房地產(chǎn)市場與政策博弈進(jìn)入敏感期

　　上周，某最新數(shù)據(jù)公布。盡管在4月的最后一周，國內(nèi)樓市集體上演了市場“回暖”大戲，六成城市成交量上漲，其中北京一改連續(xù)兩周的跌勢以環(huán)比42.67%領(lǐng)漲一線城市。但是，樓市成交量的短暫回暖卻無法扭轉(zhuǎn)整個4月樓市的低迷：住房成交量跌入谷底、土地成交也陷入低迷。

　　但房價依然處于高位，遲遲未見松動。業(yè)界認(rèn)為，房價飆漲得到遏制，但卻未到調(diào)控理想狀態(tài)，原有調(diào)控政策持續(xù)甚至出臺新一輪調(diào)控的可能性很大。

　　過半城市成交量大幅下挫觸谷底

　　受國務(wù)院8路樓市督察組影響，政策仍處觀望階段，各地樓市成交陷入低迷。

　　整個4月，五成城市成交面積環(huán)比下降，平均降幅25%。其中天津、深圳、福州、合肥、三亞、大連、貴陽、汕頭等8城市跌幅接近或超過30%。大連領(lǐng)跌，下降幅度達(dá)到87.87%，合肥亦下跌了63%。

　　一線城市持續(xù)低迷，京滬深成交面積繼續(xù)下挫。

　　4月份，北京商品住宅成交6983套，面積67.17萬平方米，比3月份微漲13%，但同比下降了54%。

　　盡管4月最后一周樓市交易量攀升，樓市回暖論調(diào)重現(xiàn)，安戎表示，“1至4月北京總成交面積295萬平方米，同比2010年下跌四成”，遠(yuǎn)稱不上樓市回暖。

　　這一觀點可以從北京商品住宅成交面積走勢圖得到印證，4月北京商品房成交量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于樓市相對低迷的2008年商品住宅月成交套數(shù)，為2007年以來交易量低谷。

　　相較于北京成交量低位震蕩，上海住宅成交量環(huán)比下滑1.6%，成交11007套，成交面積110.17萬平方米，環(huán)比下跌了1.64%。1至4月份總成交面積444.11萬平方米，同比2010年下跌了3.32%。

　　天津4月住宅成交4363套，成交面積為45.83萬平方米，環(huán)比下降了26.11%。1至4月份總成交面積302.22萬平方米，同比2010年下跌了5.64%。天津市場需求在本地限購令出臺前搶先釋放，“3、4月份天津樓市成交量持續(xù)大幅下滑，已經(jīng)降至去年春節(jié)以來的最低點”。

　　比天津更為低迷，南京成交量自2月份持續(xù)大幅下滑，進(jìn)入3、4月份，限購令影響日趨深入，4月份南京樓市已跌入谷底，已經(jīng)與2008年南京樓市最低谷的3月份持平，交易量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2007年、2009年、2010年月均成交量，僅為2008年月均成交量的50%左右。

　　除此以外，深圳成交量下探30%、成都成交量持續(xù)下滑。10大重點城市中，重慶、杭州成交量環(huán)比微漲。

　　而數(shù)據(jù)顯示，成交量大跌原因并非供應(yīng)量不足，截至4月底，主要城市市場供應(yīng)普遍增加。其中，重慶商品房可售量增加超過85萬平方米，上海商品住房可售量增加73萬平方米，廣州和杭州商品房可售量增加皆超過30萬平方米，僅深圳可售面積下降了20萬平方米。

　　土地供應(yīng)加大成交量價齊跌

　　與成交量低迷相對應(yīng)，進(jìn)入4月份后，土地市場的交易也出現(xiàn)寒冬現(xiàn)象。盡管土地供應(yīng)量在持續(xù)放量，但成交量萎縮，以底價成交的地塊大量增加，價格也持續(xù)走低。去年開發(fā)商不計成本瘋狂拿地的情形已經(jīng)一去不復(fù)返，地王似已絕跡。

　　4月全國120個城市成交量大幅縮水，比3月份少了1成。其中住宅類用地成交289宗，環(huán)比減少了35%，同比減少了33%。而地價也隨之下跌，住宅用地更為明顯，住宅用地平均樓面地價為997元/平方米，環(huán)比下降了33%。

　　4月19日國土部曾表示要加大2011年住宅用地供應(yīng)，要求今年住宅用地供應(yīng)量要高于前兩年水平。中指院認(rèn)為，隨著地方政府對土地市場監(jiān)管和查處力度，作為房地產(chǎn)市

　　場的源頭，下一輪調(diào)控的強(qiáng)化政策將直指土地市場。

　　受政策影響，持續(xù)了3個月較為冷清的住宅用地市場，在4月份供應(yīng)開始放量。北京供應(yīng)量過百萬，達(dá)到106萬平方米，廣州、南京1至4月累積供應(yīng)量超去年同期。天津、重慶、上海累積供應(yīng)379萬平方米、356萬平方米、295萬平方米居前三甲。

