抑需求增供給雙管齊下 房地產(chǎn)企業(yè)仍大有作為

新“國八條”、各地樓市限購令不期而至，保障房建設(shè)驟然提速，新一輪宏觀調(diào)控?fù)涿娑鴣?。對于房地產(chǎn)市場，國家已有過多輪調(diào)控，這次調(diào)控主要是限購。同時，政府還加大了保障房建設(shè)力度。這等于雙管齊下，從抑制需求和增加供給兩方面來調(diào)控。

對于房地產(chǎn)公司而言，這究竟是好消息還是壞消息？其生存發(fā)展的“縫隙”究竟在哪里？

房價上漲不會停止

安居樂業(yè)，這是中國人根深蒂固的生活觀念，是中國最大的民生問題之一，老百姓對房屋一直呈現(xiàn)剛性需求趨勢。但，中國的房地產(chǎn)目前還不是完全市場化的產(chǎn)業(yè)。它的第一項(xiàng)生產(chǎn)資料即土地是由國家提供的，也就是所有房地產(chǎn)企業(yè)都要和政府部門“做生意”，國家利益和社會發(fā)展的需要決定了房地產(chǎn)行業(yè)的形勢和走向。

以上兩個視角，是解釋中國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、問題和發(fā)展趨勢的基本支點(diǎn)。也因此，過早地判斷調(diào)控的效果如何，尚需時間觀察。有一點(diǎn)，就現(xiàn)有房地產(chǎn)政策而言，如果執(zhí)行得好，絕對能夠保障房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，不會出現(xiàn)太大泡沫。

就房價而言，近期一、二線城市房價會在高位維穩(wěn)，市、縣、鎮(zhèn)房價則會快速上漲。一兩年后，三、四線城市的房價就會推高至一、二線城市的房價水平。整體上，如果中國15年內(nèi)城市化率要從現(xiàn)在的46.6%，每年1個百分點(diǎn)增長到60%以上，那么，可以預(yù)料，房價上漲不會停止。這還不考慮物價上漲、貨幣貶值等因素。

地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式

今年，宏觀調(diào)控、限購等政策舉措對中小房地產(chǎn)企業(yè)形勢不利，一些企業(yè)會因資金鏈斷裂而垮臺。一個嚴(yán)重現(xiàn)象是，在銀行收縮信貸的同時，大量的社會資金通過擔(dān)保、信托、地下錢莊等渠道進(jìn)入地產(chǎn)企業(yè)。

不過，就未來發(fā)展趨勢而言，房地產(chǎn)企業(yè)仍能大有作為。

概括而言，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式有以下幾種：

投機(jī)型（藍(lán)領(lǐng)）。幾個好朋友，湊上幾百萬，在較為偏遠(yuǎn)的地方買一塊地，借街道開發(fā)等名義蓋起幾幢樓，一個小型的房地產(chǎn)公司就誕生了。這種機(jī)會如今在一、二線城市越來越少，但在縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）正當(dāng)其時、如火如荼。其深層背景是，市、縣以下，政府招商引資迫切，而土地是招商引資的最重要工具，土地批復(fù)手續(xù)常常不規(guī)范。就筆者所了解，這種情況近來在基層鄉(xiāng)鎮(zhèn)普遍出現(xiàn)，它也是中國不發(fā)達(dá)地區(qū)“城鎮(zhèn)化”中“鎮(zhèn)”的一般起步狀態(tài)。目前，一些中小型房企已開始著手開拓這類市場。

市場競爭型（白領(lǐng)）。這是指有一定的資本積累，主要靠政府拍地生存的中型房地產(chǎn)企業(yè)。它們處于“被動”生存狀態(tài)，有地就干，無地就停。中國有一半以上的房地產(chǎn)企業(yè)屬于這類。它們喝的是市場經(jīng)濟(jì)的“奶”，下的是市場的“蛋”。面對目前的形勢，它們?nèi)缦氆@得更為長足的發(fā)展，也必須上山、下鄉(xiāng)，在縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）大展拳腳。

品牌輸出型（金領(lǐng)）。主要指中國一流的品牌房企。它們各自有各自的核心競爭力，或住宅或商業(yè)，或兩者兼?zhèn)?。它們所到之處，鮮花、美酒加掌聲。因而，它們開發(fā)的項(xiàng)目大多是所到城市從眾多項(xiàng)目中挑選出來的，帶有許多優(yōu)先性條件。

