部分銀行房貸收緊意在抑制房地產(chǎn)泡沫

　　住房泡沫越大的城市，住房信貸風(fēng)險(xiǎn)就越高，銀行對(duì)這些地方樓市信貸風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)更為警惕。專家認(rèn)為，部分銀行房貸政策的變化，體現(xiàn)了商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防控加碼，目的在于抑制房地產(chǎn)泡沫，其對(duì)國(guó)內(nèi)樓市影響不可低估。

　　近日，房貸市場(chǎng)又掀起了首付比例以及利率提高的一波熱潮。針對(duì)媒體報(bào)道浙江四大國(guó)有銀行的首套住房按揭貸款已取消優(yōu)惠，首套房貸首付比例上升到四成以上，銀監(jiān)會(huì)5月18日表示，目前銀監(jiān)會(huì)的房貸政策沒(méi)有改變，仍然是首套房首付款比例不低于三成，在此前提下，商業(yè)銀行可以根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)情況和自身風(fēng)險(xiǎn)承受能力對(duì)首套房首付款比例進(jìn)行調(diào)整。銀行將最低首付款比例提高至官方下限之上，反映出銀行對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)及自身風(fēng)險(xiǎn)承受能力的評(píng)估。對(duì)此 ，本報(bào)記者采訪多位專家都認(rèn)為，部分銀行房貸政策變化，體現(xiàn)了商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防控加碼，目的在于抑制房地產(chǎn)泡沫，其對(duì)國(guó)內(nèi)樓市影響不可低估。

　　監(jiān)管層要求

　　加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防控

　　隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的逐一實(shí)施，保障房建設(shè)、限購(gòu)令等給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)一系列影響，令房?jī)r(jià)在近期處于膠著狀態(tài)。越來(lái)越多的市場(chǎng)人士預(yù)測(cè)，中國(guó)樓市將在下半年出現(xiàn)拐點(diǎn)。與此同時(shí)，國(guó)際市場(chǎng)大宗商品價(jià)格出現(xiàn)狂瀉，提醒著泡沫都有破碎的可能。作為銀行業(yè)的監(jiān)管部門(mén)，銀監(jiān)會(huì)也看到了潛在的風(fēng)險(xiǎn)，并警示銀行在房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防控上，要本著市場(chǎng)化原則和審慎經(jīng)營(yíng)要求，科學(xué)支持保障性住房建設(shè)，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的一些新苗頭密切監(jiān)測(cè)、認(rèn)真研判，加強(qiáng)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的監(jiān)管，加強(qiáng)與當(dāng)?shù)刈〗ú康炔块T(mén)的信息溝通與共享。

　　無(wú)論是出于對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的研判，還是出于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)，銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)不可能不提前布防。而住房泡沫越大的城市，住房信貸風(fēng)險(xiǎn)就越高，銀行對(duì)這些地方樓市信貸風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)更為警惕，這也就是為何浙江等地銀行率先將房貸首付上升至四成的原因所在。雖然，北京地區(qū)目前依然是執(zhí)行貸款購(gòu)買(mǎi)首套房首付款比例不低于三成，貸款購(gòu)買(mǎi)二套房首付款比例不低于六成，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍的監(jiān)管要求，但此前首套房的利率優(yōu)惠已經(jīng)取消，最低的利率為基準(zhǔn)利率。

　　貸款額度緊張

　　銀行議價(jià)能力提升

　　今年以來(lái)，央行收緊流動(dòng)性，貨幣政策出現(xiàn)了根本性的轉(zhuǎn)向，由適度寬松轉(zhuǎn)向穩(wěn)健。穩(wěn)健的貨幣政策就意味著央行使用各種貨幣政策工具收緊市場(chǎng)的流動(dòng)性，年初以來(lái)5次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和兩次加息，讓銀行貸款額度再度緊張。

　　中國(guó)社科院金融研究所研究員易憲容向記者表示，貨幣政策轉(zhuǎn)向后，如果銀行不取消住房按揭貸款利率優(yōu)惠，銀行經(jīng)營(yíng)住房按揭貸款就會(huì)處于虧損或無(wú)利可圖的困境，這就迫使銀行重新對(duì)住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。

　　珠三角某股份制銀行房貸部門(mén)負(fù)責(zé)人在接受記者電話采訪時(shí)表示：“以前額度充裕的時(shí)候，都盡量將房貸優(yōu)惠做到底，但現(xiàn)在額度有限，加上出于控制風(fēng)險(xiǎn)的考慮，銀行不得不提高門(mén)檻。目前房貸首付提高對(duì)成交量的影響還無(wú)法預(yù)測(cè)，但對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，由于整體額度縮水，未來(lái)無(wú)論是首套房還是二套房的議價(jià)能力都會(huì)繼續(xù)提升。”該負(fù)責(zé)人對(duì)記者透露，該行今年的策略有所調(diào)整，房貸已不是主推的業(yè)務(wù)了，利率可以在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮更高的消費(fèi)貸款更有吸引力。

　　“剛需”購(gòu)房者

　　可能被調(diào)控

　　銀監(jiān)會(huì)人士向記者指出，住房按揭貸款的差別化信貸政策就是要求對(duì)住房投資與消費(fèi)做一個(gè)嚴(yán)格的區(qū)分，以便遏制住房投機(jī)炒作。按照這一說(shuō)法，對(duì)于炒房投機(jī)者，要利用住房按揭貸款就得按照市場(chǎng)定價(jià)，其首付比例及利率都得提高。目前，在政策允許的前提下，部分銀行出于對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)及自身風(fēng)險(xiǎn)承受能力的評(píng)估，自主提高首套房首付比例，就是住房按揭貸款的差別化信貸政策的體現(xiàn)，但由于首付門(mén)框提高，一些“剛需”購(gòu)房者有可能被調(diào)控。以一套總價(jià)100萬(wàn)元的新房為例，首付以及利率調(diào)整前，僅需30萬(wàn)元的首付，一旦首付提高至四成，馬上就多出了10萬(wàn)元的首付房款。

　　此外，由于央行連續(xù)加息，購(gòu)房者的成本進(jìn)一步放大。有市場(chǎng)人士預(yù)測(cè)，此時(shí)，如果大幅度提高首套房首付比例和貸款利率，至少有一半以上的“剛需”置業(yè)計(jì)劃被打亂。中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇表示，在資金供不應(yīng)求的背景下，銀行處在相對(duì)強(qiáng)勢(shì)的地位?！拔覀冎皇呛粲醣O(jiān)管層是否可以考慮除了下限，對(duì)首套房的首付比例作出上限的規(guī)定，對(duì)于以自住需求為主的首套房，需要差異化的房貸政策予以支持?！惫镉抡f(shuō)。

　　但對(duì)此，也有持不同觀點(diǎn)者。易憲容就認(rèn)為，首付比例的調(diào)整，既可降低銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，也能夠在一定程度上限制投資者過(guò)度涌入市場(chǎng)，從而改變住房市場(chǎng)的預(yù)期。而市場(chǎng)預(yù)期一旦逆轉(zhuǎn)，就意味著住房市場(chǎng)價(jià)格開(kāi)始回歸理性。因此，對(duì)于部分銀行房貸收緊措施對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的影響，不應(yīng)低估。

2來(lái)源：金融時(shí)報(bào) 作者：韓雪萌

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