樓價(jià)堅(jiān)冰現(xiàn)松動(dòng) 虛跌可能變實(shí)降

　　隨著以限購(gòu)令為核心的樓市新政逐步落實(shí)，各地樓市成交量?jī)r(jià)齊跌，部分開發(fā)商的新盤價(jià)格也開始松動(dòng)“降價(jià)潮”初現(xiàn)。

　　在北京，遠(yuǎn)洋一方北潤(rùn)園二期項(xiàng)目3月4日開盤，推出了全款8.3折、貸款8.4折的優(yōu)惠，均價(jià)約為21000元/平方米，最低價(jià)格甚至為19000元/平方米。而上一期開盤價(jià)為25000元/平方米，同區(qū)域內(nèi)在售的北京新天地等項(xiàng)目，均價(jià)則多在26000元以上。

　　對(duì)于遠(yuǎn)洋地產(chǎn)這一率先降價(jià)的舉動(dòng)有專家表示，目前各地的均價(jià)下跌還主要是大量低價(jià)樓盤占成交主力、高價(jià)樓盤成交寥寥形成的結(jié)構(gòu)性“虛跌”，但伴隨市場(chǎng)供應(yīng)量迅速萎縮，開發(fā)商的資金鏈不斷收緊，市場(chǎng)格局也很可能被一個(gè)個(gè)樓盤降價(jià)促銷所打破，樓市可能進(jìn)入“實(shí)降”的第二個(gè)階段。

　　●遠(yuǎn)洋降價(jià)成重要信號(hào)北上廣等地成交量?jī)r(jià)齊跌

　　3月5日，50余名遠(yuǎn)洋一方業(yè)主聚集在售樓處門口抗議。新國(guó)八條的突然出臺(tái)，令這部分在前期以2.5萬(wàn)元均價(jià)購(gòu)房的業(yè)主享受不到貸款利率優(yōu)惠，并且面臨著首付款提高的壓力。

　　與開發(fā)商協(xié)商未果后，該批業(yè)主要求“退房”。而遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在給媒體的答復(fù)中則直言：“當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的大環(huán)境，對(duì)于消費(fèi)者、政府和開發(fā)商而言都面臨著史無(wú)前例的巨大挑戰(zhàn)。”

　　遠(yuǎn)洋一方這只降價(jià)領(lǐng)頭羊的出現(xiàn)，打破了原本觀望的樓市僵局。據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，3月6日，北京市住宅成交僅51套，幾乎跌至冰點(diǎn)。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)針對(duì)北京3月初在售樓盤調(diào)研顯示，北京已經(jīng)有35個(gè)樓盤出現(xiàn)不同程度的打折促銷現(xiàn)象。房山綠地新都會(huì)去年均價(jià)1.57萬(wàn)元/平方米的戶型，最新一期開盤價(jià)1.499萬(wàn)元，并有折扣和直減優(yōu)惠。

　　類似的情況也出現(xiàn)在上海和廣州等一線城市。中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)公布的最新數(shù)據(jù)顯示，上周上海全市商品住宅成交均價(jià)19216元/平方米，環(huán)比下跌1556元/平方米，跌幅7.49%，房?jī)r(jià)再度跌回到去年4·17新政之后的水平。一系列新政調(diào)控之后，上海房?jī)r(jià)持續(xù)下滑，并跌破2萬(wàn)元關(guān)口。

　　3月5日，位于上海普陀區(qū)的陜西北路1688推出20套優(yōu)惠21萬(wàn)—30萬(wàn)的婚房。這批面積在55萬(wàn)—74平方米左右的房源，之前售價(jià)高達(dá)4.5萬(wàn)—5萬(wàn)元，如今報(bào)價(jià)降到4萬(wàn)—4.5萬(wàn)之后又有21萬(wàn)—30萬(wàn)元的優(yōu)惠，實(shí)際成交價(jià)降至3.7萬(wàn)—4.2萬(wàn)元之間，與最高峰相比有20%左右的降幅。3月6日，位于上海康橋的中海御景熙岸開盤，實(shí)際讓利空間達(dá)20%，開盤當(dāng)天還推出了若干優(yōu)惠。

