房地產調控如何走出兩難困境

延長年限，確立產權，平等入市，以稅代金。如果按照這樣來改革，地方政府有錢了，老百姓的房價也降下來，整個經濟運行正常。當然，改革的難度實在是太大。現(xiàn)在房子、土地像一堆亂麻一樣，就看中央領導的決策、魄力、決斷，能不能把這個問題從根子上解決。

房屋和土地，既涉及群眾的安居，也涉及房地產商的利益；既關乎到中央的宏觀調控，也與地方的經濟增長和財政收入有關；既要保證吃飯和糧食安全，也要想方設法滿足居住和其他建設的需要；既要與用地的開發(fā)商、地方政府、想買房子的群眾等利益有關，也與被征地農民、被拆遷城鄉(xiāng)居民的利益有關。因此，房屋和土地形成的經濟和社會關系，是一個利益糾纏、問題集中、矛盾較大的一個經濟和社會領域。

房地產形勢和調控現(xiàn)狀

2010年可以說是房地產的調控年。2009年房價漲了25%，2010年在國務院的調控下，漲幅降低了10個百分點。但是，2010年即使上漲15%，房價的增長速度仍然快于城鎮(zhèn)居民收入的增長速度。房價收入比在繼續(xù)惡化。房價收入比是指平均面積的套房價格與城市居民家庭年平均收入之比，也就是一家不吃不喝，幾年可以買一套房子。2009年全國是8.3，雖然2010年宏觀調控力度很大，仍到了8.7，上升了0.4。消費經濟學有一個測算：一個家庭，正常的工薪、利息水平下，房價收入比超過了6，居民買房就很困難，超過7，難度就相當大，房價收入比超過8，85%的居民買不起房子。一般發(fā)達國家的房價收入比是3到6。

有人認為買不起可以租。80%的人買不起房子，10%的人買很多套，然后租給80%的人。因此，要防止的是城市里形成向外租房的房東和需要住宅的房客兩個階層，兩極分化。如果這個問題繼續(xù)下去，會成為比較大的社會穩(wěn)定方面的問題。

從2003年開始調控房地產，房價卻越調越高。近幾年房價持續(xù)走高有以下原因：第一，土地供應不足。第二，住房剛性需求。第三，行政壟斷賣地、招拍掛、70年出讓等形成的地方土地財政。賣地就是政府一家賣，千百萬個房地產商買。而且不是市場性的，定價權在壟斷一方。招拍掛是誰出價最高賣給誰，價高者得。70年的使用年限，租金一次性收上來。這不是賣地，而是賣使用權。賣地出讓金，地方財政2007年1200億，2008年9600億，2009年接近1.6萬億，2010年國家調控來調控去，最后竟然賣了2.9萬億，翻了一番。

2011年，國務院為了將迅速上漲的房價穩(wěn)定下來，采取了一系列的措施。主要有如下幾條：

1.控制貸款，首付比率，提高利息，逐步增加土地供應，清理囤地。

2.限制二套房、三套房買賣。

3.建設經濟適用房和保障房。據估算，保障房建設與危房改造要花8萬億元左右。

臺灣解決住房的方式是直接走市場經濟。韓國蓋了250萬套房子，居民住宅的1/4是政府提供。我們現(xiàn)在學新加坡和韓國模式。但是新加坡600萬人，生產力發(fā)展水平高。我們10多億人，能不能搞得起，是比較大的問題。

4.稅收措施。2004年美國開征房產稅最低的州是房價的1.2%，最高的洲加利福尼亞是1.9%。所以，美國人很少有兩套房子，除非富豪。房產稅和物業(yè)費是兩回事，物業(yè)費是衛(wèi)生清潔、保安等費。物業(yè)費1%，房產稅1.9%，兩項相加將近3%。50萬美元的房子，每年交1.5萬美元。房子太多，中產階層交不起。開征房產稅提高房屋的擁有成本，抑制房子投機、投資是有作用的。上海和重慶試點的房產稅方案，面對一個擁有住宅的巨大群體，利益的博弈，導致制定的方案軟弱無力，稅收調節(jié)的作用不很明顯。目前可能阻力太大，需要慢慢完善。

當然目前征收房產稅還存在一些難題，比如：第一，征房產稅與出讓金重復，出讓金已經很高，再收房產稅，雙重征稅。這是一個難點。第二，70年使用權與房產稅的財產性質方面的沖突。這是法律上的難點。房產稅的定義是財產稅，現(xiàn)在房子使用70年，因為憲法上城鎮(zhèn)土地國有。《土地法》實施細則第40款規(guī)定土地使用權到期，土地以及土地上的地面建筑收回國有。70年使用到期后，必須重新進入出讓程序才能繼續(xù)使用。第三，全部征收，還是標準外征收。發(fā)達國家是標準內、標準外全部征收，沒有累計。中國是套內面積不征收，套外征收。房產稅要征收，必須得清查房產。財產沒有清查，怎么征，這存在一些難題。