典型的地產(chǎn)公司有萬達(dá)、寶龍、升龍等。例如，萬達(dá)的開發(fā)項(xiàng)目位置往往由其“挑揀”，政府對其項(xiàng)目的拆遷，常常事先做出承諾，土地、規(guī)劃等手續(xù)辦起來基本上是“綠色通道”。在河南，寶龍做中牟市雁鳴湖旅游地產(chǎn)，一口吃下幾千畝，條件特別優(yōu)厚。而作為河南城中村改造第一戶，政府部門、銀行對升龍?zhí)峁┑闹С?，其他房地產(chǎn)公司很難望其項(xiàng)背。

政商合作型（紅領(lǐng)）。這類開發(fā)模式又分兩小類。第一類，一級土地運(yùn)營。這種房企與市、縣（區(qū)）政府聯(lián)合開發(fā)新區(qū)，它們按照城市規(guī)劃，先期投資道路、綠地、橋梁、水、電、氣、暖等基礎(chǔ)設(shè)施甚至教育、衛(wèi)生設(shè)施，然后分階段開發(fā)政府提供的土地。這種公司置換土地的升值空間大，具有土地開發(fā)的主動權(quán)，獲利常常十分可觀。

典型的如東方今典和盛潤等。前者據(jù)說已在河南9個市、縣簽約拿下一級土地運(yùn)營合作項(xiàng)目。在河南，這類公司會越來越多，許多有實(shí)力的房企一旦“入門”，如入金山。

第二類就是與政府投融資平臺單位合作開發(fā)項(xiàng)目。2010年4月，國務(wù)院下發(fā)通知，停止或限制所有與地產(chǎn)有關(guān)的政府投融資平臺的運(yùn)作，城建、交通、水利、房建等政府投融資公司都處于整頓狀態(tài)，城市大量基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)計劃無法實(shí)施，財政對此無能為力。為解決城市發(fā)展的緊迫問題，一些地方政府勢必會用土地來換項(xiàng)目。這樣就給一些有實(shí)力的房企提供了一個非常好的土地來源渠道?？梢灶A(yù)料，在不久的將來，這種模式勢必會產(chǎn)生一類政商合作型房企，發(fā)展前景無量。

房企新商機(jī)

綜上所述，無論國家調(diào)控政策如何，房企今后仍然面臨著諸多發(fā)展的“縫隙”和商機(jī)。如果做出系統(tǒng)梳理，那么值得研究的將有許多方面。

第一種是參與城市、工礦的棚戶區(qū)改造。這是唯一一項(xiàng)不受新政影響的地產(chǎn)項(xiàng)目，往往是各級政府的“一把手工程”，在規(guī)定期限內(nèi)務(wù)必完成。其優(yōu)越性遠(yuǎn)超都市村莊改造。這是新形勢留給房企的一條暢通小道。

第二種是房企可以參與經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)。雖然利潤有限，但旱澇保收，能塑造企業(yè)的社會形象。

第三種是到縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）發(fā)展，參與城鎮(zhèn)開發(fā)和新農(nóng)村建設(shè)。此間的發(fā)展空間極大。其原因多樣。由于限購，許多投資者把目標(biāo)轉(zhuǎn)向縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)），這些地方由于房價低、升值空間大、投資小，房產(chǎn)銷售目前逐漸趨熱；而一些謀求創(chuàng)業(yè)的小老板，如過江之鯽回家買地、買房，投資賺錢的同時預(yù)備養(yǎng)老。同時，由于縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）的招商引資如火如荼，大批農(nóng)民返鄉(xiāng)就業(yè)，他們在大中城市買不起房，返鄉(xiāng)則能在一定程度上滿足需求。

第四種是與政府或政府主導(dǎo)的投融資平臺合作，參與市、縣（區(qū)）一級土地運(yùn)營，聯(lián)合造城；或參與交通、水利等基建設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)。

第五種是開發(fā)旅游地產(chǎn)。各個地方旅游景點(diǎn)改造及其配套商業(yè)、住宅、別墅綜合性項(xiàng)目，機(jī)會很多。目前建業(yè)已經(jīng)率先涉足，與云臺山、神農(nóng)山等展開合作，參與這些景區(qū)的配套設(shè)施和服務(wù)設(shè)施建設(shè)。21世紀(jì)、興亞等也已悄然布局。

綜合以上“商機(jī)”，一條主線極為明顯，即積極而密切地關(guān)注政策導(dǎo)向，結(jié)合地方需求，與有關(guān)方面結(jié)成“同盟”，這樣就能造就萬民之福，也為自身贏得發(fā)展空間。

來源：房地產(chǎn)門戶-搜房網(wǎng)

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