房地產(chǎn)到了必須從深層改革突破之時

　　房地產(chǎn)市場調(diào)控走到今天，已到了非得拿出更大的勇氣去推動深層制度改革的時候了。一個如此龐大的產(chǎn)業(yè)，不能總靠短期疾風(fēng)暴雨式的應(yīng)急政策。只有重新思考中國房地產(chǎn)市場的定位，全面探討中國房地產(chǎn)公共政策的缺失，由此真正觸及中國房地產(chǎn)市場的核心制度問題，才有可能根治房地產(chǎn)市場的亂象，高樓價難題也才能迎刃而解。

　　當(dāng)前中國的房地產(chǎn)的根本問題，筆者認(rèn)為是缺乏制度性設(shè)計，中國房地產(chǎn)市場的亂象是綜合矛盾的體現(xiàn)，從長期來講，中國房地產(chǎn)業(yè)面臨一些制度的改革和政策的重新思考。去年以來，為遏制過快上漲的房地產(chǎn)價格，國家密集出臺了一系列調(diào)控措施，從財稅、金融、法規(guī)再到各種“限購令”，政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的決心不可謂不大，房地產(chǎn)銷售量迅速下降，但房價依然堅挺，房地產(chǎn)市場也似乎進(jìn)入了一場各方利益博弈的“膠著期”。只是，如果沒有體制和機(jī)制上的根本性改革，調(diào)控就會陷入“為房價而治房價”的怪圈。

　　誰都清楚，房地產(chǎn)調(diào)控不可能“畢其功于一役”，因此，依筆者之見，現(xiàn)在迫切需要把房地產(chǎn)市場作為綜合改革實(shí)驗(yàn)區(qū)，把房地產(chǎn)改革作為中國改革攻堅的“突破口”，重新思考中國房地產(chǎn)市場的定位，全面探討中國房地產(chǎn)公共政策的缺失，由此真正觸及中國房地產(chǎn)市場的核心制度問題，才有可能根治房地產(chǎn)市場的亂象，高樓價難題也就能迎刃而解。

　　為什么中國的房地產(chǎn)市場面臨矛盾與問題這樣多？這主要是由住房屬性的多樣性及住房市場的性質(zhì)來決定的。而在當(dāng)前房地產(chǎn)市場上，投資型住房購買行為與消費(fèi)型住房購買行為之間的分界越來越模糊。與其他商品不同，住房是兼具消費(fèi)和投資雙重屬性的商品。當(dāng)住房作為消費(fèi)品時，以消費(fèi)為主的住房市場上房屋的供給與有效需求是決定市場價格的基礎(chǔ)；而當(dāng)住房成為投資品時，作為財富持有形式的住房投資需求主要取決于個人的財富數(shù)量、住房投資相對于其他資產(chǎn)的報酬和投資住房的實(shí)際報酬。住房的投資需求對于貨幣、資本、土地等市場的變化非常敏感，一旦住房成為投資品，那么投資品的價格就不再遵循一般商品的供求規(guī)律，因?yàn)橥顿Y品市場沒有均衡點(diǎn)，不存在均衡價格，只要有現(xiàn)實(shí)的貨幣流和潛在的收益預(yù)期，投資需求就會不斷增加，價格也就越漲越高。

　　問題還在于，眼下我國的房地產(chǎn)被視為經(jīng)濟(jì)政策的一部分，而非社會政策的一部分，因?yàn)橹粡慕?jīng)濟(jì)政策著眼房地產(chǎn)，其推升GDP的功能、拉動多個關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的能量、對經(jīng)濟(jì)增長的突出貢獻(xiàn)都被凸顯出來。這些年來，房地產(chǎn)已成宏觀經(jīng)濟(jì)特別是地方經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，甚至在一些地方導(dǎo)致了局部產(chǎn)業(yè)空心化的趨勢，而其社會功能，也就是社會成員對住房的需求和人們對空間權(quán)擴(kuò)展則相對被忽視。當(dāng)房地產(chǎn)成為支柱產(chǎn)業(yè)，投資性需求成為住房市場主引擎時，住房市場的定位就被扭曲了。因此，僅從純粹市場角度而不從公共性角度，無論如何是解不開住房市場之謎的。

