從五重分化趨勢看房地產市場變局

　　在一系列嚴厲的房地產調控政策下，房地產價格上漲速度趨緩，調控政策的效果初步顯現。照這樣的趨勢看，全國房地產市場價格會穩(wěn)中有降，房地產市場年內會出現五重分化。

　　第一，房產市場銷售和價格出現區(qū)域分化。

　　中指研究院“主要城市住宅市場交易情況”顯示，今年4月全國主要城市中有六成成交面積環(huán)比下降，多個城市跌幅接近或超過30%，即使環(huán)比上漲的城市，成交量也在低位盤整。購房者觀望氣氛增加，市場對房地產價格上漲的預期有所轉變。從供應看，主要城市市場供應普遍增加，房地產市場供需比逐漸達到均衡，市場逐漸向買方市場轉向。從價格看，中指研究院“百城價格指數”顯示，4月全國100個城市住宅平均價格環(huán)比上漲0.4%，北京等十大城市平均價格環(huán)比上漲0.13%，十大城市價格環(huán)比漲幅小于全國城市住宅平均價格環(huán)比漲幅。

　　由于一、二線城市房價過高，房價收入比超過了大部分居民的可承受范圍，并且受“限購”等調控政策影響更大，在密集調控政策的持續(xù)作用下，北京、上海等重點城市樓價在年內或有10%左右的降幅。從成交量看，雖然下半年新房將大量入市，一、二線城市成交量會有所恢復，但同比仍然下降。三、四線城市受“限購”政策影響較小，資金在房地產市場的配置意愿仍然較強的情況下房價將穩(wěn)中有升，成交量也將同比上升。

　　第二，建筑市場新開工和竣工增速出現分化。

　　新開工面積是房地產市場的領先指標。國家統計局數據顯示，一季度房屋新開工面積達到3.98億平方米，同比增長23.4%，增速比去年同期大幅回落。這一方面是由于去年新開工面積基數較高的原因，另一方面也顯示了房地產開發(fā)商看淡房地產后市，逐漸降低了新開工的速度。

　　由于從新開工到竣工需要一個較長的時間段，房地產供給存在著一定滯后期。去年新購土地和新開工面積較多，大部分新開工項目到今年下半年將陸續(xù)竣工，因此施工面積和竣工面積在去年年底開始上升，今年一季度竣工面積1.28億平方米，同比增長15.4%，比去年一季度增速提高3.4個百分點。估計竣工面積同比仍會上升，下半年房地產市場供給將迎來一個高峰。

　　第三，房地產企業(yè)資金來源出現分化。

　　解析一季度房地產行業(yè)資金來源的結構，國內貸款占比持續(xù)下降；包括定金預收、個人按揭貸款以及應付賬款在內的其他資金來源占比平穩(wěn)；利用外資和自籌資金占比上升。而從同比增速看，除利用外資同比增長速度較快外，其他融資方式同比增速有所回落，特別是銀行貸款、定金和個人按揭貸款增速大幅回落，個人按揭貸款量甚至同比下降。定金和個人按揭貸款增速回落，顯示房地產市場交易并不活躍，市場處在僵持階段。此外，銀行融資渠道收緊，開發(fā)商轉向以外資和自籌資金方式融資。

　　第四，房地產開發(fā)商的財務狀況發(fā)生分化。

　　根據申萬行業(yè)分類的統計，在滬深股市124家上市開發(fā)商中，一季度有69家開發(fā)商利潤同比下降，55家開發(fā)商利潤同比上升，59家開發(fā)商現金同比下降，65家開發(fā)商現金同比上升。而從存貨看，則有91家開發(fā)商存貨同比上升，這顯示開發(fā)商的銷售速度下降。從償債能力看，54家開發(fā)商流動比率上升，而70家開發(fā)商流動比率下降。未來開發(fā)商的財務狀況取決于存貨銷售的回款能力和融資能力，在這方面大型開發(fā)商更具有優(yōu)勢，而中小型的開發(fā)商資金壓力更大，開發(fā)商的財務狀況將繼續(xù)分化。

　　第五，土地市場供應和成交面積出現分化。

　　中國指數研究院的“土地月報”顯示，4月土地供應量上升，成交量大跌，住宅用地推出價格和成交價格均呈顯著下跌趨勢。眼下，地方政府推地十分謹慎，為完成今年商品住房用地供應計劃總量原則上不低于前兩年年均實際供應量的指標，各地政府遂在4月加大了推地力度。

　　開發(fā)商們對未來房地產市場態(tài)度也非常謹慎?！巴恋卦聢蟆憋@示，土地成交價格和溢價率普遍下跌，住宅用地表現更為明顯。作為房地產市場的領先指標，土地市場成交低迷、溢價率降低，明白無誤顯示房地產市場仍然處在下降周期中。

　　溫家寶總理“五一”期間在視察保障房建設工地時首提“把一些地區(qū)過高的房價降下來”，顯示了中央政府調控房地產市場的堅定不移的決心，市場各方因此認定，中期內房地產調控政策不會退出。而如果下半年通脹水平能按預期回落，也將大大有利于房地產市場的調控，促進房地產價格合理的下調。而從長期看，要從根本上促進房地產市場的健康發(fā)展，需要改革地方的土地財政，全面開征房地產稅、降低房地產交易稅費，這是為地方政府提供穩(wěn)定收入，抑制土地價格急劇上漲，抑制房地產投機性需求，促進房地產資源公平有效配置的有效方法。

來源：上海證券報 莫妮卡

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