房地產調控遇到兩難問題

房地產領域的宏觀調控非常復雜，需要考慮各方面的關系，如經濟與社會、政府與居民、GDP速度與就業(yè)、吃飯與居住、中央與地方等等。每一項政策，都有利有弊。沒有完美的政策，只能是求得一個次優(yōu)和平衡。但是，從長遠看，需要一個根本上解決問題的方案。

1.有限土地在吃飯與居住之間的矛盾，這是我國的土地國情。我國人口密度排在全世界各國第11位。另外，每一個農業(yè)勞動力耕種的土地，中國倒數第三，中國勞均耕地是0.36公頃，倒數第三位。美國的家庭農場平均3500畝。歐洲國家的農場，小一點平均200多畝。世界上農場規(guī)模最小的，是日本、韓國、臺灣，每一個家庭大概40多畝、50畝。搞規(guī)模經營，但中國家庭都小型化了，一家平均10畝地，還有山地、坡地、平地、水地、旱地。我認為，中國規(guī)模經營，是一個緩慢的過程，并且最終規(guī)模也不會太大。即使土地徹底放開交易集中，重組的過程很長。地太少，人太多，存在吃飯和居住的問題。

據估算，未來我們缺10億畝地。所以，從中國國情講，堅決反對住兩套房或者三套房，堅決反對到農村去買一個院子，中國的國情沒有享受這種居住方式的資格。同時我也認為要限制農民蓋房子?？偠灾燥埡途幼?，是用地的兩難。

2.中央和群眾壓低房地價與地方財政收入的兩難。從體制上講，目前正規(guī)稅收方面，中央財政集中太多，地方政府留得太少。因此，成了中央靠稅，地方政府，特別是市縣政府靠賣地、收費和融資平臺。而且，現(xiàn)在地方政府由于強調公共服務、保障民生，除了建設和行政開支外，這方面的支出比例和規(guī)模越來越大。因此，賣地獲得收入，成為地方政府籌集資金的一個越來越重要的渠道。但是，土地收入越多，房價是沒有辦法從根本上控制下來。這是一個調控房價中的最難以克服和解決的兩難問題。

3.經濟增長速度與擴大就業(yè)的兩難。今年我們宏觀調控的任務是抑制通貨膨脹，而且從外輸入的通貨膨脹壓力也很大，收緊銀根，信貸規(guī)模控制，將會影響一些項目的上馬投資和建設；一些企業(yè)的融資也會發(fā)生困難，特別是一些大量解決就業(yè)的中小企業(yè)的融資會更加困難。再加上對房地產領域的嚴厲調控，限制房屋銷售。經濟增長速度，可能會有所下降。這樣的局面，一方面對抑制消費物價和房價的上漲有著積極的作用；另一方面，卻也會對房地產業(yè)和建筑業(yè)產生較大的影響。在此領域中，包括與之關聯(lián)的裝修、電器、家具、布藝等關聯(lián)產業(yè)也會受到影響。產業(yè)鏈的GDP會減少，就業(yè)容量也有可能萎縮。

4.宏觀調控與推高地價房價體制機制之間的矛盾?，F(xiàn)在推高地價房價的體制機制仍存，政府從農民手里購過來，高價倒出，土地財政是推高地價房價的強大的動力機制，所以要控制房價，很難。

如何解決房地產調控兩難

一選擇哪一種住宅解決模式

住宅解決模式主要有以下幾種：

1.貧民窟方式。印度城市化水平30%，12億人，3.6億住在城市，但是城市人口1/3住在貧民窟。印度的做法是看中某塊地，搭一個房子，住半年后屬于自己所有。拉美也是。

2.政府提供大部分保障房方式，如新加坡模式。

3.主要由居民自己解決模式，住房問題通過市場解決，如臺灣模式。

4.一部分住房由政府解決，如韓國模式。

我們到底走什么樣的住宅模式，這是很關鍵的。貧困模式我們不能走，因為總理說要給居民體面和尊嚴的居住。市場模式把房價推這么高，居民買不起。現(xiàn)在就是政府解決住房，現(xiàn)在就看多少人買不起房子，政府解決多少。而政府解決房子跟政府的財力之間，又形成一系列的問題。有沒有錢，能不能解決，能夠蓋得起，而且蓋起來以后還有配套、物業(yè)等一系列問題和一系列成本。

二如何科學調控

1.收入增長速度和房價上漲幅度。兩者之間的關系要合理，也就是說房價上漲的速度不能超過居民收入上漲的速度。比如，房價今年漲了6%，居民收入起碼要增長7%-8%。如果房價漲了15%，居民收入增長7%，那麻煩了。這應當是政府宏觀調控的監(jiān)測點。