　　類似的跌勢(shì)在二手房市場(chǎng)似乎來(lái)得更早。來(lái)自漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的數(shù)據(jù)顯示，2月份，上海全市二手房成交均價(jià)為14904元/平米，比2011年1月份的16044元/平米下跌7.11%，這也是自2007年10月份以來(lái)上海二手房成交均價(jià)環(huán)比最大跌幅。

　　在廣州，據(jù)搜房監(jiān)控中心最新統(tǒng)計(jì)顯示，截至2月28日至3月6日，全市共成交1070套住宅，環(huán)比上一周大跌28.81%，平均每套簽約面積為118.22平方米，是近七周來(lái)網(wǎng)簽套均面積首次跌進(jìn)120平方米。值得注意的是，春節(jié)后廣州一手住宅周成交均價(jià)已連跌四周。統(tǒng)計(jì)至3月5日的上周成交均價(jià)10512元/平方米，環(huán)比跌1.5%，已現(xiàn)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的局面。均價(jià)較之前三周的跌幅，從遠(yuǎn)及近分別為：9.82%、1.1%和11.75%。

　　事實(shí)上，伴隨著地產(chǎn)調(diào)控的強(qiáng)力推行，3月份第一周全國(guó)一線城市均呈現(xiàn)出成交量大幅下跌，房?jī)r(jià)下挫的勢(shì)頭。中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)則顯示，3月首周樓市均價(jià)廣州降1.55%、深圳降2.08%、上海降1.19%、天津降0.87%、杭州降16%、?？诮?7%。

　　●負(fù)債率上升拉緊資金鏈開發(fā)商對(duì)未來(lái)市場(chǎng)開始悲觀

　　“我們認(rèn)為目前銷售停滯，復(fù)蘇關(guān)鍵在于降價(jià)。”3月初，高華證券在中國(guó)房地產(chǎn)投資需求最為旺盛的長(zhǎng)三角地區(qū)進(jìn)行了為期4天的調(diào)研。通過(guò)對(duì)5個(gè)城市的開發(fā)商、中介和房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研，高華證券表示，該地區(qū)開發(fā)商對(duì)今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景不甚樂(lè)觀?！伴_發(fā)商預(yù)計(jì)3月份銷售可能會(huì)創(chuàng)歷史新低?！?/p>

　　中房信分析師薛建雄認(rèn)為，新一輪調(diào)控后的房?jī)r(jià)底部已現(xiàn)，多數(shù)開發(fā)商可能視市場(chǎng)情況調(diào)整價(jià)格推盤，這意味著短期內(nèi)會(huì)有更多樓盤降價(jià)或壓低預(yù)期售價(jià)推盤。世聯(lián)研究最新報(bào)告也指出，2011年的市場(chǎng)供應(yīng)量充足，成交量大幅萎縮將對(duì)價(jià)格形成下行壓力。

　　“3月份北京上市的新盤大多采取了以銷定產(chǎn)的策略，不再大張旗鼓地吸納潛在客戶，調(diào)控前熱點(diǎn)項(xiàng)目一房難求的局面初步得到扭轉(zhuǎn)，‘日光’的現(xiàn)象基本不現(xiàn)?！北本┲性袌?chǎng)總監(jiān)張大偉分析稱，在一手房降價(jià)的刺激下，二手房市場(chǎng)心理價(jià)位也將明顯下調(diào)。

　　而另一方面，成交低迷正在日漸拉緊開發(fā)商的資金鏈。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)市場(chǎng)總監(jiān)林蕾分析，多數(shù)開發(fā)商現(xiàn)有資金支撐到6月沒(méi)問(wèn)題，但三季度后，將有更多開發(fā)商不得不加入降價(jià)的陣營(yíng)。3月4日，知名財(cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀則在《中國(guó)房地產(chǎn)處于裂變前夜》一文中提出，“很多房地產(chǎn)商負(fù)債率處于高位，患上融資饑渴癥”。

