“退燒”的代價：警惕樓市“限購令”后遺癥

此輪調(diào)控樓市硝煙已經(jīng)彌漫一年多，隨著樓市價格以我自巋然不動的姿態(tài)屢屢占得上風(fēng)之后，政府調(diào)控火力不得不越來越緊，甚至出臺了一些廣遭爭議的政策，不少人感嘆現(xiàn)在的樓市調(diào)控越來越看不懂了。尤其在限購令一再加碼之后，不少人預(yù)測，限購令結(jié)束，必然會有惡性反彈。

這些批評的聲音都有其道理所在，但也有業(yè)內(nèi)分析人士指出，目前除了限購，還有什么辦法呢？保障房的大規(guī)模建設(shè)，又會對商品房市場產(chǎn)生何種影響？不如我們統(tǒng)觀樓市全局，謹慎分析利弊得失和政策困境之后，來試著解析某些看似令人費解的調(diào)控政策。

房地產(chǎn)挾風(fēng)險疾行

2010年以來，國家層面的政策已經(jīng)出臺三輪，“國十條”、“國五條”以及剛剛出臺的“國八條”，動用了包括稅收、信貸等一切市場調(diào)節(jié)手段，但房價一直巋然不動甚至逆勢攀高。

從2010年全年70個大中城市價格指數(shù)來看，全年均呈現(xiàn)同比大幅增長的走勢，僅有個別月份環(huán)比價格出現(xiàn)微弱的下降，年尾時又再度呈現(xiàn)強勢上升趨勢。

與此同時，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出來的投機、投資性更加明顯地顯現(xiàn)，金融風(fēng)險進一步加劇。

“當(dāng)前我國商品房市場總體上表現(xiàn)的還是居住屬性，但其中包含的大量投資和投機的需求確實已非常嚴(yán)重，由此形成了當(dāng)下房價非理性的形勢，直接影響到民生和社會穩(wěn)定，更潛藏著一系列的風(fēng)險?！敝袊缈圃菏澜缃?jīng)濟與政治研究所助理研究員李春頂博士向《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者表示，其中金融領(lǐng)域的風(fēng)險主要在于直接引起資金錯配，未來一旦房價下跌，房地產(chǎn)業(yè)鏈條上的每一段資金都面臨破產(chǎn)，包括開發(fā)貸款和銷售房貸。

雖然國家在2010年的政策調(diào)控中嚴(yán)格了對房地產(chǎn)信貸的投放，但流入房地產(chǎn)市場的信貸量依然在增加，歷年來累積到房地產(chǎn)市場的信貸資金已經(jīng)達到一個相當(dāng)大的規(guī)模。

其實，房地產(chǎn)“泡沫”帶來的風(fēng)險還不僅僅存在于金融領(lǐng)域。李春頂指出，房地產(chǎn)“泡沫”可能引發(fā)的實體經(jīng)濟風(fēng)險同樣很大，尤其是在當(dāng)前社會資金的配置、經(jīng)濟增長的主體以及財政收入的主要部分都是來自房地產(chǎn)的形勢下，可以說如果任由這一“泡沫”膨脹，那么未來泡沫破滅的損失將是無法估量和承受的，所以宏觀調(diào)控是必須的措施。

李春頂指出，由此政府調(diào)控陷入困境：人們的預(yù)期難以改變，而大量的資金已經(jīng)進入或正在進一步進入房地產(chǎn)市場，如果不加調(diào)控和壓制，房價可能會進一步無理性地上漲，而最終的泡沫破滅將帶來巨大損害；如果進行控制和干預(yù)，不僅短期可能難以奏效，也可能會放緩“去泡沫化”的過程，從而無法從根本上解決問題。

全國政協(xié)委員、原復(fù)旦大學(xué)副校長鄭祖康也向《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者分析了調(diào)控政策的困境，他認為，不調(diào)控，影響民生、影響社會安定；調(diào)控，則尺度不容易掌握。房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)很多，對中國經(jīng)濟影響巨大，控的過嚴(yán)也可能傷害經(jīng)濟的發(fā)展。

爭議滿身限購令

控還是不控？溫和調(diào)控還是嚴(yán)厲調(diào)控？

最終，嚴(yán)厲的限購令落地。

嚴(yán)格來說，在國家層面上政策明確用行政手段限制購買商品房，而不僅僅是信貸限制，是此次年初才出臺的《國八條》：“原則上對已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?套住房；對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房?！?/p>

