房地產(chǎn)觀察：房產(chǎn)調(diào)控加速行業(yè)整合

　　對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控一直是政府、開發(fā)商和百姓關(guān)注的熱點(diǎn)。近期密集出臺(tái)的調(diào)控政策，已初步實(shí)現(xiàn)了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)從土地供應(yīng)、銀行信貸、機(jī)構(gòu)監(jiān)管和產(chǎn)業(yè)政策等方面的控制。最近又傳出國(guó)家發(fā)改委擬對(duì)商品房住宅領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├?guī)定，更加表明政府降溫房地產(chǎn)投資的決心和進(jìn)一步緊縮政策的預(yù)期。從目前情況看，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果已經(jīng)逐漸顯現(xiàn)，全國(guó)各地房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了不同程度的下調(diào)或漲幅趨緩。

　　近期有媒體報(bào)道稱，深圳、北京等一線大中城市部分樓盤已出現(xiàn)大幅跳水，最高降幅20%以上，其它二線城市也相繼出現(xiàn)了不同程度的下調(diào)，而三線的城市由于受成本上漲拉動(dòng)，房?jī)r(jià)大都有一定程度的上漲，但其漲幅已明顯放緩。具體到我省來(lái)說(shuō)，在調(diào)控目標(biāo)和限價(jià)的調(diào)控措施出臺(tái)后，蘭州樓盤的銷售幾乎完全停滯，其他市州也在為細(xì)化限價(jià)等調(diào)控措施做準(zhǔn)備，房屋銷售慘淡。目前這種情況表明，調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響巨大，表證有如下幾個(gè)方面：

　　首先是市場(chǎng)持續(xù)低迷。自去年4月份以來(lái)，國(guó)家一直持續(xù)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，政策不斷出臺(tái)，使得一線大城市的部分樓盤價(jià)格開始松動(dòng)，并且逐漸向中小城市蔓延，雖然包括蘭州在內(nèi)的很多城市的房?jī)r(jià)并沒(méi)有出現(xiàn)下降，但房屋價(jià)格漲幅明顯縮小。經(jīng)過(guò)一年多的調(diào)整，甘肅房地產(chǎn)市場(chǎng)的普遍現(xiàn)象是：房?jī)r(jià)松動(dòng)的同時(shí)伴隨著成交量的萎縮，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷。在購(gòu)房者買漲不買落的購(gòu)買心態(tài)影響下，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)連續(xù)半年持續(xù)低迷，從而也使得大量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不同程度地出現(xiàn)資金困難等問(wèn)題。許多企業(yè)為了加快資金周轉(zhuǎn)，被迫采取降價(jià)或優(yōu)惠促銷等銷售措施。但相對(duì)于前些年房地產(chǎn)市的熱銷火爆，今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)可以說(shuō)很疲軟，房地產(chǎn)企業(yè)的日子并不好過(guò)。

　　其次是隨著保障房等多渠道住房供給體系的形成，商品房?jī)r(jià)格上升受到遏制。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)除了商品房之外，解決住房問(wèn)題的供給渠道相對(duì)單一。相關(guān)專業(yè)人士認(rèn)為，在人口較多的城市，要大力發(fā)展公共租賃住房，緩解中等偏下收入家庭以及新就業(yè)職工、外來(lái)務(wù)工人員的住房困難，在制度設(shè)計(jì)上應(yīng)充分考慮老百姓的承受能力，逐步形成梯度消費(fèi)的住房模式，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。從此意義上說(shuō)，加強(qiáng)保障房建設(shè)也是彌補(bǔ)房地產(chǎn)投資下降的主要舉措之一，因?yàn)榧哟蟊Ｕ戏客顿Y力度，將有利于控制高房?jī)r(jià)，減少恐慌性需求，有利于房?jī)r(jià)和銷量上升趨勢(shì)得到更好的延續(xù)。

　　在日前召開的甘肅省房地產(chǎn)商會(huì)相關(guān)會(huì)議上，與會(huì)開發(fā)商認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)在2011年的大部分時(shí)間里處于調(diào)整狀態(tài)，使房地產(chǎn)新開工面積在一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)保持較低水平，進(jìn)而使得2012年以后房地產(chǎn)的供應(yīng)顯著減少，需求缺口增大，會(huì)加大房地產(chǎn)價(jià)格上漲的壓力。此時(shí)如果有較為充足的保障性住房供應(yīng)，應(yīng)當(dāng)可以部分平抑這種顯著的需求缺口。國(guó)家今年加速保障房建設(shè)，都將對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大的影響。

　　再次是銀根緊縮，房地產(chǎn)面臨艱難。房地產(chǎn)行業(yè)歷來(lái)都是一個(gè)高借貸率的行業(yè)，其主要資金來(lái)源于銀行。在調(diào)控政策中，信貸調(diào)控?zé)o疑是主要的手段之一。國(guó)家一方面不斷提高銀行貸款利率，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的貸款控制；另一方面又不斷上調(diào)商業(yè)銀行存款準(zhǔn)備金率，收縮信貸規(guī)模。其最直接的影響就是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的沖擊，導(dǎo)致資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)被迫尋求新的融資方式和渠道，融資將趨向多元化，其開發(fā)成本也將大大增加。但就甘肅的房地產(chǎn)企業(yè)而言，其融資渠道非常有限，方式單一并高度依賴銀行，目前還沒(méi)有形成多渠道的資金來(lái)源發(fā)展模式，所以受到的打擊更大，企業(yè)資金鏈斷裂。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中和目前的市場(chǎng)狀況下，房地產(chǎn)企業(yè)如何生存就成了第一要?jiǎng)?wù)，也就談不上發(fā)展壯大和塑造品牌。一些資金規(guī)模小、缺乏可持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力的公司將逐步被市場(chǎng)淘汰，實(shí)力稍雄厚的、在資金供給上能夠勉強(qiáng)維持的企業(yè)，也許會(huì)在艱難前行中邁出小小的步伐。

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