　　文章引述國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)稱，2010年中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源中，開發(fā)商銀行貸款和居民個(gè)人按揭貸款增速均出現(xiàn)明顯回落。而央行數(shù)據(jù)顯示，去年中國(guó)新增房地產(chǎn)貸款同比增速比上年末降低10%，其中地產(chǎn)開發(fā)貸款余額同比增速較上年驟降八成。“目前，包括大型開發(fā)商在內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債上升，萬(wàn)科、保利的負(fù)債率都達(dá)到70%，一些公司在100%以上?！?/p>

　　與此同時(shí)，從去年開始，各銀行房地產(chǎn)信貸未見松動(dòng)跡象，無(wú)法從根本上緩解開發(fā)商資金壓力。對(duì)于開發(fā)商而言，利率等成本上升，并且一般無(wú)品牌的開發(fā)商還得不到高價(jià)融資機(jī)會(huì)。海外融資只是部分在境外上市的大型開發(fā)商的特權(quán)，并且融資額不大。

　　在遠(yuǎn)洋率先打破僵局之后，近日在北京一次包括萬(wàn)科、富力、遠(yuǎn)洋、中信等高層在內(nèi)的房企老總聚會(huì)中，這些房企領(lǐng)導(dǎo)者均對(duì)未來(lái)市場(chǎng)流露出悲觀的看法，認(rèn)為限購(gòu)政策會(huì)長(zhǎng)期存在。

　　SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹近日則在微博上表示，感覺(jué)大家都對(duì)市場(chǎng)很“慌”。潘石屹分析稱，“過(guò)去兩個(gè)星期，多家上市公司在香港發(fā)高息債，利率高達(dá)11%，從這么高的利率可以看出他們對(duì)資金需求的迫切心態(tài)。”他表示，樓市大調(diào)整正在醞釀。“未來(lái)兩三年至少有50%房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)被淘汰”。

　　■相關(guān)報(bào)道

　　3600萬(wàn)套！天量保障房建設(shè)錢從何來(lái)？

　　2011年全國(guó)將建1000萬(wàn)套保障房，“十二五”期間保障房建設(shè)規(guī)模更將達(dá)到3600萬(wàn)套！天量的建設(shè)規(guī)模，資金籌措成為落實(shí)任務(wù)的關(guān)鍵。

　　除了從中央到地方四級(jí)政府的投入，保障房建設(shè)勢(shì)必需要吸引大量的社會(huì)資金進(jìn)入。如何開拓渠道、保障安全，如何增加保障房對(duì)社會(huì)資金的吸引力，成了一道亟需解決的難題。

　　現(xiàn)狀？？保障房吸引社會(huì)資金不易

　　前日，住建部副部長(zhǎng)齊驥在十一屆全國(guó)人大四次會(huì)議記者會(huì)上透露，今年計(jì)劃建設(shè)1000萬(wàn)套保障性住房所需資金約1.3萬(wàn)億到1.4萬(wàn)億元。在這些資金中，有近5000億元將由中央和地方政府籌集，其中中央安排1000多億元。另外近8000億元將通過(guò)社會(huì)機(jī)構(gòu)的投入和被保障對(duì)象以及所在企業(yè)籌集。

　　他還詳細(xì)解釋了這1.3萬(wàn)億元建設(shè)資金的構(gòu)成：

　　近200萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房的建設(shè)資金約需5000億元，將主要由社會(huì)機(jī)構(gòu)通過(guò)市場(chǎng)運(yùn)作方式來(lái)解決。

　　還要新開工建設(shè)廉租住房160多萬(wàn)套、公共租賃住房近220萬(wàn)套。中央和地方政府籌集的近5000億元主要用于這一部分。

　　仔細(xì)分析來(lái)看，經(jīng)適房和限價(jià)房由于操作已較成熟，市場(chǎng)化的運(yùn)作方式解決5000億元的資金需求難度的確不大；但160多萬(wàn)套廉租房和近220萬(wàn)套公租房?jī)H僅依靠中央和地方政府籌集的近5000億元，似乎并不足以滿足其需求。