而地方版的限購令其實在2010年5月就開始實施了。

去年5月1日開始，按照北京的限購措施，同一購房家庭只能在北京市新購買一套商品住房。如果違反規(guī)定，新購了多套住房，將無法辦理網(wǎng)上簽約，也無法辦理房產(chǎn)證。此后，上海等城市跟進，截至去年10月，已經(jīng)有14個城市出臺限購令。

進入2011年，隨著“國八條”正式提出限購政策，短短一個多月，20多個城市限購細則出臺，2月20日，無錫市政府辦公室下發(fā)《市政府出臺十條措施貫徹國務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控政策》，推出限購令，成為全國第一個地級市出臺的限購政策。

應(yīng)該說，這意味著房產(chǎn)限購令以史無前例的規(guī)模鋪開了。

限購令甫一露面，就遭到痛斥。這不僅僅因為其用行政手段干預(yù)市場的做法直接威脅到開發(fā)商利益，也疑似超越了政府權(quán)力的界限，而且還因為在大多數(shù)持堅決反對意見的人看來，用行政手段壓制需求，并未解決問題的根本。

例如，任志強針對近期地方頻出的限購令評論，調(diào)控政策似乎從來不從源頭解決供給，反而從市場限制消費和購買，而后者恰是“傷敵八百、自傷一千”的做法。

理解限購令

將近一年過去，廣遭詬病的限購令不但沒有消失，反而更大規(guī)模地推開，為什么？

“限購令本身存在這樣那樣的問題，但它精準(zhǔn)地打擊了投機、投資需求，在此時此地，除了限購令還有什么辦法呢？”中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉向《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記著指出了調(diào)控政策面臨的困境。

“我以為，調(diào)價格還不如調(diào)成交量，從根本上調(diào)節(jié)市場的供需，短期內(nèi)成交量下來了，價格也就下來了?！编嵶婵嫡J為限購政策的效果立竿見影。

“限購正是在間接調(diào)控手段無法奏效的情況下，才頒布實施的直接干預(yù)市場需求的措施，以一種‘物理的手法’給高燒的房地產(chǎn)‘降溫’。政策的意義在于阻止和預(yù)防風(fēng)險的進一步惡化?！崩畲喉攧t指出，這屬于特殊情形下的“非常措施”，一旦市場得到降溫，限購應(yīng)該不會成為一種常態(tài)。

全國政協(xié)委員、著名經(jīng)濟學(xué)家李稻葵則給出了更為詳盡的解釋。

李稻葵指出，與過去5年多以來各個地方政府采取的稅收、利率等措施相比，房地產(chǎn)限購這一制度安排控制投資需求的力度是高了幾個數(shù)量級。以差別化房地產(chǎn)貸款利率為例，它對不需要貸款的投資者無可奈何，也管不了從其他渠道融資的投資者。以地產(chǎn)交易稅為例，它無法甄別兩類購買者。至于房產(chǎn)稅，它的力度1%左右無法抵抗年復(fù)一年10%以上的房價上漲預(yù)期。限購是常規(guī)調(diào)控手段失效的情況下所能采取的最后一劑藥，在目前地產(chǎn)價格持續(xù)攀高的形勢下，限購就像給高燒病人的一劑退燒針，有其副作用，但無疑是必需的?！胺康禺a(chǎn)限購的實質(zhì)就是做兩件事：第一，把對房地產(chǎn)的需求分拆為消費需求和投資需求，對于消費性住房需求，基本不予干預(yù)，但有上限，如兩套房；第二，對投資性的需求加以嚴(yán)格限制，這是控制房地產(chǎn)投資需求一個最直接的辦法。其本質(zhì)就是局部性的資本管制，類似于不許境外熱錢進入境內(nèi)資本市場。如果把中國的資產(chǎn)市場看成由股市、債市、房地產(chǎn)、古玩文物等市場組成，那么，房地產(chǎn)限購的一個本質(zhì)無非是在房地產(chǎn)投資這個局部市場實行直接的、嚴(yán)格的資本管制?！?/p>

同李春頂觀點相同，李稻葵認為，房地產(chǎn)限購的成本是誤傷無辜，因此只屬于過渡性的制度安排。

不過，所有人都想問的更關(guān)鍵的問題是，限購之后怎么辦？

“堅定不移地搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控。加快健全房地產(chǎn)市場調(diào)控的長效機制，重點解決城鎮(zhèn)中低收入家庭住房困難，切實穩(wěn)定房地產(chǎn)市場價格，滿足居民合理住房需求。”這是2011年政府工作報告對于房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)的表述。不少委員向《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者表示，最關(guān)鍵的就在于“長效機制”如何建立，過渡性制度只管退燒，而長效機制才是避免惡性反彈、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵。具體建立何種長效機制，期待政府盡快推出。

