十二五規(guī)劃中房地產(chǎn)轉(zhuǎn)身 保障房吹響保民生號(hào)角

　　“十二五”規(guī)劃下房地產(chǎn)政策有更多的不同。與從前單向“鼓勵(lì)”市場(chǎng)發(fā)展不一樣，政策更多地傾向于“繼續(xù)深化住房長(zhǎng)期制度改革，堅(jiān)持對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的引導(dǎo)和調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展，更好地發(fā)揮促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展、改善人民群眾住房條件”。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，改善民生成為重中之重。

　　保障性住房政策的大力推行，政策對(duì)于保障房項(xiàng)目的大力扶持將改變著目前房地產(chǎn)的整體現(xiàn)狀與布局。一直以來(lái)，作為國(guó)內(nèi)的支柱產(chǎn)業(yè)，扶持房地產(chǎn)的發(fā)展在過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)被作為政策的方向，縱觀(guān)目前面臨的國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，房地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)地位仍然重要，但是作為重點(diǎn)扶持行業(yè)這一戰(zhàn)略色彩已然在不斷褪卻。2010年10月15日中共十七屆五中全會(huì)已經(jīng)透露，房地產(chǎn)的政策地位將被新能源等行業(yè)所取代，調(diào)控維穩(wěn)將成為未來(lái)5年行業(yè)最重要課題。

　　可以預(yù)見(jiàn)，在“十二五”規(guī)劃中，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)在政策的掌舵下將華麗轉(zhuǎn)身，民生性、保障性功能將成為調(diào)控的主要方向。

　　支柱地位將“重而不重”

　　過(guò)去十年，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，其支撐國(guó)內(nèi)GDP增長(zhǎng)的重要性不言而喻。在目前的國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，專(zhuān)家認(rèn)為，“下半年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速回落幾成定局，這樣的背景下房地產(chǎn)業(yè)‘?dāng)U內(nèi)需’的支柱性作用仍需要繼續(xù)發(fā)揮”，維穩(wěn)將是未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)政策考慮的重點(diǎn)。盡管面臨著住房?jī)r(jià)格漲幅遠(yuǎn)超居民收入增幅的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，但房地產(chǎn)的良好發(fā)展仍然重要，行業(yè)在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)上的戰(zhàn)略地位短期內(nèi)很難迅速改變。

　　但另一方面，一系列新出臺(tái)的政策表明，房地產(chǎn)的這種支柱力已然不像過(guò)去十年那么強(qiáng)勢(shì)。早在去年9月27日，國(guó)土資源與住建部共同發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》，在這一份文件當(dāng)中，強(qiáng)調(diào)的是進(jìn)一步加強(qiáng)市場(chǎng)的調(diào)控，嚴(yán)格執(zhí)行土地和住房供應(yīng)向民生領(lǐng)域傾斜的政策。政府相關(guān)負(fù)責(zé)人曾解釋?zhuān)斑@是國(guó)家部委有關(guān)負(fù)責(zé)人第一次明確提出，房地產(chǎn)不能作為支柱性產(chǎn)業(yè)?！?/p>

　　在政府關(guān)于制定“十二五”規(guī)劃的建議中，也明確提出，“加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)地位，提升制造業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，加快發(fā)展服務(wù)業(yè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)向依靠第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)協(xié)同帶動(dòng)轉(zhuǎn)變。”而對(duì)于房地產(chǎn)，“則堅(jiān)持把保障和改善民生作為加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的根本出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。”顯然，在發(fā)展戰(zhàn)略中，房地產(chǎn)的支柱地位很有可能將在“十二五”規(guī)劃中被新興產(chǎn)業(yè)所取締。其在經(jīng)濟(jì)中的重要性會(huì)隨著其他產(chǎn)業(yè)的興起逐步降低，最終達(dá)到一個(gè)市場(chǎng)與民生的雙向平衡。

　　指導(dǎo)方向向民生轉(zhuǎn)移

　　在今年3月的兩會(huì)中，溫家寶總理作政府工作報(bào)告闡述了“十二五”規(guī)劃綱要和今年的工作目標(biāo)。在政府對(duì)于“十二五”期間房地產(chǎn)規(guī)劃的建議中明確指出“加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，抑制投機(jī)需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平衡健康發(fā)展?！逼渲欣^續(xù)調(diào)控樓市，政策倒向保障性民生工程，加大保障性安居工程建設(shè)力度成為重中之重?？梢钥闯?，在“十二五”規(guī)劃中，政府指導(dǎo)方向轉(zhuǎn)向民生，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨嚴(yán)峻調(diào)控將成為現(xiàn)實(shí)。如同“十一五”開(kāi)端一樣，作為“十二五”開(kāi)端的2011年，政策的落實(shí)情況將反映出未來(lái)五年的基本步伐。從規(guī)劃上看，政策轉(zhuǎn)向保障民生已經(jīng)成為主調(diào)。