　　以經(jīng)適房與兩限房每套平均投資額25萬(wàn)元計(jì)算，160萬(wàn)套廉租房建設(shè)約需要4000億元，而220萬(wàn)套公租房則需要5500億元。通常政府投入保障房的資金主要用于廉租房建設(shè)，也就是說(shuō)，5000億的這筆政府投入大概可以滿足建廉租房的需求，但公租房建設(shè)資金很可能仍需加大政府投入和吸引社會(huì)資金支持。而由于廉租房和公租房的租金回報(bào)率低，收回成本周期長(zhǎng)，如何吸引社會(huì)資金，目前仍是一道擺在政府面前的難題。

　　途徑一？？提高土地出讓金提取比例

　　齊驥強(qiáng)調(diào)，今年要嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓凈收益用于保障性住房建設(shè)的比例不低于10%的規(guī)定，資金缺口大的地方，要進(jìn)一步提高比例。地方政府的土地財(cái)政一直被質(zhì)疑為抬高地價(jià)以及房?jī)r(jià)的元兇之一。因此如能夠提高土地出讓金提取比例用于保障房建設(shè)，用商品房來(lái)養(yǎng)保障房，不失為一個(gè)解決的良策。

　　更進(jìn)一步的，目前國(guó)家規(guī)定“土地出讓凈收益”用于保障性住房建設(shè)的比例不低于10%。但由于“土地凈收益”不易計(jì)算，甚至可能為負(fù)，該項(xiàng)政策執(zhí)行情況一直不太理想。最近，河北省為了保證建設(shè)資金，把原來(lái)按土地出讓凈收益的10%計(jì)提，調(diào)整為按土地出讓總收入的5%計(jì)提，用于保障性安居工程建設(shè)。廣東省日前公開征集公眾意見的《廣東省城市住房保障條例》草案也提出每年提取土地出讓收入5%以上的資金用于保障房建設(shè)。如果可以用“土地出讓收入”代替“土地出讓凈收益”，不僅更易計(jì)算、監(jiān)管、落實(shí)，提取資金也將明顯增加。

　　途徑二？？中長(zhǎng)期商業(yè)貸款租金償還

　　銀行貸款一直是保障房建設(shè)資金的來(lái)源之一。工、農(nóng)、中、建四大國(guó)有銀行及交行日前曾集體表態(tài)，將在控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下，加大對(duì)保障性住房項(xiàng)目的信貸支持力度。

　　不過(guò)，今年貨幣政策由寬松轉(zhuǎn)為穩(wěn)健，貸款額度非常緊張，銀行議價(jià)能力明顯上升，銀行是否有足夠的貸款額度提供給保障房建設(shè)，仍是疑問(wèn)。

　　中行風(fēng)險(xiǎn)管理部總經(jīng)理王建強(qiáng)建議，“保障房貸款不是政策性貸款，有很多是可以商業(yè)化運(yùn)作的?！惫夥亢团f城改造應(yīng)該有很大的商業(yè)機(jī)會(huì)，相關(guān)部門可考慮將公租房的部分資金通過(guò)商業(yè)銀行來(lái)解決，房屋建成后的出租收入在一定年限內(nèi)覆蓋貸款。

　　在新聞發(fā)布會(huì)上，齊驥也表示，住建部很快將制定完畢金融機(jī)構(gòu)支持保障性安居工程建設(shè)特別是公共租賃住房建設(shè)的中長(zhǎng)期貸款政策。

　　途徑三？？房企建保障房彌補(bǔ)樓市損失

　　目前，保障房建設(shè)運(yùn)營(yíng)現(xiàn)已獲得國(guó)家的稅收優(yōu)惠，如果租金定價(jià)合理，回報(bào)率適當(dāng)，公租房完全可以吸引社會(huì)資金進(jìn)入。而由于房地產(chǎn)企業(yè)資金實(shí)力雄厚，建設(shè)經(jīng)驗(yàn)豐富，往往被視為重要的參與者。SOHO董事長(zhǎng)潘石屹表示，許多大的房地產(chǎn)公司因?yàn)樵谧≌康禺a(chǎn)市場(chǎng)受到了很大的影響，正在積極尋找機(jī)會(huì)進(jìn)入到保障房的開發(fā)中。

