且具有相當(dāng)大的風(fēng)險以及波動幅度，也并不是一本萬利的投資方式，而如果做保障房、商業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域，雖然投資收益也許不如商業(yè)住宅，但是規(guī)模一旦做大，收益也會相當(dāng)可觀，最重要的是其受到政策扶持，風(fēng)險及波動各方面都將有所保障。

保障房建設(shè)是“十二五”規(guī)劃的重點，在房地產(chǎn)信托嚴(yán)控的今天，受國家政策扶持的保障房是個很好的選擇。據(jù)商報記者了解，此次保障房信托主要是社?；?、信托公司與政府的合作，可以說是信政合作的新發(fā)展和新突破，同時也是信托公司參與國家扶持產(chǎn)業(yè)里程碑式的新發(fā)展。

據(jù)有關(guān)報告分析預(yù)計，得益于高速的經(jīng)濟發(fā)展，2011年亞太房地產(chǎn)市場將繼續(xù)提供廣泛的投資機會，其中中國商業(yè)地產(chǎn)價格或?qū)⒀杆偕仙Ｋ?，投資商業(yè)地產(chǎn)也不失為信托公司的一個上佳選擇。報告認(rèn)為，在中國、印度和巴西等主要發(fā)展中國家，以及受惠于這些發(fā)展中國家而經(jīng)濟騰飛的發(fā)達國家和地區(qū)，商業(yè)房地產(chǎn)將會有比較高的需求，商業(yè)房產(chǎn)的投資領(lǐng)域被廣泛看好。

在種種政策的嚴(yán)控下，信托行業(yè)在不斷地突破外部條件的限制，尋求自身力量的飛躍，信托行業(yè)可謂是“帶著鐐銬在跳舞”，但是這也為信托行業(yè)尋找更寬闊更豐富的發(fā)展平臺提供了契機。不在發(fā)展中成長，就在發(fā)展中滅亡。信托公司如何在競爭激烈的金融市場分得一杯羹，相信他們已經(jīng)尋好出路，做好打算。

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信托投資需要較高風(fēng)險承受能力

由于信托投資的準(zhǔn)入金額較高，所以投資者在進行信托投資的時候，必須對所在的信托公司，及相關(guān)的業(yè)務(wù)，風(fēng)險可控程度要有一定的了解。在投資時要尤為審慎，特別是在監(jiān)管趨緊的背景下，2011年信托理財應(yīng)更注重“穩(wěn)健”。

同銀行理財產(chǎn)品一樣，在信托理財產(chǎn)品的選擇上，投資者購買時也需要選擇適合自己的品種，并不是收益越高的越適合，要綜合考慮各方面的因素。中高收入群體可以更多關(guān)注“性價比”較高的信托產(chǎn)品，這類產(chǎn)品門檻一般在百萬元左右，但預(yù)期年化收益率接近10％，并且要指出的是，這種產(chǎn)品比較適合中長期投資，如果想短期內(nèi)得到較高收益率，則不建議選擇此類產(chǎn)品。而對于資金量相對較少，同時偏好有穩(wěn)定收益率的投資者，可以購買銀信合作產(chǎn)品中的信貸類產(chǎn)品，不過在購買時投資者要仔細(xì)閱讀產(chǎn)品說明及購買合同，對這款產(chǎn)品的資金投向及運作方式都要有一個詳細(xì)了解及分析。有關(guān)專家建議，在投資項目的選擇上，投資者可以選擇將資金投向工商企業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施等項目的產(chǎn)品上，同時也可以選擇實力比較雄厚的信托公司，相對而言，在投資選擇時會選擇比較優(yōu)質(zhì)的企業(yè)及項目，投資者可以適當(dāng)規(guī)避不必要的投資風(fēng)險。對于逐漸興起的藝術(shù)品?穴玉石、字畫等?雪相對另類的信托投資產(chǎn)品，投資者不應(yīng)盲目跟風(fēng)，更要注重其內(nèi)在風(fēng)險。畢竟每個新興市場的崛起，有其內(nèi)部的不穩(wěn)定因素，投資者要格外注意。

作者： 陸婷婷 曾雅杰 來源： 上海商報

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