聚焦房地產(chǎn)調(diào)控下中央和地方政府的博弈

　　今年年初，國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)新“國(guó)八條”，可謂迄今最嚴(yán)厲調(diào)控舉措。但中央政策雖急急如令，在社會(huì)層面，反而激起強(qiáng)硬的行政調(diào)控是否會(huì)造成市場(chǎng)過(guò)度扭曲的爭(zhēng)議。在地方政府層面，也遭受“軟性抵抗”。

　　在復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，房地產(chǎn)市場(chǎng)上行政與市場(chǎng)，甚至于行政力量之間，彼此的博弈一直在延續(xù)。

　　陽(yáng)奉陰違？

　　2011年1月26日，國(guó)務(wù)院辦公廳頒布“國(guó)八條”。這是繼去年4月以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控手段的進(jìn)一步“加碼”。限購(gòu)、限價(jià)、限貸，成為房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控三大手段。

　　根據(jù)“國(guó)八條”要求，截至2011年3月31日，全國(guó)657個(gè)城市中已經(jīng)有608個(gè)城市按照要求公布了2010年新建住房的價(jià)格控制目標(biāo)。限價(jià)目標(biāo)的制定根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。

　　觀照各地城市出臺(tái)的限價(jià)目標(biāo)，不難發(fā)現(xiàn)，普遍都給房?jī)r(jià)上漲預(yù)留了空間，限價(jià)目標(biāo)實(shí)際上是“漲價(jià)上限”。在表述上，也進(jìn)行了模糊處理。比如北京市提出的“新建普通住宅”比2010年穩(wěn)中有降。廣州將限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房也列入了“新建住房”。有些城市則提出了以“均價(jià)”來(lái)衡量的限價(jià)目標(biāo)。

　　這樣五花八門的“落地政策”，很難完全在籠統(tǒng)的房?jī)r(jià)漲幅統(tǒng)計(jì)中體現(xiàn)出來(lái)，甚至有可能制造“假摔”現(xiàn)象，并不符合抑制新建商品住宅價(jià)格過(guò)快上漲的調(diào)控目標(biāo)。

　　顯然，中央政府對(duì)于地方政府公布的這些限價(jià)目標(biāo)并不滿意。3月底住建部專門發(fā)文要求已經(jīng)公布本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)的城市，要以適當(dāng)?shù)姆绞铰?tīng)取社會(huì)的意見(jiàn)，并根據(jù)聽(tīng)取意見(jiàn)的情況，酌情調(diào)整已發(fā)布的調(diào)控目標(biāo)。但迄今為止，并沒(méi)有一個(gè)城市對(duì)此進(jìn)行調(diào)整。

　　地方政府非但沒(méi)有對(duì)限價(jià)目標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，相反，卻有地方政府放出了視實(shí)際情況放寬“限購(gòu)令”的口風(fēng)。4月20日，海口市市長(zhǎng)冀文林在?？谑姓?5次常務(wù)會(huì)議上提及“充分利用國(guó)務(wù)院給予海南的優(yōu)惠政策，按照限價(jià)不限購(gòu)的原則，積極出臺(tái)相關(guān)實(shí)施細(xì)則”。這番講話被解讀為海口擬廢“限購(gòu)令”，當(dāng)?shù)卣坏貌患泵Τ吻濉?/p>

　　在各地，“限購(gòu)令”的落地細(xì)則有一些酌情把握的空間，在納稅或社保繳納年限的規(guī)定上，除了北京市要求外地戶籍家庭需要5年之外，其他城市普遍只要求一年或者兩年。

　　在一些地區(qū)，亦出現(xiàn)一些允許本地戶籍人士二手房“買一賣一”不算購(gòu)入第三套住房的情況，在廣州，亦出現(xiàn)花費(fèi)2800元就可辦理一年納稅證明文件的情況，同時(shí)，增城和從化兩個(gè)縣級(jí)市也沒(méi)有納入限購(gòu)范圍。

　　“地方政府目前還說(shuō)不上陽(yáng)奉陰違，但嚴(yán)格執(zhí)行政策的積極性，肯定是有問(wèn)題的?！蹦车禺a(chǎn)首席分析師黎文江對(duì)本刊記者說(shuō)。

　　針對(duì)地方政府對(duì)調(diào)控目標(biāo)的落實(shí)，4月上旬開(kāi)始，國(guó)務(wù)院派出8個(gè)督查組，對(duì)16個(gè)省區(qū)、市貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施情況開(kāi)展專項(xiàng)督查。