被寄予厚望的保障房

除了商品房，房地產(chǎn)市場的另一面就是保障房。

不少全國政協(xié)委員指出，即便不考慮保障房建設(shè)對商品房市場的影響，單單考慮保障居民住有所居的必要性，考慮社會的穩(wěn)定性，保障房建設(shè)也必須大力加強。正如住建部部長姜偉新所言，保障性住房的任務(wù)不僅是一項經(jīng)濟任務(wù)，“更是一項政治任務(wù)”。

今后幾年，國家大力建設(shè)保障房的政策已經(jīng)確立。

配合保障房建設(shè)，國土部對于保障房用地也有了明確的說法，國土資源部部長徐紹史近日表示，今年制定的建設(shè)1000萬套保障房的土地供應(yīng)計劃，將在本月內(nèi)編制完成。各地的房地產(chǎn)用地供應(yīng)計劃，將確保“三類住房”保障性住房、棚戶區(qū)改造和自住中小套型商品房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，1000萬套保障房用地一定能做到應(yīng)保盡保。據(jù)了解，未來幾年，土地供應(yīng)的50%至70%都會用來建設(shè)保障性住房。

與此同時，各地政府就保障房建設(shè)紛紛立下“軍令狀”，而中央也就此啟動問責(zé)機制。

有人測算，要完成1000萬套建設(shè)目標(biāo)，若以每套保障房70平方米，每平方米建設(shè)成本2000元估算，共需投資約1.4萬億元。全國人大代表毛小平認為，這是一個龐大的數(shù)字，僅依靠財政也是不可能解決的，應(yīng)該有多渠道籌資。

由此看來，政策、土地、監(jiān)督機制均已到位，只差資金渠道仍需進一步考慮?？雌饋?，此次保障房建設(shè)大動員是動真格的了。

保障房建設(shè)被寄予厚望，甚至被不少人看作是解決中國住房大問題的根本措施。雖然住建部表示房產(chǎn)限購令尚無退出時間表，但在不少人看來，限購政策正是打一個時間差，保障房建設(shè)一旦到位，限購令則有望退出。

那么，此次保障房建設(shè)的規(guī)模到底可以解決多少人的住房問題？對于商品房市場又會帶來何種影響呢？對此，市場上看法分歧很大。

在房地產(chǎn)商潘石屹看來，未來五年修建3600萬套保障性住房建設(shè)資金約5萬億人民幣，差不多可以解決1.3億人的住房。保障房建設(shè)政策的推動影響最大的則是高端住宅的銷售。

安邦咨詢分析師蘇晶向《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者表示，保障房的大規(guī)模建設(shè)對于緩解商品房市場的供需矛盾肯定有所幫助，對于穩(wěn)定商品房價格有所裨益。

李春頂則表示，從機理上來說，保障房的大幅擴建必然是有益于降低房價，但在我國實際情況下基本不會起較大作用，原因是保障房所占的比例很小，對巨大的“剛性需求”來說無異于滄海一粟。保障房建設(shè)的目標(biāo)主要在于維護民生，緩解和保障困難群體的基本住房需求，而不是影響商品房價格的措施或手段。

張大偉則認為對商品房市場是一個負面的影響。他認為，房地產(chǎn)建設(shè)用地有限，保障房用地擴張，商品房用地必然減少，會減少商品房供應(yīng)。“大建保障房，一方面減少商品房供應(yīng)，一邊減少商品房需求，但由于覆蓋人群有所差異，因此需求的減少肯定不及供應(yīng)減少的幅度大?！?/p>

不過，對張大偉的觀點，李春頂表示并不贊同。保障房建設(shè)總體上應(yīng)該會對商品房價格有負向的影響作用，因為保障房用地即使被用來開發(fā)商品房，其對于市場“剛性需求”的填補作用并不會大于保障房，問題的關(guān)鍵是保障房所占的份額太少，根本無法在較大程度上解決高漲的需求。

來源：中國產(chǎn)經(jīng)新聞報

　　版權(quán)及免責(zé)聲明：凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時須獲得授權(quán)并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章，不代表本網(wǎng)觀點和立場。版權(quán)事宜請聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