　　春節(jié)前房產(chǎn)稅試點(diǎn)、中央“新國(guó)八條”調(diào)控令相繼出臺(tái)，之后北京、上海、廣州等各大城市相繼出臺(tái)調(diào)控細(xì)則，限購(gòu)令開(kāi)始全國(guó)性蔓延。與之相反，史上最大規(guī)模的保障安居工程卻進(jìn)行得如火如荼。2011年千萬(wàn)套保障房計(jì)劃正式拉開(kāi)帷幕，2月24日國(guó)家保障性安居工程直轄市小組與各省級(jí)政府簽訂工程建設(shè)目標(biāo)責(zé)任書(shū)，將1000萬(wàn)套保障房建設(shè)任務(wù)分解到地方。據(jù)統(tǒng)計(jì)，相比去年全國(guó)保障房建設(shè)任務(wù)為580萬(wàn)套，千萬(wàn)套造房計(jì)劃同比增加了72%，建設(shè)資金總額高達(dá)1.4萬(wàn)億元。

　　大規(guī)模的保障安居計(jì)劃是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大舉措。作為同步運(yùn)行的兩條主線(xiàn)，保障性住房建設(shè)與商品房建設(shè)成為新政策下房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展推進(jìn)的“雙軌”。在“十二五”規(guī)劃的5年時(shí)間里，這將成為國(guó)內(nèi)市場(chǎng)最主要的特征。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，往后幾年時(shí)間里，在多發(fā)性調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)暴利時(shí)代將結(jié)束，將變得更健康和可持續(xù)發(fā)展。

　　改革土地市場(chǎng)　控“非理性繁榮”

　　房企的“暴利”長(zhǎng)期被人們?cè)嵅?。確實(shí)，近十年來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展所帶來(lái)的快感遠(yuǎn)不及擔(dān)憂(yōu)那么強(qiáng)烈。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)仍處于‘非理性繁榮’時(shí)期，由于經(jīng)歷了政策的大力扶持而得到極快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)中地位與作用在一定程度上已經(jīng)被夸大?！痹谝讶坏絹?lái)的“十二五”期間，政策調(diào)控的一大目標(biāo)就是扼制行業(yè)這種“非理性”勢(shì)頭。

　　從經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)層面上看，房地產(chǎn)的暴利來(lái)源于制度。在過(guò)去幾年迅猛發(fā)展時(shí)期，盡管房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)上被喻為是支柱，但其不穩(wěn)定性卻顯而易見(jiàn)。這歸根結(jié)底在于房地產(chǎn)仍然缺少一套行之有效的監(jiān)督與制約的市場(chǎng)制度。這種狀況將在“十二五”規(guī)劃中得到改善。在房地產(chǎn)規(guī)章政策中，土地是最受爭(zhēng)議的一部分。城市土地的規(guī)劃、供應(yīng)、用途、開(kāi)發(fā)等一系列問(wèn)題至今仍受到眾多的非議。從“十一五”時(shí)期出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策可以看出，對(duì)土地供應(yīng)制度的改革將是“十二五”規(guī)劃的一大重點(diǎn)和難點(diǎn)。

　　北京市國(guó)土資源局3月19日發(fā)布土地供應(yīng)新措施，宣布暫停熱點(diǎn)地區(qū)高價(jià)土地的交易，以穩(wěn)定土地市場(chǎng)，改進(jìn)土地交易方式，控制非理性土地競(jìng)價(jià)，設(shè)立地價(jià)合理區(qū)間。在土地競(jìng)買(mǎi)條例當(dāng)中，將增加配建保障性房和承擔(dān)公益性設(shè)施建設(shè)等要求。今后北京土地拍賣(mài)將不再只是“價(jià)高者得”。隨后，上海在發(fā)布土地出讓公告時(shí)，首次明文規(guī)定商品房地塊建設(shè)中的限價(jià)商品房比例。廣州更是實(shí)行差別化土地改革，將城市用地規(guī)劃分為“允許建設(shè)區(qū)”、“有條件建設(shè)區(qū)”、“限制建設(shè)區(qū)”和“禁止建設(shè)區(qū)”。2011年3月，國(guó)土資源部出臺(tái)地價(jià)行政管控新規(guī)，明確要求“控地價(jià)，防地王”。通知稱(chēng)，“要求各地切實(shí)做好2011年城市住房用地管理和調(diào)控，堅(jiān)決杜絕地方土地出讓中再度出現(xiàn)地王現(xiàn)象?！狈N種政策出臺(tái)表明，為控制“非理性”房地產(chǎn)現(xiàn)狀而進(jìn)行的土地市場(chǎng)的制度已在構(gòu)建。