　　“說(shuō)是督查，實(shí)際上估計(jì)更多應(yīng)該是聽(tīng)取各地方政府的意見(jiàn)。從限購(gòu)、限價(jià)這兩個(gè)政策在市場(chǎng)中的實(shí)際執(zhí)行來(lái)看，國(guó)務(wù)院督查組不可能也很難查得那么細(xì)，不可能去逐一核對(duì)預(yù)售證和房產(chǎn)證吧？”深圳綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁對(duì)記者說(shuō)。

　　地產(chǎn)商應(yīng)對(duì)

　　嚴(yán)格的調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)的短期影響主要在三個(gè)方面，一個(gè)是限購(gòu)政策強(qiáng)行排除投資需求，進(jìn)而可能抑制部分剛性需求；二是限價(jià)政策對(duì)于新建商品住宅售價(jià)的限制，并影響總體房?jī)r(jià)預(yù)期；三是限貸政策中針對(duì)開(kāi)發(fā)貸的限制影響了開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流。

　　限貸政策對(duì)于開(kāi)發(fā)商的影響則明顯嚴(yán)重得多，“大中型企業(yè)問(wèn)題不大，小企業(yè)從銀行就很難貸得到款了?！睍r(shí)代地產(chǎn)集團(tuán)的一位人士對(duì)記者說(shuō)。

　　根據(jù)各地銀監(jiān)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、深圳、廣州等地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增速均大幅回落。而根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，截至4月11日，開(kāi)發(fā)商通過(guò)海外發(fā)行高息債券等方式融資力度空前，20余家開(kāi)發(fā)商累計(jì)融資額超過(guò)了620億元。

　　“銀行加息對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金影響還不是很大，提高準(zhǔn)備金率，銀行回收流動(dòng)性，開(kāi)發(fā)貸款的量萎縮，這才是最主要的?！崩栉慕赋觥?010年10月以來(lái)，央行已7次提高存款準(zhǔn)備金率，今年就有4次。

　　限購(gòu)和限價(jià)，開(kāi)發(fā)商則有應(yīng)對(duì)之道。

　　“144平方米以上的高檔住宅的預(yù)售證現(xiàn)在有出現(xiàn)不給發(fā)的情況，報(bào)的價(jià)高了，房管局就打回來(lái)要求回調(diào)。”時(shí)代地產(chǎn)集團(tuán)上述人士說(shuō)。但整體影響并不大，一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)在房管局申請(qǐng)預(yù)售備案時(shí)報(bào)的價(jià)格一般都比實(shí)際售價(jià)要高，為后期銷售的提價(jià)預(yù)留空間。“現(xiàn)在可能會(huì)對(duì)項(xiàng)目后期的營(yíng)銷造成一些影響。”

　　“而且，對(duì)于地方政府而言，目前限價(jià)還未到嚴(yán)格執(zhí)行的地步，提出的調(diào)控目標(biāo)是整年的，一季度末才剛提出來(lái)，不會(huì)限得很死?！彼f(shuō)。但在廣州個(gè)別地區(qū)，也出現(xiàn)了為避免限價(jià)，將原本精裝修的新商品住宅改為毛坯房出售的情況。

　　行政限購(gòu)對(duì)新建商品住宅造成影響，但在一線城市，對(duì)于二手房的銷售卻不像政策預(yù)料的那樣，“對(duì)二套房的限購(gòu)導(dǎo)致需求從郊區(qū)向市區(qū)回流，因?yàn)楹芏嗳速I郊區(qū)的房子可能只是一個(gè)過(guò)渡，但因?yàn)橄拶?gòu)，將來(lái)?yè)Q房子不好換，所以選擇在市區(qū)買，這導(dǎo)致市區(qū)二手房需求旺盛，同時(shí)，限購(gòu)也限制二手房源，導(dǎo)致供給下降，價(jià)格反而更加堅(jiān)挺。”時(shí)代地產(chǎn)集團(tuán)人士說(shuō)。

　　對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，向二三級(jí)甚至四級(jí)城市進(jìn)軍是避免目前一線城市嚴(yán)厲的調(diào)控措施的主要辦法。

　　“萬(wàn)科、恒 大、碧桂園這些企業(yè)早就在二三級(jí)城市布局了，那些地方的限購(gòu)令很寬松甚至沒(méi)有執(zhí)行，星河灣和越秀地產(chǎn)這樣的企業(yè)也已經(jīng)開(kāi)始向二三級(jí)城市走?！崩栉慕f(shuō)，“另一方面，住宅地產(chǎn)限制比較嚴(yán)，則轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，這些辦法都可以緩解資金緊張?！?/p>

