商住地產(chǎn)逆市飛揚 最后的淘金機會

　　3月，在當(dāng)前政府對房地產(chǎn)一系列嚴打政策下，原先一直被忽略的商業(yè)地產(chǎn)似乎迎來了春天，春天是短暫的，商業(yè)地產(chǎn)會一直走強轉(zhuǎn)入盛夏，還是面臨下一輪打壓進入冰封，這似乎沒有標準答案。

　　本篇試圖通過專家視點，帶我們冷靜解讀商業(yè)地產(chǎn)投資的機會與風(fēng)險。

　　首先說機會：

　　限購政策，將住宅拉回起跑點

　　之前，商業(yè)地產(chǎn)在購房按揭利率、首付款比例等方面也始終沒有得到政府給予的與住房市場同等優(yōu)惠政策，首付起步50%，而這一次的調(diào)控政策，諸如二套房首付款的比例提高至50%和利率上調(diào)到1.1倍等都是針對住房而言的，并沒有涉及到商業(yè)地產(chǎn)，而且，商業(yè)地產(chǎn)也并不受到購房套數(shù)以及貸款人戶籍等限制。從這種意義上來說，此輪空前嚴厲的調(diào)控新政，將住宅產(chǎn)品拉回了與商業(yè)地產(chǎn)的同一個起跑線上，間接成就了商業(yè)地產(chǎn)的利好。

　　商業(yè)地產(chǎn)處在價格“洼地”

　　按照國際慣例，商業(yè)辦公項目的價格應(yīng)該高于同一區(qū)域的住宅項目，目前全球十大金融中心的商業(yè)辦公項目的價格一般為同區(qū)域住宅項目的1.5~2倍，而國內(nèi)的大中城市普遍出現(xiàn)了價格倒掛的現(xiàn)象。商業(yè)項目居然沒有住宅項目的售價高，這種現(xiàn)象是不正常的，和游資重點炒作哄抬住宅項目有關(guān)，也和商業(yè)項目漸進，穩(wěn)定的價格上升走勢有關(guān)。

　　也正因為如此，許多業(yè)內(nèi)人士建議，當(dāng)前進入商業(yè)地產(chǎn)的成本相對較低，應(yīng)該把握好眼下商業(yè)地產(chǎn)所面臨的機遇，畢竟“抄底”的機會并不多得。

　　商業(yè)地產(chǎn)處在高端地塊

　　投資，首先要規(guī)避風(fēng)險，而地產(chǎn)投資，由于土地的不可再生性，地段，永遠是規(guī)避風(fēng)險的要素。這點大家從09年大跌，核心區(qū)域項目依然堅挺就能看到。

　　商業(yè)地產(chǎn)所處的黃金地塊，是動輒五環(huán)、六環(huán)的住宅項目用地?zé)o法相比的。因此，具備更多的抗風(fēng)險性。

　　再說問題點，主要集中在兩方面：

　　首先，雖說目前出臺的嚴厲調(diào)控措施對商業(yè)地產(chǎn)沒有造成影響。但今后調(diào)控的

　　矛頭會不會指向商業(yè)地產(chǎn)的，這個無從判斷。

　　其次，商業(yè)項目體量一般較小，且對配套沒有規(guī)定，因此，對教育、配套有要求的自住者會謹慎購買，這也是影響很多商住項目成交的原因。

　　結(jié)合以上分析，我們?nèi)绾芜x擇？

　　項目地段：所謂房地產(chǎn)選擇的三要素：地段、地段還是地段。土地作為不可再生資源，只有稀缺，才能保值，沒有保值，何談升值？

　　社區(qū)體量：因為商業(yè)用地數(shù)量本身非常有限，因此，獲得面積有限，再加上相關(guān)政策對于商業(yè)地產(chǎn)沒有配套的要求，所以更多商業(yè)項目是做“點”，但只有做成“面”也就是社區(qū)的概念，才能對租售形成規(guī)模引力。所以，項目體量，或者說是否具備“社區(qū)感”也是非常重要的一個判斷依據(jù)。

　　特殊資源：如果說，購房者選擇的目的是純粹的辦公，那么，只需單純考慮交通、售價等因素即可，但對于商住項目來說，還有購物、餐飲、娛樂等多重需求需要滿足，其中最重要一點就是教育。

　　產(chǎn)品品質(zhì)：商住一般都是小戶型，但這個小可以是面積，但絕對不能忽略設(shè)計。越小越考慮開發(fā)商的設(shè)計創(chuàng)意和裝修品質(zhì)，越是小空間、越要有大心思。

　　品牌保證：對于大多數(shù)不具備地產(chǎn)專業(yè)知識的購房者來說，這么多的評估標準感覺無從著眼，那么，最簡單的一個辦法就是選擇有實力、有品牌的開發(fā)商。這樣的開發(fā)商都會在以上標準方面精雕細琢，恪盡職守。

　　目前，北京在售的一共有30多個地產(chǎn)項目，無論自住還是投資，如何精準投資，正確選擇，是每個購房者同樣面對的問題。通過以上這些評估標準的介紹，您是否可以對一處商業(yè)項目的投資具備更多決斷依據(jù)了呢？

　　一位投資者正是通過以上標準做出選擇的，據(jù)介紹，以他最近出手的紅山世家三號舉例說明：首先，世家3號位于西二環(huán)核心地段，地處金融街、三里河行政辦公區(qū)、麗澤商務(wù)區(qū)和廣安門產(chǎn)業(yè)區(qū)交匯帶符合了投資標準中對低端的要求；其次，紅山世家6.6萬平米的占地面積和28萬平米的建筑體量，保證了這個項目在交易活躍度方面會吸引更多的追隨和關(guān)注；而紅山世家引入的北京小學(xué)教育資源是其他項目不具備的優(yōu)勢，另外，66-73平米的精巧戶型易于出手，且裝修品質(zhì)感十足，配備的家具設(shè)計精妙，這些都是成交加分的因素。

　　華潤置地因為品牌號召力，一向是投資客追捧的熱點，據(jù)目前紅山世家的成交情況顯示，客戶中除了考慮交通、配套、教育等優(yōu)勢的自住者外，正有很大一大部分的投資客。

　　投資，歷來是眼光的高低和專業(yè)的博弈，希望上文對目前摸索商業(yè)地產(chǎn)投資機

　　會的朋友帶來一些幫助，在這輪商業(yè)地產(chǎn)的盛筵中，精準把握投資機會。

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