海外資本為何狂熱抄底中國商業(yè)地產(chǎn)

今日約幾位好友談及商業(yè)地產(chǎn)，大家都對商業(yè)地產(chǎn)比較看好。連牛刀先生對于商業(yè)地產(chǎn)，也頗為看重。實(shí)際上，當(dāng)住宅市場限購令出路之后，大量的資金確實(shí)沒有多少出路，很多資金已經(jīng)開始出走境外。

然而，與之相反的是，在人民幣升值的預(yù)期下，全球都愛人民幣資產(chǎn)，正當(dāng)銀行對房地產(chǎn)限制貸款的時(shí)候，大量的外資云集，開始“抄底”中國的地產(chǎn)。有媒體報(bào)道說，擁有“海外關(guān)系”的房地產(chǎn)企業(yè)開始利用外資布局國內(nèi)樓市，2010年下半年以來，海外資金與國內(nèi)房企合作、注資開發(fā)項(xiàng)目的案例大量浮出水面。保守估計(jì)，去年進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的外資總量就已超過1500億元。

事實(shí)上，由于銀行貸款日趨艱難，而其他輸血渠道也幾乎被封死，不少房企將目光瞄向了海外資金，這些海外資金，也看好中國的經(jīng)濟(jì)和城鎮(zhèn)化，因此，他們布局的多是商業(yè)地產(chǎn)。

從公開的途徑來看，通過將資金分解到國內(nèi)各省市外商直投項(xiàng)目的額度內(nèi)，或者通過境外紅籌公司的票據(jù)融資，包括主權(quán)基金在內(nèi)的海外資金正在潛入國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)。這類外資多數(shù)以有限合伙人的身份出現(xiàn)，并投資于一二線城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。事實(shí)上，不僅僅是外資看好中國的商業(yè)項(xiàng)目，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)，很多早就開始布局商業(yè)地產(chǎn)了，以前滯銷的商業(yè)項(xiàng)目，如今迎來時(shí)來運(yùn)轉(zhuǎn)，似乎資金將商業(yè)地產(chǎn)看成資金的避難所和升值的工具了。當(dāng)然，精明的老外不會看不到這里面的錢景，從房企資金來源的增長率，就可以看到這種趨勢。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，去年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源72494億元，比上年增長25.4%。其中，國內(nèi)貸款增長10.3%；利用外資增長66%，利用外資的增幅高出國內(nèi)貸款55.7個百分點(diǎn)。從外資機(jī)構(gòu)投資的物業(yè)類型來看，綜合、商辦類物業(yè)，尤其是出租型物業(yè)受到境外機(jī)構(gòu)投資者的青睞，綜合、商辦類成交金額占比達(dá)92%。

為何商業(yè)地產(chǎn)突然麻雀變鳳凰？在以往，商業(yè)地產(chǎn)之所以暗淡無光，總是出現(xiàn)商住倒掛現(xiàn)象，主要在于，住宅轉(zhuǎn)讓的稅賦低，而轉(zhuǎn)讓商用住房的稅賦很高，但是投資非居住用房實(shí)際繳納的稅收大約為總增值額的50.5%，投資獲利的一半都用于繳納稅收。而養(yǎng)一個鋪?zhàn)踊蛘邔懽謽牵枰荛L時(shí)間。對于開發(fā)商來說，有句話叫做“做住宅的是小學(xué)生，做商業(yè)的是研究生”，其實(shí)這句話并不是從水平來說的，而是說明，商業(yè)地產(chǎn)獲利不如住宅地產(chǎn)來得快，來得穩(wěn)妥，因?yàn)樽≌_發(fā)周期短、見效快，而且比較穩(wěn)定，很少出現(xiàn)爛尾樓，但是，商業(yè)地產(chǎn)往往與經(jīng)濟(jì)形勢掛鉤，風(fēng)險(xiǎn)比較大。所以，中國的開發(fā)商，寧愿做住宅而不愿意做商業(yè)地產(chǎn)。

但是，不是商業(yè)地產(chǎn)減少了交易費(fèi)用和稅費(fèi)，才導(dǎo)致資本蜂擁而至，而是因?yàn)楫?dāng)下的投資市場已經(jīng)沒有路徑了，資本才愿意到商業(yè)地產(chǎn)來避險(xiǎn)。其實(shí)，這不是市場經(jīng)濟(jì)的改進(jìn)，而是行政手段迫使資金和資源在扭曲的基礎(chǔ)上進(jìn)行配置，記得當(dāng)金融危機(jī)爆發(fā)后，很多資本選擇商業(yè)地產(chǎn)，也是期待將之作為避風(fēng)港，但是，畢竟商業(yè)地產(chǎn)與實(shí)業(yè)經(jīng)濟(jì)形勢密切相關(guān)，最終是遲于住宅市場晚一點(diǎn)調(diào)整而已，但是，商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)蘇，卻要晚很多。由于國內(nèi)逐利資本太多，又不好炒作日常用品，且鑒于中國資本市場的重大缺憾，投資者不約而同地將目光投向了商業(yè)地產(chǎn)。

我們多次建議，要想減輕游資和保值資本對住宅市場的沖擊，當(dāng)前最重要的是減少商業(yè)地產(chǎn)的稅費(fèi)，讓更多的企業(yè)擁有寫字樓、商鋪等投資品，同時(shí)能夠避免對實(shí)體企業(yè)造成重大的沖擊。越來越高的稅費(fèi)等交易成本和持有成本，使得持有者的壓力越來越大，必然轉(zhuǎn)嫁在房租上，這導(dǎo)致中國商品流通環(huán)節(jié)的成本高企，中國物價(jià)不斷地上漲，給老百姓和企業(yè)，都帶來了沉重的壓力。

從某種程度上來說，商業(yè)地產(chǎn)給城市帶來了人氣和便利，讓城市更加繁榮，因此，地方政府也不能不做一點(diǎn)貢獻(xiàn)。商業(yè)地塊的價(jià)格走勢也讓地方政府樂于其中，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)價(jià)格的上漲，使地方政府無論在住宅土地出讓，還是商業(yè)地產(chǎn)出讓方面，都獲得了很大收益。因此，如果今年住宅市場受到了限制，商業(yè)地產(chǎn)肯定是地方政府的重頭戲。

來源：鳳凰博報(bào) 作者：朱大鳴

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