　　保障房吹響“保民生”號(hào)角

　　按各省政府與國(guó)家保障性安居工程協(xié)調(diào)小組簽訂的工程建設(shè)目標(biāo)責(zé)任書(shū)，今年全國(guó)開(kāi)建的保障房總量為1000萬(wàn)套，投資金額將高達(dá)1.4萬(wàn)億元。此外，據(jù)溫家寶總理于今年2月27日透露的信息，往后五年，保障房建設(shè)將達(dá)到3600萬(wàn)套，住房的覆蓋率可以達(dá)到20%。作為政策計(jì)劃中最重要的一項(xiàng)，千萬(wàn)套保障房的落地吹響了“保民生”的號(hào)角。

　　住房保障框架早在“十一五”規(guī)劃期間就被提出，2007年國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》就曾明確了住房保障的范圍與標(biāo)準(zhǔn)，2010年6月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門(mén)聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》，更是彌補(bǔ)了長(zhǎng)期以來(lái)“夾心層”住房政策缺位。

　　國(guó)家政策上大力推進(jìn)保障房建設(shè)，而現(xiàn)實(shí)上怎樣建，拿什么建最受關(guān)注。一系列涉及金融、土地等方面的扶持政策也相繼出臺(tái)?！笆濉逼陂g，中央對(duì)保障房的資金扶持的力度將大幅加強(qiáng)。據(jù)透露，今年中央用于保障房計(jì)劃的財(cái)政補(bǔ)助資金就將超過(guò)1000億元。而國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行專(zhuān)門(mén)用以地方11年建設(shè)的轉(zhuǎn)型貸款也達(dá)到千億元，并且已在實(shí)施當(dāng)中。中央在政策上已然開(kāi)始加大對(duì)地方的補(bǔ)助力度。

　　此外，土地供應(yīng)政策是保障房推進(jìn)的另一支撐。按照國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》的要求，國(guó)土資源部將在新增建設(shè)用地年度計(jì)劃中單列保障性住房用地。各地的房地產(chǎn)用地供應(yīng)計(jì)劃，將確?！叭?lèi)住房”保障性住房、棚戶(hù)區(qū)改造和自住中小套型商品房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。分析認(rèn)為，保障房規(guī)劃的推進(jìn)，很有可能帶動(dòng)土地供應(yīng)制度政策的合理改革。而地方落實(shí)、中央補(bǔ)助、社會(huì)融資的籌資建設(shè)方式也將在這一過(guò)程中完善。

　　問(wèn)責(zé)制度與稅制改革正在推進(jìn)中

　　3月5日，溫家寶總理在十一屆全國(guó)人大四次會(huì)議上作政府工作報(bào)告時(shí)提出，將“建立健全的考核問(wèn)責(zé)機(jī)制”。這是我國(guó)首次將房地產(chǎn)調(diào)控問(wèn)責(zé)制寫(xiě)入政府工作報(bào)告?！暗胤絾?wèn)責(zé)”早在今年1月出臺(tái)的“新國(guó)八條”中就被提及，此次再度寫(xiě)入政府工作報(bào)告，這表明房地產(chǎn)調(diào)控正式進(jìn)入“問(wèn)責(zé)”時(shí)代。

　　建立房地產(chǎn)問(wèn)責(zé)制，向地方官員問(wèn)責(zé)其實(shí)就是為了確保房地產(chǎn)行業(yè)健康有序發(fā)展。問(wèn)責(zé)制浮出水面，主要針對(duì)兩個(gè)問(wèn)題，一是要“穩(wěn)定房?jī)r(jià)”，二是“推進(jìn)保障性住房建設(shè)”。溫家寶總理在政府工作報(bào)告中提出，穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作將實(shí)行省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)，市縣人民政府負(fù)直接責(zé)任的方式?！皩?duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)、推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力，從而影響社會(huì)發(fā)展和穩(wěn)定的地方，要追究責(zé)任。”但是，目前對(duì)這兩方面仍沒(méi)有最終的量化標(biāo)準(zhǔn)，責(zé)如何問(wèn)，問(wèn)到什么程度仍沒(méi)有相關(guān)的措施和方案?？梢哉f(shuō)，考核問(wèn)責(zé)制度并非已然出臺(tái)，而是仍在建設(shè)當(dāng)中。但不可否認(rèn)，如果問(wèn)責(zé)制度成功構(gòu)建，對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)政策的落實(shí)，控制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)將起到至關(guān)重要的作用。

