房地產(chǎn)投資高位運(yùn)行銷售下降

　　2011年1-4月，全國(guó)房地產(chǎn)投資實(shí)際完成額13，340億元，同比增長(zhǎng)34.3%，增幅較1-3月上升0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中4月份全國(guó)房地產(chǎn)投資額為4，494億元，同比增長(zhǎng)34.6%，增速較3月份上升1.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　1-4月全國(guó)房屋新開(kāi)工面積5.68億平方米，同比增長(zhǎng)24.4%，增幅較1-3月上升1個(gè)百分點(diǎn)，其中4月份全國(guó)房屋新開(kāi)工面積1.70億平方米，同比增長(zhǎng)26.9%，增速較3月份上升7.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　限購(gòu)令、差別化信貸政策以及持續(xù)加息對(duì)需求的抑制效果明顯，這也直接導(dǎo)致4月份全國(guó)商品房銷售增速下降明顯。1-4月全國(guó)商品房銷售面積24，898萬(wàn)平方米，累積同比增長(zhǎng)6.3%，增速首次出現(xiàn)下降。全國(guó)商品房銷售額14，078億元，累積同比增長(zhǎng)13.3%，增速連續(xù)2個(gè)月出現(xiàn)下降，較前3月下降14個(gè)百分點(diǎn)。

　　20個(gè)重點(diǎn)城市今年1-4月共推出住宅用地4，181萬(wàn)平方米，同比下降21%，成交住宅用地2388萬(wàn)平方米，同比下降36%。成交住宅用地與推出住宅用地比例為59%，較10年下降13個(gè)百分點(diǎn)。

　　現(xiàn)階段開(kāi)發(fā)商的庫(kù)存壓力不斷增加，且呈現(xiàn)持續(xù)增大趨勢(shì)。受限購(gòu)、限貸等房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量仍將維持在較低水平。同時(shí)開(kāi)發(fā)商資金面持續(xù)趨緊，預(yù)計(jì)將在二季度末至三季度各家開(kāi)發(fā)商將對(duì)樓盤銷售價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，今年下半年房?jī)r(jià)的實(shí)質(zhì)性下跌為大概率事件。

　　5月份以來(lái)，由于去年同期受調(diào)控影響，多數(shù)城市成交面積同比均有所上漲，但環(huán)比漲跌互現(xiàn)，市場(chǎng)總體成交仍沒(méi)有擺脫低迷現(xiàn)象。價(jià)格漲勢(shì)基本得到控制，但成交量尚未放大，整體市場(chǎng)量?jī)r(jià)格局未有效打破，仍然維持行業(yè)“中性評(píng)級(jí)”。

　　個(gè)股配置方面，我們建議優(yōu)先配置業(yè)績(jī)鎖定性強(qiáng)、具有較高安全邊際的地產(chǎn)股。推薦萬(wàn)科A（000002）、保利地產(chǎn)（600048）、蘇寧環(huán)球（000718）、榮盛發(fā)展（002146）、世茂股份（600823）。

來(lái)源： 華泰證券

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