任志強：房地產(chǎn)市場需要自我調(diào)節(jié)周期

在博客風行的時候，任志強用博客表達觀點，如今微博風行，任志強又時髦地開始在微博上“嘮叨”，并對網(wǎng)友稱呼他為“可愛的任老頭”欣然接受。對任志強來說，讓他停止發(fā)表觀點就跟讓他停止思考一樣不可思議。直言不諱的他在微博上已經(jīng)擁有近400萬粉絲。

記者走進任志強的辦公室時，他正在把玩著發(fā)布微博的種種時尚“設(shè)備”：一手用鼠標操作電腦，另一只手拿著iPhone，成堆的文件旁邊還擱著一臺iPad。在采訪的過程中，任志強在關(guān)注“設(shè)備”上信息更新的同時，條理清晰地向記者剖析著自己之于地產(chǎn)經(jīng)濟種種觀點背后的緣由。

看得見的手別成為閑不住的手

任志強是奧地利學派市場經(jīng)濟主導地位的擁躉，他在不同的場合都強調(diào)房地產(chǎn)市場需要自我調(diào)節(jié)的周期，而不應(yīng)該被過度的調(diào)控干預(yù)。

任志強認為，過度強調(diào)凱恩斯主義會導致回到計劃經(jīng)濟時代。在他看來，危機是淘汰落后產(chǎn)能、調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的好機會?！笆袌鲇泻芎玫淖詣诱{(diào)節(jié)機制，市場應(yīng)該有危機，危機是市場自我調(diào)節(jié)的方式，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整需要下狠手，企業(yè)的冗員問題，落后產(chǎn)能淘汰問題，都可以靠危機來解決?！?

對于目前嚴峻的通貨膨脹形勢，任志強認為主要由兩方面原因造成，一是成本的推動，包括勞動力價格上漲以及土地資源、生產(chǎn)資料價格上漲等因素，都會導致物價上漲；另一個原因則是輸入性通脹，中國這個經(jīng)濟體的巨大能源、資源消耗需求和強勁的購買力也是能源、資源價格上漲的原因之一。至于解決辦法，任志強還是堅持認為市場需要一個自我調(diào)節(jié)的周期。他舉例說，2003年到2007年期間，關(guān)緊土地閘門，導致房地產(chǎn)市場供應(yīng)不足，2007年后土地供應(yīng)開始放量，但2007年的土地供應(yīng)要到2009年才能體現(xiàn)，所以2007年的房價上漲是因為之前的土地供應(yīng)太少而不是因為2007年的土地供應(yīng)增加，當然其中也有部分地王的刺激效應(yīng)，但根本還在于供給不足。土地供應(yīng)連續(xù)高增長，市場自然就會調(diào)節(jié)，房價也會平穩(wěn)，但目前還沒等市場自我調(diào)節(jié)，政策調(diào)控又開始干預(yù)。

“看得見的手別成為閑不住的手?！比沃緩娬f。

保障的歸保障　市場的歸市場

把自己定位為“只給富人造房子”的任志強，始終認為“保障的歸保障，市場的歸市場”。他對記者說：“自2003年以后的政策都是將保障責任推給市場。我是最早提出房改之后應(yīng)同時建立住房保障體系的，大約是在23號房改文件出臺之后的第二個月的中房協(xié)會議上?！比沃緩娬J為，如果政府在房改貨幣化分配的同時就建立住房保障體系，那么每年只需要提供一定比例的廉租房、租賃性住房，就不會出現(xiàn)今天這樣的局面了。

任志強表示，“保障”是國家的安全網(wǎng)，例如對最低收入家庭所發(fā)放的生活補貼，體現(xiàn)的是政府的責任，但這種責任不保證奢侈型的生活消費。住房保障也一樣，首先應(yīng)明確保障的標準和被保障者的最低生存條件，而并非是一種財富轉(zhuǎn)移的再分配，而是生存權(quán)利的基本保障。因此，就必須有住房保障的立法，有明確的保障責任以及對保障對象的嚴格控制，以嚴防國民的稅收和國家的全民共有的土地等公共資源向不應(yīng)保障的群體傾斜，變成一種貪污與腐敗。

堅持“保障的歸保障，市場的歸市場”觀點的任志強，對于目前調(diào)控政策將保障房和商品房混同一起所產(chǎn)生的問題，也有著自己的意見和建議。

“在現(xiàn)有土地制度下，保障房擠占了商品房用地，只能讓商品房價格更高。要控制商品房的價格，改變土地政策制約城市化進程的局面，建議從三個方面進行改進：首先，改變現(xiàn)有土地制度；其次，現(xiàn)在的很多城市問題，比如交通擁堵主要是由城市規(guī)劃不當帶來的，建議改變按產(chǎn)權(quán)制度來管理的做法，讓規(guī)劃先行。第三，現(xiàn)行的以‘限買’為核心的調(diào)控政策是極不科學的，治表會傷根，用計劃經(jīng)濟的方法只會帶來倒退?！?

現(xiàn)金流比盈利重要 節(jié)奏比擴大規(guī)模重要

在目前市場存在諸多不確定因素的情況下，任志強認為，房地產(chǎn)企業(yè)的生存之道在于保持現(xiàn)金流和控制發(fā)展節(jié)奏。

“從總體上來看，今年投資下降最嚴重的影響是明年的供給或?qū)⒋蠓鶞p少，明年沒有房子賣的話怎么辦？所以，我們覺得現(xiàn)在日子最好過的就是有在建工程的公司，或者說去年已經(jīng)把應(yīng)該今年交房的項目都賣了的公司。去年他們商品房什么的都賣完了，今年蓋的房子都交好了，因此可以還債了，這種公司應(yīng)該沒啥煩惱，日子最好過。要是你目前正大量投入等著賣房子，那么日子就不好過。所以，判斷一家公司現(xiàn)金流狀況，最主要的是要看它的生產(chǎn)結(jié)構(gòu)，你是賣完了再生產(chǎn)的，還是現(xiàn)在剛蓋了要領(lǐng)證，還有是說有一部分是土地還款。只有對這個結(jié)構(gòu)分析清楚了，才能知道這個公司的現(xiàn)金流如何。”對于房地產(chǎn)企業(yè)的工程數(shù)量結(jié)構(gòu)，任志強認為比較合理的比例是，“1/3已經(jīng)賣掉的，1/3正在銷售的，1/3為未來做儲備?！?

而對于企業(yè)的現(xiàn)金流和資金規(guī)模，任志強提醒，必須關(guān)注“凈庫存”和“凈負債”?！艾F(xiàn)在一些報紙上說的40家公司借了6000億元的債，此說法并不對，因為這個負債里面相當一部分是公司的預(yù)售款，就是賣房子的錢。賣房子的錢包含公司的利潤，而利潤是在結(jié)算的時候才能放在兜里的。所以，那個6000億元里面實際上真正的銀行貸款只有不到1500億元，有4500億元左右是賣房子的錢?！?

來源：地產(chǎn)中國網(wǎng) 作者：全偉

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