2.房價收入比。我認為整個國家和每一個地區(qū)都要測算房價收入比。如果這個地區(qū)房價收入比到了9，老百姓買不起房子了，當地領導就不稱職。

3.信貸手段和稅收手段共同使用。光有信貸手段不夠。我認為，房產稅必須開征，當然必須解決房地產稅征收的法律難點問題。

2008年底，全國200億建筑面積，住宅平均按照0.6個稅率，120億平方米，能收6000多億元。開征房產稅，如果商用房按照2%或者2.5%的稅率征收，能征1萬多億元。另外交易增值稅，將近2萬億元，正好抵過出讓金。這樣才是可持續(xù)的財政，現(xiàn)在的土地出讓金是不可持續(xù)的財政。

4.增加土地供應。城鎮(zhèn)居民需要多少住宅，算好后給。不要鼓勵農民在深山溝里或者是耕地上蓋樓，辛辛苦苦賺10萬塊錢，蓋在山溝里。過了幾年，兒子、孫子出去打工，不回來了。最后，拆樓還花成本。鼓勵農民在縣城買房子，給財政優(yōu)惠13%。同時，改造未利用土地。全國沙漠26億畝，鹽堿地5.3億畝，灘涂地3000萬畝，加起來31多億畝?，F(xiàn)在改造鹽堿地的微生物法技術比較成熟，五六萬塊錢可以改造一畝。

5.增加保障房建設和供應。但同時應該考慮到，福利社會一定要和生產力水平、人口國情、財政能力相適應。拉美80年代、90年代有兩個問題，一是收入差距太大，二是政府對老百姓承諾得太多，最后政府財政支撐不了，導致金融危機。因為向銀行借錢，導致財政赤字，導致80年代負增長，90年代低速增長，0.2%的增長速度。拉美財政還僅僅只是解決醫(yī)療和社保，不涉及居民住房問題。因此，我認為，保障房的建設要測算未來的風險，要考慮財政能力。

三徹底改革 解決房子問題，關鍵是中央下不下決心，從根子上改。

1.延長土地使用年限。延長使用年限，比如說耕地1000年，住宅500年，企業(yè)用地300年，沙漠、鹽堿地1000年。

2.確立近似產權，土地房屋可以交易，抵押、入股、出租、繼承。延長土地使用年限事實上就相當于把土地給了你，這個時候就可以征財產稅了。

3.各種土地平等進入市場。不要政府一家賣地，政府一家賣地就沒有競爭者。所有的地都進入市場，就形成競爭性的土地供應市場，地價就能降下來。

4.廢除土地招拍掛。我認為，農民的土地、宅地、林地、耕地應都允許交易、繼承、抵押、入股、出租。臺灣的宅基地、耕地、林地是這樣交易：如果這個地增值100%，政府40%，自留60%；如果增值200%，各拿50%；如果增值300%，政府60%，自留40%。漲價的部分按比例累計歸公。

城市化過程中，很多人不會再到農村去種地。80后、90后，甚至21世紀，到城里能再回去種地嗎？所以，一定要順應這個趨勢，在制度上鼓勵宅基地、林地交易，要規(guī)模化。讓城市的土地、房子和農村的土地、房子都交易、能交易，確立產權，能夠交易、繼承、入股、出租、抵押，把整個盤活起來，才叫市場經濟。

我想，通過這些辦法，再加上政府保障房的供應，我認為會逐步解決中國的居住問題。當然，首先是讓老百姓創(chuàng)業(yè)、就業(yè)、有收入，大部分房子讓他自己買。比如80%的人自己買房子。至于保障房，第一政府的財政能力能不能承受得了；第二是否低收入甄別起來很麻煩，很困難，成本太高；第三要防止腐敗問題，監(jiān)督成本太高。全世界廉租房的分配都出現(xiàn)這種問題，而且都是議會在那兒盯著。

所以，我認為關鍵是要把房價壓下來，老百姓能買得起房子，政府對不超過10%的人給廉租房，這個結構才是合理的。

延長年限，確立產權，平等入市，以稅代金。如果按照這樣來改革，地方政府有錢了，老百姓的房價也降下來，整個經濟運行正常。當然，改革的難度實在是太大?，F(xiàn)在房子、土地像一堆亂麻一樣，就看中央領導的決策、魄力、決斷，能不能把這個問題從根子上解決。

不管怎樣，有幾點是確定的：第一，房地產的暴利時代過去了。像21世紀初的10年，像90年代后期的10年，房地產弄一塊地，一下子賺好幾個億，這個時代過去了。如果再這么下去，老百姓受不了，中央也受不了。第二，以后每一家買好幾套房子的時代過去了。一是房產肯定某一時段要清查，不清查沒有辦法交稅；二是肯定要交稅；三是房產稅一定會開征，一定會普遍開征。因為房產稅是地方政府的，不開征，沒錢是地方政府的問題。所以，房產稅早晚全國得統(tǒng)一，全國得開征。第三，房價不會上漲得離譜。

來源：中華工商時報

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