政策技術(shù)資金面面相覷房地產(chǎn)時間之窗已打開?

　　我們生活在一個偉大而又瘋狂的時代，買房者的經(jīng)歷使大家對房地產(chǎn)市場的實際運行路徑充滿了無窮的好奇和猜想，讓我們一起細細體味這個時代所散發(fā)出的氣息并共同見證它的真相。全球最著名的房地產(chǎn)周期研究專家弗雷德·哈里森認為，今年可能是房地產(chǎn)變盤的節(jié)點，時間之窗打開了。

　　政策面

　　調(diào)控加緊再加緊

　　十多年來房價的高速上漲，已使部分大城市的居民對擁有房產(chǎn)越來越感到可望而不可及，城市化的基礎(chǔ)和動力何在?

　　從2003年開始，政府就對房價進行過數(shù)次試探性調(diào)控，但都由于調(diào)控方式和力度及房地產(chǎn)循環(huán)周期節(jié)點沒有真正到來等原因而未能奏效。2010年4月以來，面對瘋狂上漲的房價和巨大的社會輿論壓力，管理層終于開始實行被稱為“史上最嚴房地產(chǎn)調(diào)控政策”，從上調(diào)房貸到限購、加息，從試點出臺房產(chǎn)稅到打擊囤地和捂盤惜售，從抑制房產(chǎn)投機需求到加大保障房供給，這次房地產(chǎn)調(diào)控力度之大、涉及面之廣前所未有，足見其決心之大，大有不把房價打下去絕不罷休之勢。

　　技術(shù)面

　　指標鈍化再鈍化

　　經(jīng)濟分析有效的方法是化繁為簡，綱舉目張。簡單的基礎(chǔ)性指標，以房市中的租售比、房價收入比相當于股市中的市盈率指標來看房市，令人吃驚。

　　以波瀾壯闊、跌宕起伏的滬市A股K線圖為例，老股民對這四個時間和點位不陌生：1997年1510點、1999年1756點、2001年2245點和2007年的6124點，它們對應(yīng)的簡單市盈率，大約是60倍、63倍、66倍和70倍。A股從來沒有在60倍的市盈率以上停留超過兩個月，這個看似簡單的常識有時會救我們的命。

　　來看一下美國房價收入比，即新建單戶住宅平均售價與人均可支配收入之比，它的歷史均值為8.4，超過9就屬于歷史極值區(qū)域，1989年美國房地產(chǎn)崩盤前這個指標值是9.73，2007年次貸危機前是9.9。

　　再看一下國內(nèi)房產(chǎn)業(yè)中這些基礎(chǔ)性的指標值，租售比超過500國際正常值150。按單套住宅80平方米計，目前國內(nèi)的房價收入比也超過30國際正常值6-9。

　　資金面

　　貨幣收縮再收縮

　　2009年和2010年，管理層為應(yīng)對國際金融危機向市場注入了巨額流動性，根據(jù)經(jīng)驗，2011年和2012年國內(nèi)將面臨巨大的通脹壓力。從2010年底開始改變適度寬松的貨幣政策，通過提高存款準備金率和加息收緊市場流動性，以應(yīng)對不斷加劇的通脹趨勢。在可預(yù)見的今明兩年內(nèi)，國家的這一政策應(yīng)該不會改變。

　　從長期來看，隨著劉易斯拐點的來臨，國內(nèi)勞動力供應(yīng)已經(jīng)趨緊，工資水平正在上漲。資源品價格還會繼續(xù)上升，國內(nèi)也面臨嚴重的通脹壓力，流動性緊縮可能成為常態(tài)。緊縮貨幣政策對房地產(chǎn)泡沫意味著什么，相信過來人都有經(jīng)驗。

　　“勝利者的詛咒”能否兌現(xiàn)?

　　弗雷德·哈里森是全球最著名的房地產(chǎn)周期研究專家，他曾準確預(yù)見了1992年英國房地產(chǎn)的崩潰及2007年美國房地產(chǎn)的崩盤。根據(jù)哈里森的研究，工業(yè)革命以后才有完全意義的房地產(chǎn)周期，工業(yè)革命以來200多年的歷史表明，一個完整的房地產(chǎn)周期是18年左右，而且目前依然在起作用。在這18年里，哈里森認為，房價會先上漲7年，然后可能會發(fā)生一個短期的下跌，然后經(jīng)歷5年的快速上漲，再之后是2年的瘋狂哈里森稱之為“勝利者的詛咒”，最后是歷時4年左右的崩潰。

　　為什么房地產(chǎn)周期能夠在工業(yè)革命后的幾百年中世界上所有市場經(jīng)濟國家都是如此相同呢?我想是因為人性是共同的，即人類的恐懼、貪婪推動了房地產(chǎn)業(yè)循環(huán)往復(fù)、周而復(fù)始。讓我們來看看世界上最近幾個著名的房地產(chǎn)泡沫：美國1989年房地產(chǎn)泡沫破裂，導(dǎo)致信貸危機，到2007年次貸危機爆發(fā)，房地產(chǎn)泡沫再次破裂;日本房地產(chǎn)1974年開始為期3年的調(diào)整，到1992年一個更大的泡沫破裂;香港房地產(chǎn)1985年開始復(fù)蘇，中間經(jīng)歷慘痛的崩盤，人均資產(chǎn)損失273萬港幣，到2003年香港房地產(chǎn)業(yè)才再次復(fù)蘇。

　　1998年是國內(nèi)房地產(chǎn)市場化的元年，從這一年開始國內(nèi)房價經(jīng)歷了7年的上漲后，在2005年有一個短暫的調(diào)整，然后又有3年的快速上漲，2008年上漲被全球金融危機暫時打斷，2009年全年及2010年初又是極為瘋狂的上漲。根據(jù)哈里森周期，2011年左右的國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)處在變盤的節(jié)點。房地產(chǎn)的“時間之窗”是否已經(jīng)打開?

來源：廈門商報 作者：陳文強

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