千億外資圍獵中國房地產(chǎn) 曲線投資商業(yè)地產(chǎn)

　　中國樓市大戲正在上演，一邊廂，住宅市場調(diào)控日益深化，一邊廂，商業(yè)地產(chǎn)整體收購案頻發(fā)。在經(jīng)歷了金融海嘯的低迷后，規(guī)模達(dá)到上千億美元的外資再度瞄準(zhǔn)了中國內(nèi)地樓市，正欲卷土重來。

　　愛爾蘭地產(chǎn)大鱷財(cái)富控股集團(tuán)作為這場盛宴的主角之一，清晰地呈現(xiàn)了外資狩獵中國樓市的路徑。

　　重點(diǎn)布局零售業(yè)

　　日前，愛爾蘭財(cái)富控股集團(tuán)（下稱“財(cái)富控股”）旗下信托公司華瑞中國地產(chǎn)信托（TreasuryChinaTrust，下稱“華瑞信托”）在新加坡交易所發(fā)表聲明稱，計(jì)劃發(fā)行價(jià)值5970萬新元的可轉(zhuǎn)換債券為該公司以人民幣5.75億元收購上海一個(gè)購物中心的交易融資，該筆融資用途直指上?；春Ｉ坛鞘召徥马?xiàng)。

　　華瑞信托在公告中指出，淮海路的租賃市場近年來，特別是過去2.5年，一直保持兩位數(shù)的強(qiáng)勁增長，租金平均每年增長18.0%。因此，收購淮海商城，對其重新翻新及定位，是為了使其未來5年租金翻倍。

　　此前，財(cái)富控股大中華區(qū)首席投資官姚蔚在接受媒體采訪時(shí)表示，除了北上廣深外，財(cái)富控股還將目光瞄準(zhǔn)中國廣大的二線省會城市，尤其看好零售物業(yè)?！拔覀儸F(xiàn)在看好一線城市和二線省會城市的商業(yè)地產(chǎn)潛力，一旦進(jìn)入二線城市，我們都傾向于尋找當(dāng)?shù)氐膽?zhàn)略合作伙伴，這意味著我們的合作不只是一次性的買賣，我們希望可以不斷重復(fù)我們的合作?！?/p>

　　在收購淮海商城的同時(shí)，華瑞信托還宣布同意以4.77億元從三陽置業(yè)有限公司手中收購青島中央大道零售廣場的55%股權(quán)，該廣場位于青島的CBD區(qū)域。由于三洋有5億元負(fù)債，因此華瑞信托的收購價(jià)格降至2.02億元。

　　時(shí)代周報(bào)記者獲悉，這兩項(xiàng)交易完成后，華瑞信托在華管理的總樓面面積將增加67%，其中零售物業(yè)面積將占到58%，寫字樓面積將占到29%。

　　此外，去年11月，財(cái)富控股還曾與西安金花企業(yè)集團(tuán)簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議。戰(zhàn)略合作方金花企業(yè)集團(tuán)擁有內(nèi)地及香港2家上市公司，資產(chǎn)總額達(dá)300億元，雙方合作投資近40億元，擬在全國二線重點(diǎn)城市投資一系列購物中心，在中國打造高端百貨連鎖經(jīng)營商業(yè)模式。

　　資本大鱷進(jìn)退有度

　　財(cái)富控股于2005年進(jìn)入中國，成立了中國房地產(chǎn)機(jī)會公司（CREO），為華瑞信托前身。2006年，財(cái)富控股與中糧地產(chǎn)000031,股吧就北京西單MALL展開激烈爭奪，由此，讓這家地產(chǎn)投資商躍入公眾視野。

　　正是在這一年，國家外管局《2006年上半年中國國際收支報(bào)告》顯示，2006年上半年，新設(shè)外資房地產(chǎn)企業(yè)1180家，同比增25.04%；合同外資金額128.52億美元，同比增55.04%；實(shí)際使用外資金額32.2億美元，同比增27.89%；外資房地產(chǎn)行業(yè)新增外債17.35億美元，同比增203.32%。截至2006年6月末，外資房地產(chǎn)外債占全部房地產(chǎn)外債比例為92.13%。

　　為此，建設(shè)部等六部委發(fā)布了171號文件（即限外令），提高了外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場的門檻。