　　但與供應(yīng)不成正比，4月10大重點城市成交量普遍偏低，土地價格也持續(xù)走低。京滬穗三地住宅用地4月分別推出12塊、2塊、3塊，成交分別為4塊、2塊和3塊，其中北京成交一地塊樓面價僅為6122元，溢價率為22.41%，最低價地塊接近底價成交。深圳、成都無一住宅用地成交。10大城市中，8城市溢價率未超50%，上海地塊以底價成交，廣州地塊溢價率僅為0.5%，接近底價。

　　綜合看，一線城市優(yōu)質(zhì)地塊越來越少，邊緣化和保障房供地比例增大特點明顯。北京遠(yuǎn)郊區(qū)縣供地成主力；上海未來土地市場供應(yīng)中，保障性住房將成主力；廣州首次嘗試配建保障房供地，而深圳受制于土地資源稀缺，已連續(xù)4個月無一住宅用地入市。

　　“從推出量和成交量來看，二線城市已經(jīng)成為土地市場的主導(dǎo)者?！弊≌玫爻山涣恳鐑r率均走低原因之一在于優(yōu)質(zhì)地塊惜于入市，地塊分布城市邊緣化。“北京4月份土地放量入市，地塊以順義、平谷、密云等遠(yuǎn)郊區(qū)縣為主，城區(qū)供應(yīng)減少”；“二在于市場持續(xù)低迷，開發(fā)商拿地更為謹(jǐn)慎”。

　　百城價格微漲調(diào)控或?qū)⒓哟a

　　六成城市成交量持續(xù)下滑，但房價并未相應(yīng)出現(xiàn)大跌。自1月27日，新國八條出臺以來，樓市膠著狀態(tài)略見一斑。

　　4月份，全國100個城市住宅均價為8773/平方米，較上月微漲了0.4%，其中77個城市價格環(huán)比上漲，1個城市與上月持平，22個城市環(huán)比下降。漲跌幅在1%以內(nèi)的城市數(shù)據(jù)共有84個。

　　4月份，住宅價格環(huán)比漲幅居前城市為邯鄲、菏澤、湘潭、呼和浩特、廊坊、長春、鄭州、湖州、洛陽、濰坊，漲幅皆在1%到2%之間。跌幅居前的城市為，寧波、汕頭、三亞、佛山、宜昌、天津、紹興、江門、臺州、蘭州，跌幅均在1%以內(nèi)。

　　百城價格指數(shù)對北京等十大城市調(diào)查顯示，4月十大城市平均價格為15802元/平方米，環(huán)比上漲0.13%。其中，北京、天津環(huán)比下降了0.14%和0.35%，其余8個城市價格環(huán)比上漲，漲幅皆在1%以內(nèi)。與去年同期相比，十大城市的價格均出現(xiàn)了2%到9%間不同漲幅，這也意味著，與去年同期相比，十大城市均未出現(xiàn)降價現(xiàn)象，房價依然處于高位，并且繼續(xù)上漲。

　　交易量跌至谷底，但房價卻仍處高位，并在緩慢上調(diào)，中國房產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄認(rèn)為，目前開發(fā)商降價壓力還不大，原因在于民間融資和信托資本比較充裕?！皹鞘械淖呦蜻€將膠著下去?！毖ㄐ壅J(rèn)為，如果經(jīng)濟(jì)依然向好，政策會更加收緊，樓市僵持也將持續(xù)；如果本輪經(jīng)濟(jì)增長進(jìn)入調(diào)整期，房價也會出現(xiàn)相應(yīng)調(diào)整，有望在三季度看到房價下跌。

　　安戎表示，“目前房價仍比較平穩(wěn)，仍處高位運行。一般而言宏觀政策出臺后首先受到直接影響的是成交量，而價格估計在半年到9個月左右受到影響，三季度房價有望下跌的判斷有一定道理?！?/p>

　　“目前，開發(fā)商資金壓力不是非常大，誰也不愿意第一個降價；推遲開盤會影響到開發(fā)商的資金回流，而潛在供應(yīng)量大增，價格回調(diào)也有空間?！卑踩直硎?，“中長期來看，政策對房產(chǎn)市場的綜合影響占到47%。樓市出現(xiàn)拐點，開發(fā)商自身和政策調(diào)控推動各占一半?！?/p>

　　而鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認(rèn)為，隨著5月份市場供應(yīng)放大，成交量相較于4月可能會略有上漲，但仍處低位，“房價上漲動力不足，但成交量上漲的趨勢會給房價下降增加難度”。

　　在這種情況下，業(yè)界對調(diào)控加碼的預(yù)期強(qiáng)烈，新一輪調(diào)控政策出臺或就在不遠(yuǎn)處。

　　“如果開發(fā)商仍不肯下調(diào)房價，甚至逆市漲價的話，不但成交量會持續(xù)低迷，而且與調(diào)控目標(biāo)相違背，招致調(diào)控加碼也并非沒有可能?！钡掠拥禺a(chǎn)研究主任陸騎麟如此認(rèn)為。

　　信貸、土地政策、稅收都有可能加碼，因二線城市成土地供應(yīng)主力區(qū)，“對這些區(qū)域和城市而言，土地出讓方式的規(guī)范和透明，都可能成為強(qiáng)化調(diào)控政策的落腳點”，限購令擴(kuò)大亦有可能。

來源：中國商報

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