抑投機(jī)管開發(fā)雙線并舉 房地產(chǎn)調(diào)控挺向縱深

　　國家發(fā)改委“一房一價(jià)”措施、北京市地稅局和住建委聯(lián)合出臺差別化土地增值稅預(yù)征率……近期連續(xù)出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策顯示出調(diào)控正在轉(zhuǎn)向，由抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資的主導(dǎo)方向，逐漸向抑制投機(jī)和加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)管并舉過渡。

　　從提高首付款比例、提高貸款利率到停止第三套房貸款、36城市限購，一系列政策的出臺精準(zhǔn)瞄向房地產(chǎn)市場的投機(jī)客，成交量隨著投機(jī)資金的擠出而應(yīng)聲回落。在過去的15個(gè)月時(shí)間里，房地產(chǎn)調(diào)控的主要力量集中在房地產(chǎn)消費(fèi)市場，主要通過提高購買門檻和擴(kuò)大保障覆蓋面兩種手段來分流消費(fèi)群體。在這一過程中，對房地產(chǎn)開發(fā)商的監(jiān)管較少，且集中在土地競買環(huán)節(jié)，包括提高保證金交付比例和規(guī)定最后動工期限等，但對其后的環(huán)節(jié)監(jiān)管較少。

　　分期開發(fā)是開發(fā)商十分中意的開發(fā)模式，被拉長了的開發(fā)周期會給開發(fā)商帶來極高的利潤，土地快速增值將推高房價(jià)是開發(fā)商分期開發(fā)的動力所在。針對這一現(xiàn)狀，北京市地方稅務(wù)局和北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會近日聯(lián)合下發(fā)通知，自3月26日起，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房取得的收入實(shí)行差別化土地增值稅預(yù)征率，將由之前的2%上調(diào)為2%至5%，容積率小于1.0的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目最低按照銷售收入的3%預(yù)征土地增值稅。

　　盡管差別化征收土地增值稅屬于北京一地的調(diào)控細(xì)則，但這一細(xì)則具有示范意義，并不排除其他城市后續(xù)會根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況跟進(jìn)類似細(xì)則，也調(diào)整當(dāng)?shù)赝恋卦鲋刀愓魇斩惵省?/p>

　　如果說北京的調(diào)控細(xì)則不能充分說明全國房地產(chǎn)調(diào)控轉(zhuǎn)向的話，國家發(fā)改委近期連續(xù)出臺的兩項(xiàng)政策則足夠有力，凸顯對開發(fā)商的監(jiān)管力度。

　　5月1日起，商品房銷售新規(guī)和新的建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及住房交易收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將正式實(shí)施。新的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將減輕企業(yè)和居民負(fù)擔(dān)41億元，而“一房一價(jià)”則斷絕了開發(fā)商坐地起價(jià)的可能。

　　國家發(fā)展和改革委員會對商品房銷售“明碼標(biāo)價(jià)”的要求，標(biāo)志著物價(jià)部門正式進(jìn)入了房地產(chǎn)調(diào)控監(jiān)管機(jī)構(gòu)的陣營當(dāng)中。發(fā)改委的介入，對規(guī)范房地產(chǎn)銷售，打擊開發(fā)商“捂盤惜售”起到積極作用?！翱刂品績r(jià)”是這輪房地產(chǎn)調(diào)控中一個(gè)被量化了的目標(biāo)，在要求各地出臺房價(jià)控制目標(biāo)的同時(shí)，發(fā)改委從物價(jià)管理的方向?qū)Ψ课蒌N售進(jìn)行監(jiān)管和控制，在一定程度上，也有利于地方調(diào)控目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

　　對住房交易手續(xù)費(fèi)和部分建設(shè)項(xiàng)目費(fèi)用的降低，也將會直接體現(xiàn)在房價(jià)的控制上。從施工圖設(shè)計(jì)審查收費(fèi)、部分行業(yè)建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評價(jià)收費(fèi)以及招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)三大方面降低及規(guī)范收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，從直接的結(jié)果來看，將會減少企業(yè)相關(guān)費(fèi)用的支出，而從間接的影響來推斷，則可體現(xiàn)在房價(jià)中，讓開發(fā)商減少“漲價(jià)”的理由。

來源：證券日報(bào) 李木子

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