　　在這種背景下，愛爾蘭財(cái)富控股與西單MALL失之交臂，但這并未阻擋其進(jìn)入中國的決心。2007年6月，CREO斥資74.6億元，鯨吞中國澳門博彩大王何鴻燊名下的虹橋上海城的一期、三期和上海中區(qū)廣場項(xiàng)目，創(chuàng)下了當(dāng)時(shí)上海外資收購物業(yè)單筆總額的最高紀(jì)錄。此后，愛爾蘭財(cái)富控股又收購了位于上海華山路的財(cái)瑞大廈以及北京的空港物流園區(qū)等項(xiàng)目。同年7月，CREO成功登陸英國創(chuàng)業(yè)板，募集資金2.59億英鎊（約人民幣27.5億元）。

　　與此同時(shí)，愛爾蘭財(cái)富控股悄然與上海實(shí)業(yè)投資有限公司（以下簡稱上實(shí)）擬共同投資60億元人民幣運(yùn)作青島的唐島灣海洋村項(xiàng)目，雙方在該項(xiàng)目中分別持有50%的股權(quán)。但2010年1月，財(cái)富控股宣布將唐島灣項(xiàng)目的50%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給合作伙伴上實(shí)，出售價(jià)格為6.9億元，該價(jià)格比2009年6月進(jìn)行的獨(dú)立估價(jià)高出10.9%。

　　2010年6月，CREO從英國創(chuàng)業(yè)板退出，并以華瑞信托的身份在新加坡重新上市。對此，財(cái)富控股給出的解釋是：“此項(xiàng)戰(zhàn)略舉措是為了讓上市公司更接近我們所投資的中國市場，使其能為我們業(yè)務(wù)的發(fā)展創(chuàng)造和提供強(qiáng)大的資本基礎(chǔ)，并借資本市場為變現(xiàn)困難的中國商業(yè)物業(yè)提供一種全新的退出渠道?！?/p>

　　緊接著，愛爾蘭財(cái)富控股再次大舉進(jìn)軍中國房地產(chǎn)市場，在上海、青島等一二線城市布局。

　　這一步調(diào)恰恰與外資在中國樓市進(jìn)進(jìn)出出的節(jié)奏極度吻合：2004年和2007年，曾經(jīng)兩度出現(xiàn)外資大量涌入房地產(chǎn)市場的狀況，2008年金融危機(jī)爆發(fā)，大量外資撤出。但從去年下半年開始，再次出現(xiàn)外資活躍的身影。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭向時(shí)代周報(bào)記者表示，2004年以后，海外基金突然對中國房地產(chǎn)產(chǎn)生興趣，整幢收購成熟物業(yè)的案例越來越多，同時(shí)，隨著樓市繁榮，境外個(gè)人購房熱情提高。2006年171號文出臺后，對于熱錢直接收購物業(yè)，確有一定的抑制作用。但是，只要國內(nèi)樓市有投資機(jī)會，只要人民幣升值，那么房地產(chǎn)始終是外資眼中的一塊“肥肉”。不讓購房，他們轉(zhuǎn)而尋求收購控制成熟物業(yè)的公司的股權(quán)，通過股權(quán)交易，費(fèi)用低，且易逃避政府監(jiān)控。

　　“2005年匯改之后，人民幣持續(xù)升值，尤其是2007年對美元升幅高達(dá)7%，所以2007年熱錢進(jìn)入中國的勢頭很猛，2008年金融危機(jī)爆發(fā)，熱錢紛紛回美國救急，而我國為了刺激經(jīng)濟(jì)和出口，于2008年下半年開始停止人民幣升值，所以造成了2008年下半年至2009年上半年，出現(xiàn)熱錢流出樓市的現(xiàn)象?！睏罴t旭說。

　　從2009年到2010年二季度，外資在內(nèi)地房地產(chǎn)投資一直表現(xiàn)平平。尤其是在2009年，摩根士丹利、花旗、摩根大通、凱雷、高盛等相繼將手中物業(yè)拋售。

　　2010年下半年，人民幣再度升值。2010年三季度，外資開始變得再次活躍。摩根大通旗下基金在2010年7月以12億元從摩根士丹利手中購得上海浦東莎瑪世紀(jì)公園服務(wù)式公寓項(xiàng)目；新加坡基金騰飛在9月份以13億元購入上海的高騰大廈。