　　不過(guò)，保障房的盈利模式目前仍是未知。萬(wàn)科總裁郁亮9日稱，萬(wàn)科會(huì)參與保障房的建設(shè)，估計(jì)占公司總營(yíng)業(yè)額約1%，大概5億元，會(huì)有3%回報(bào)。但他坦言，仍未找到保障房有效的盈利模式。潘石屹也分析，大型房企對(duì)資金回報(bào)有一定的要求，目前這些企業(yè)進(jìn)入保障性住房的路線并不清楚，一切都在未知中。此外，開發(fā)普通商品住宅，開發(fā)商回籠資金的周期大約為2-3年，甚至更短，但若開發(fā)公租房這類保障房，投資周期可能長(zhǎng)達(dá)10-20年，不僅擠占大量資金，資金風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)提高。

　　途徑四？？加大政策支持引導(dǎo)險(xiǎn)資進(jìn)入

　　相比銀行和開發(fā)商，規(guī)模大、周期長(zhǎng)、資金來(lái)源穩(wěn)定的保險(xiǎn)資金更有參與熱情。如果保險(xiǎn)資金可以參與保障房建設(shè)中，既擴(kuò)大了保障性住房建設(shè)資金來(lái)源，又拓展了保險(xiǎn)資金的運(yùn)用范圍。

　　不過(guò)，險(xiǎn)資的進(jìn)入仍需政策配套。全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)平安51.25,-0.39,-0.76%董事長(zhǎng)馬明哲建議，對(duì)保險(xiǎn)資金參與的保障性住房建設(shè)項(xiàng)目給予一定的稅收支持政策，減免相關(guān)稅賦。此前，中國(guó)保監(jiān)會(huì)主席吳定富也提到，雖然保險(xiǎn)資金投資保障房沒(méi)有法律障礙，但保險(xiǎn)資金的使用還要維護(hù)投保人的利益，因此防范風(fēng)險(xiǎn)仍然要排在第一位，目前有關(guān)部門正在研究準(zhǔn)入規(guī)則，并準(zhǔn)備選擇上海作為試點(diǎn)。

　　值得注意的是，中國(guó)太保22.96,0.03,0.13%9日宣布，太平洋11.98,0.08,0.67%資產(chǎn)管理公司發(fā)起設(shè)立的“太平洋—上海公共租賃房項(xiàng)目債權(quán)投資計(jì)劃”通過(guò)了保監(jiān)會(huì)的備案。該債權(quán)投資計(jì)劃是保監(jiān)會(huì)《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》出臺(tái)后的第一單不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資計(jì)劃，開創(chuàng)了保險(xiǎn)資金以債權(quán)方式投資不動(dòng)產(chǎn)的先河。

　　途徑五？？發(fā)行保障房債券和信托基金

　　保障房資金籌措也可以通過(guò)發(fā)行保障房債券解決。證監(jiān)會(huì)可以創(chuàng)新方式支持地方保障房建設(shè)，譬如在資本市場(chǎng)開設(shè)保障房債券，各地政府因有每年的租金收入做保證，這類債券回報(bào)率穩(wěn)定，有其市場(chǎng)需求，而且也不會(huì)像美國(guó)的次貸那樣，充滿金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　此外，還可以建立房地產(chǎn)信托融資模式來(lái)推動(dòng)保障房建設(shè)。去年8月，國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)曾鄭重指出，我國(guó)各級(jí)政府可以探索REITS房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)等方式，支持公租住房建設(shè)投入。目前，天津、北京、上海和海南已獲得reits試點(diǎn)資格，廣州、深圳等城市也在積極爭(zhēng)取中。

來(lái)源： 南方日?qǐng)?bào)

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