　　中國住房制度改革已經(jīng)歷了30年，大致經(jīng)歷了“住房商品化——住房市場化——住房分配貨幣化”等階段，但是與之相對的住房公共政策體系，卻始終處于比較盲目被動的應(yīng)對房價上漲的短期通道中，至今尚未形成有效的住房公共政策體系。中國住房市場從無到有，從小到大，已成了經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可或缺的重要支柱，然而住房公共政策的發(fā)展卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后。相應(yīng)的土地政策、財稅政策、保障政策、金融政策等也都沒有明確的劃分與定位。一個如此龐大的產(chǎn)業(yè)，理該有科學(xué)合理的構(gòu)建完善的政策體系，不能總是短期疾風(fēng)暴雨式的應(yīng)急政策，那樣不僅無法讓人們產(chǎn)生明確的預(yù)期，而且一旦政策有所松動，房價立馬可能產(chǎn)生報復(fù)性反彈，而這也正是近年間形成的極具中國特色的房地產(chǎn)周期。

　　中國內(nèi)地房地產(chǎn)制度高度依賴土地財政，與我國香港特區(qū)的制度模式極為相似。但香港土地財政與限制土地供給的一整套政策帶著深深的歷史烙印，是當(dāng)年殖民地土地批租制度的延續(xù)。1997年亞洲金融危機(jī)后，為遏制房價下跌，香港特區(qū)開始實(shí)行一種新的土地供應(yīng)方式——用地申請表，即“勾地制度”，希望通過減少土地供給抬高價格。隨著香港經(jīng)濟(jì)增長和居民收入增加造成住房剛性需求不斷增加，香港財政對土地收入的依賴度越來越高，形成了強(qiáng)烈的房價上漲預(yù)期，造成房地產(chǎn)投機(jī)行為盛行，甚至出現(xiàn)“全民炒房”現(xiàn)象。而香港特區(qū)政府對于房地產(chǎn)市場上的投機(jī)行為以及房地產(chǎn)泡沫，并不從供給方著手尋求解決辦法，而是打壓需求，至今效果不佳。

　　從中國內(nèi)地房地產(chǎn)與土地供給制度的鏈條看，土地財政和土地金融是推高房價的兩大重要推手。數(shù)據(jù)顯示，2010年全國土地出讓總價款達(dá)2.7萬億元，較前一年增加69.4%。2010年全國土地出讓收入，占地方本級財政收入的71%，比上一年增加22.2個百分點(diǎn)。很顯然，地方政府是最大的受益方。

　　另一方面是金融機(jī)構(gòu)的現(xiàn)金流，金融機(jī)構(gòu)以土地抵押貸款方式進(jìn)入土地市場，形成了土地金融。國土資源部公告顯示，2009年全國84個城市土地抵押貸款2.59萬億元，同比增長42.8%。2010年土地抵押貸款超過3萬億元。在中國現(xiàn)行土地出讓制度和房地產(chǎn)開發(fā)模式下，地根吸住了銀根，地根、銀根推升房價，三者環(huán)環(huán)相扣，已成了牢牢的利益鏈條，最后，各地方政府、金融機(jī)構(gòu)以及房地產(chǎn)商形成了賣方壟斷，買房人沒有參與定價的任何權(quán)力。正是這種供給的完全壟斷與需求的絕對市場化之間的沖突，導(dǎo)致了幾年來中國房價的非理性持續(xù)上漲。

　　事情已經(jīng)很清楚了，中國房地產(chǎn)市場發(fā)展定位和長期發(fā)展戰(zhàn)略不能再模糊下去了，如果不盡快給房地產(chǎn)市場正本清源，不盡早改變房地產(chǎn)市場的根本性制度問題，中國房地產(chǎn)市場的良性、可持續(xù)發(fā)展勢將變成奢望。

　　歸根結(jié)底，房地產(chǎn)市場調(diào)控走到今天，已到了非得拿出更大的勇氣去推動更深層次的制度改革的時候了。

作者：張茉楠 來源：上海證券報

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