　　2011年以來，外資大舉集中進(jìn)入跡象越發(fā)明顯。新加坡嘉德置地、豐樹集團(tuán)均表示未來三至五年內(nèi)，將分別啟動(dòng)約人民幣100億元、70億元左右的投資基金，用于內(nèi)地上海、北京等一線城市的商辦項(xiàng)目投資……

　　國際基金加速布局中國

　　當(dāng)外資再次“歸來”時(shí)，內(nèi)地樓市投資環(huán)境悄然生變，監(jiān)管再度嚴(yán)格。2010年11月15日，住建部和外匯局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購房管理的通知》規(guī)定，境外個(gè)人在境內(nèi)只能購買一套用于自住的住房；在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。

　　據(jù)國家外匯管理局今年2月發(fā)布的《2010年中國跨境資金流動(dòng)檢測報(bào)告》披露，2010年中國“熱錢”凈流入355億美元，占外匯儲備量的7.9%。

　　世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，2010年境內(nèi)主要城市房地產(chǎn)大宗收購交易成交總額約為920億元，較2009年大幅增長40%，是2007年后的另一個(gè)增長高峰，其中外資（含港澳臺）440億元，較2009年大幅上漲94%。而從外資機(jī)構(gòu)投資的物業(yè)類型來看，綜合、商辦類物業(yè)，尤其是生息物業(yè)受到機(jī)構(gòu)投資者的青睞，綜合、商辦類成交金額占比達(dá)92%，而住宅物業(yè)比重較2009年有較大幅度下降，僅為8%。

　　戴德梁行提供給時(shí)代周報(bào)記者的最新數(shù)據(jù)表明，2011年有愈來愈多第三方管理的基金以亞太區(qū)房地產(chǎn)市場為目標(biāo)，流向亞太區(qū)房地產(chǎn)的資金總量將達(dá)1040億美元，較2010年中的資金量上升45%，其中，中國是最受投資者追捧的國家。

　　全國商業(yè)地產(chǎn)委員會副主任李驍向時(shí)代周報(bào)記者表示，目前外資收購集中成交與住宅調(diào)控有關(guān)，限外令讓外資進(jìn)入住宅市場比以前更難，同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)明顯升溫，并且在未來一段時(shí)間內(nèi)仍將持續(xù)升溫。

　　“這些資本雖然打著以戰(zhàn)略性眼光長遠(yuǎn)投資的旗號，但他們最看重的并非是投資回報(bào)率，而是人民幣升值和資產(chǎn)持續(xù)升值。對他們來說，二三線城市的商業(yè)也是香餑餑。如果不是看中人民幣升值的因素，外資要追求安全邊際，進(jìn)入中國一定會拿非常核心的商業(yè)。而內(nèi)資企業(yè)拋盤，有多種原因，可能是企業(yè)戰(zhàn)略收縮，可能是投資回報(bào)已經(jīng)很滿意、急于套現(xiàn)，也可能是調(diào)控背景下資金緊張。還有一點(diǎn)，就是內(nèi)資商業(yè)地產(chǎn)總體招商、規(guī)劃、經(jīng)營水平不如外資，外資入駐后，經(jīng)過統(tǒng)一規(guī)劃管理，能夠提升品牌附加值，提高競爭力和收益率，內(nèi)資往往達(dá)不到這點(diǎn)?！崩铗斦f。

　　據(jù)正略鈞策管理咨詢顧問劉爭介紹，除了上述因素外，2010年下半年，歐美先后出臺了金融監(jiān)管改革框架，要求加強(qiáng)對沖基金和衍生品交易管理，這也導(dǎo)致國際基金加快布局中國。海外資本進(jìn)入中國的操作模式主要有提供融資、購地自行開發(fā)、收購物業(yè)、合作發(fā)展等幾種方式。但在中國房地產(chǎn)投資環(huán)境日趨成熟之后，收購現(xiàn)成物業(yè)方式或股權(quán)合作更受青睞。

　　對此，李驍指出，這些外資不論以什么方式進(jìn)入商業(yè)或住宅地產(chǎn)，只要不是立足中國長期經(jīng)營的，就需要警惕，對房地產(chǎn)行業(yè)都是起反作用的，已進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的資金將對商業(yè)地產(chǎn)升溫起到推波助瀾的作用，而進(jìn)入住宅產(chǎn)業(yè)的則會變相使調(diào)控效果打折。

來源：時(shí)代周報(bào)

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