　　與問(wèn)責(zé)制度一樣，稅制改革也是正在推進(jìn)的制度之一。黨的十七屆五中全會(huì)提出的一個(gè)重要構(gòu)想就是財(cái)稅體制改革，房產(chǎn)稅被明確納入“十二五”規(guī)劃。房產(chǎn)稅試點(diǎn)已在運(yùn)行，據(jù)財(cái)政部相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，全國(guó)性推廣的準(zhǔn)備工作也在進(jìn)行當(dāng)中。

　　房產(chǎn)稅的推行對(duì)于市場(chǎng)調(diào)控的作用有多大仍有爭(zhēng)議。但國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松認(rèn)為，房產(chǎn)稅的開(kāi)征并非打壓市場(chǎng)，而是壓制投機(jī)和投資。對(duì)于自住購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，一方面可能由于開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)稅負(fù)的降低而降低開(kāi)發(fā)成本，有利于穩(wěn)定房?jī)r(jià)，購(gòu)房需求不僅不會(huì)被抑制，反而可能得到激勵(lì)。但對(duì)投資和投機(jī)者來(lái)說(shuō)，由于后期保有成本的增加必然對(duì)投資與投機(jī)者的購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)產(chǎn)生抑制效果，隨著保有環(huán)節(jié)稅負(fù)的加重，投資與投機(jī)者受影響程度逐步遞增。值得一提的是，稅制的改革還有利于緩解地方財(cái)政壓力，控制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)。

　　專(zhuān)家論道

　　問(wèn)責(zé)制能否落到實(shí)處是關(guān)鍵

　　“新國(guó)八條”出臺(tái)、房產(chǎn)稅試點(diǎn)，對(duì)于樓市調(diào)控會(huì)否再出嚴(yán)厲的政策成為業(yè)內(nèi)爭(zhēng)論的焦點(diǎn)?！笆濉逼陂g，保障房計(jì)劃的推行能否有效扼制住房?jī)r(jià)格這匹瘋狂的快馬？問(wèn)責(zé)制度究竟功效有多大？

　　面對(duì)近年來(lái)一系列的調(diào)控措施，限購(gòu)、限貸、限外，以及剛試點(diǎn)的房產(chǎn)稅，合富輝煌市場(chǎng)研究中心副總經(jīng)理龍斌認(rèn)為，這對(duì)于市場(chǎng)的壓制力已經(jīng)足夠，再出臺(tái)更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策的可能性已經(jīng)變得比較小。龍斌分析，“新國(guó)八條”的出臺(tái)，對(duì)于市場(chǎng)的成交打壓力度已經(jīng)很大，樓價(jià)也呈現(xiàn)出較為穩(wěn)定的狀態(tài)，再出大的調(diào)控政策不太可能。

　　對(duì)于新政策，房地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同也預(yù)判，接下來(lái)再出臺(tái)大的調(diào)控政策的可能性很小?！熬湍壳岸裕呀?jīng)沒(méi)有什么政策可以超越現(xiàn)在的嚴(yán)厲程度和強(qiáng)度?！彼J(rèn)為，“新國(guó)八條”剛出臺(tái)，政策調(diào)控的力度就已經(jīng)非常嚴(yán)厲，短時(shí)間內(nèi)專(zhuān)門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策再出臺(tái)不太可能，只會(huì)在利率、存款準(zhǔn)備金率上做適當(dāng)?shù)奈⒄{(diào)。即使是房產(chǎn)稅被推廣，“這也不僅僅是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)”。

　　一直被強(qiáng)調(diào)的問(wèn)責(zé)制的影響究竟有多大仍不得而知，被寫(xiě)入政府工作報(bào)告，使得問(wèn)責(zé)有一定的可操作性，但韓世同強(qiáng)調(diào)，“問(wèn)責(zé)制早在幾年前就被提出過(guò)，但能否落到實(shí)處是關(guān)鍵?！?/p>

　　對(duì)于目前被爭(zhēng)吵得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的保障房建設(shè)計(jì)劃，韓世同分析稱(chēng)，據(jù)公布的數(shù)據(jù)，廣東領(lǐng)到31萬(wàn)套任務(wù)，而廣州有可能分到13萬(wàn)套。如果按照這個(gè)數(shù)字，目前廣州僅完成任務(wù)的三分之一。在接下來(lái)將有可能以擴(kuò)大建設(shè)限價(jià)房的方式進(jìn)行?！跋迌r(jià)房回本的速度較大，而且與經(jīng)適房不一樣，限價(jià)房也在保障房范圍之內(nèi)，可操作性較強(qiáng)?！泵鎸?duì)保障房建設(shè)任務(wù)壓力，廣州將大力推出限價(jià)房項(xiàng)目。

來(lái)源：中新網(wǎng) 作者：蔣勁勁

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