　　綜合國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2011年2~3月，一線城市商品住宅在成交量下跌明顯的同時(shí)，均價(jià)也出現(xiàn)停漲或環(huán)比小幅回落，但在二三線城市，商品住宅價(jià)格的快速上漲幅度并沒(méi)有明顯遏制。

　　另一方面，開(kāi)發(fā)商也參與保障性住房的建設(shè)，特別是限價(jià)房的建設(shè)，“一般來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)適用房給予土地優(yōu)惠，以低于市場(chǎng)價(jià)30%的價(jià)格出售，但政府還是會(huì)給開(kāi)發(fā)商補(bǔ)齊這部分差價(jià)的利潤(rùn)的?！睍r(shí)代地產(chǎn)人士說(shuō)，在土地供應(yīng)上，對(duì)于參與保障房建設(shè)的開(kāi)發(fā)商，也可獲得“肥瘦搭配”的土地供應(yīng)。

　　博弈之因

　　目前一系列的行政調(diào)控舉措，到底對(duì)抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲有多大的實(shí)際作用，業(yè)界普遍仍然抱著觀望的態(tài)度。

　　房地產(chǎn)的問(wèn)題不盡在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)，過(guò)去兩年極度寬松的貨幣政策造成流動(dòng)性過(guò)剩，其他投資渠道有限，使得大量的資金進(jìn)入房地產(chǎn)的池子，推高了價(jià)格。同時(shí)，物價(jià)飛漲，雖然商品房房?jī)r(jià)沒(méi)有計(jì)入CPI，但相關(guān)產(chǎn)業(yè)都由房地產(chǎn)帶動(dòng)，為回收流動(dòng)性，控制通脹和抑制資產(chǎn)價(jià)格泡沫，房地產(chǎn)成了首要調(diào)控行業(yè)。

　　“貨幣政策的決定權(quán)在中央政府，但最后控制投資過(guò)熱和資產(chǎn)價(jià)格泡沫的責(zé)任則落到了地方政府的頭上?！崩栉慕f(shuō)。

　　而實(shí)際上，自去年以來(lái)，中央政府宏觀調(diào)控的目標(biāo)并非降價(jià)，而是“抑制部分城市價(jià)格過(guò)快上漲”。但在市場(chǎng)預(yù)期的演變過(guò)程中，外界的期望值逐漸增加，通貨膨脹的嚴(yán)峻局面又迫使政策不斷加碼。

　　既然問(wèn)題的成因并不盡在房地產(chǎn)范圍之內(nèi)，解決的辦法，就并非簡(jiǎn)單的行政調(diào)控手段所能奏效。

　　另一方面，在目前的財(cái)稅體制之下，土地財(cái)政仍然是地方政府的一大收入來(lái)源，在以GDP為中心的政績(jī)考核之下，地方政府的投資沖動(dòng)造成地方融資平臺(tái)債臺(tái)ff高筑，同時(shí)也導(dǎo)致土地財(cái)政成為投資資金的重要來(lái)源，固化對(duì)土地財(cái)政的依賴。

　　這就意味著，壟斷土地供應(yīng)和土地定價(jià)的機(jī)制將很難改變，地價(jià)推高房?jī)r(jià)的魔咒仍然無(wú)法打破。

　　保障性住房的缺失也是目前行政調(diào)控強(qiáng)壓的一個(gè)因素，由于保障性住房在過(guò)去10年中的欠賬，因而市場(chǎng)上商品住宅價(jià)格的不斷上漲引發(fā)了社會(huì)的怨言和不穩(wěn)定情緒，也導(dǎo)致行政強(qiáng)行介入市場(chǎng)，讓市場(chǎng)承擔(dān)“居者有其所”的責(zé)任。

　　根據(jù)“十二五”規(guī)劃綱要，未來(lái)5年，將建設(shè)3600萬(wàn)套保障房，其中，2011年1000萬(wàn)套，2012年1000萬(wàn)套，后面3年還有1600萬(wàn)套，使全國(guó)保障性住房覆蓋面達(dá)到20%左右。

　　對(duì)于目前這些行政調(diào)控政策前景的展望，一旦CPI回落，通脹形勢(shì)緩解，保障性住房大量上市，屆時(shí)商品住宅市場(chǎng)的壓力將會(huì)緩解，調(diào)控政策將會(huì)放松?！笆袌?chǎng)的歸市場(chǎng)，保障的歸保障。這才是理性的?！彼味≌f(shuō)。

　　
來(lái)源：新浪株洲房產(chǎn)

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