謝逸楓：中國房地產(chǎn)新政明年難持續(xù)

　　最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控已過一年，中國房價(jià)未見實(shí)質(zhì)下降。從今年1月-4月各城市的房價(jià)數(shù)據(jù)和成交數(shù)據(jù)看，房價(jià)穩(wěn)定，基本保持漲多跌少的態(tài)勢(shì)，價(jià)格上漲的城市多過下降，漲幅回落的城市少于上漲。在地方政府所謂的價(jià)格控制目標(biāo)政策執(zhí)行下，大部分城市房地產(chǎn)價(jià)格漲幅10%左右范圍內(nèi)上下波動(dòng)。房地產(chǎn)行業(yè)僵持局面，導(dǎo)致中央政府調(diào)控謹(jǐn)慎。隨著中國經(jīng)濟(jì)增長放緩和保障房問題暴露及土地市場蕭條，另外是中國幾個(gè)大城市出現(xiàn)中小企業(yè)倒閉和銀行暗藏風(fēng)險(xiǎn)及CPI高位震動(dòng)等因素，中國緊縮政策將逐漸的放松，房地產(chǎn)政策調(diào)控難持續(xù)到明年。

　　目前判斷中國房地產(chǎn)市場趨勢(shì)，主要看這幾個(gè)指標(biāo)，一是CPI和GDP。二是中國貨幣政策。三是土地市場。四是房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金。五是市場供求。從CPI和PP的上漲因素看，未來幾個(gè)月還將繼續(xù)上漲。這意味著國家宏觀政策調(diào)控不會(huì)容易改變，房地產(chǎn)金融政策也不會(huì)輕易收手，比如會(huì)采取加息和上調(diào)存款準(zhǔn)備金率的政策，擠壓市場流動(dòng)性和抑制通脹及彌補(bǔ)負(fù)利率。但是，4月PPI回落，到6月受到季節(jié)性因素和貨幣政策收緊及政策效果等因素，會(huì)有小幅度的回落。

　　從國內(nèi)GDP來看，中國GDP一直在下滑，而利比亞戰(zhàn)爭、日本地震等國際客觀因素還沒具體反映到國內(nèi)。若6月份GDP出現(xiàn)快速下降，就可能導(dǎo)致中國適度放松貨幣政策或財(cái)政政策。不管房地產(chǎn)政策再怎么緊縮，只要前兩者政策放松，都會(huì)使房地產(chǎn)局勢(shì)略有改變。此外，美國在今年三季度形勢(shì)開始好轉(zhuǎn)后也會(huì)小幅加息，進(jìn)行逆向調(diào)整，這也會(huì)影響中國貨幣政策，進(jìn)而影響房地產(chǎn)業(yè)。

　　從目前貨幣政策看，雖然加息和上調(diào)存款資本金率及收緊個(gè)人住房貸款等收緊銀行貸款，另外是限制房企并購和股市融資及其他渠道。但是開發(fā)商的融資渠道并未實(shí)質(zhì)收緊，開發(fā)商利用海外的渠道和土地抵押及其他方式的融資等方式，依然可以獲得資金。所謂“穩(wěn)健”的貨幣政策，是指貨幣和信貸增速回歸常態(tài)的貨幣政策。人民銀行曾針對(duì)常態(tài)下貨幣供應(yīng)量增速調(diào)控目標(biāo)給出了一個(gè)計(jì)算公式：M2增速＝GDP實(shí)際增速 通貨膨脹率 3-4百分點(diǎn)。如果2011年經(jīng)濟(jì)增速為9%,通貨膨脹率的預(yù)期目標(biāo)為4%,那么2011年貨幣政策回歸“常態(tài)”的標(biāo)志就是廣義貨幣供應(yīng)量M2增速要被控制在16%-17%區(qū)間內(nèi)，全年的信貸增速也應(yīng)控制在16%-17%,換算成增量就是8萬億元左右。由此，可得出這樣的結(jié)論，只要將2011年的新增貸款控制在8萬億元以下，就可實(shí)現(xiàn)貨幣政策由“適度寬松”向“穩(wěn)健”轉(zhuǎn)變。

　　2011年5月11日，國家統(tǒng)計(jì)局公布4月份國民經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，4月份，居民消費(fèi)價(jià)格同比上漲5.3%，漲幅比3月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，城市上漲5.2%，農(nóng)村上漲5.8%；食品價(jià)格上漲11.5%；居住價(jià)格同比上漲6.1%。針對(duì)高企的通貨膨脹壓力，2011年5月12日晚間，央行宣布將于5月18日起再度上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是央行年內(nèi)第五次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，也是去年以來第十一次上調(diào)。至此，大型銀行存款準(zhǔn)備金率高達(dá)21%再創(chuàng)新高，中小金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率也將高達(dá)17.5%，此次上調(diào)后，可一次性凍結(jié)銀行資金3700億元。

　　從目前的情況看，2011年實(shí)現(xiàn)貨幣政策由“適度寬松”向“穩(wěn)健”的轉(zhuǎn)變難度并不大。目前信貸和廣義貨幣增速水平離16.0%的調(diào)控目標(biāo)僅一步之遙，只要央行能將2011年的信貸增量控制在8萬億元以下，貨幣政策由“適度寬松”向“穩(wěn)健”回歸就一定能實(shí)現(xiàn)。 預(yù)計(jì)全年貨幣和信貸增速會(huì)保持目前的回落態(tài)勢(shì)，至年底貨幣和信貸增速會(huì)回落至16%-17%的增速區(qū)域，全年新增信貸8萬億元左右。并且，各個(gè)季度、各月的信貸增量會(huì)保持2010年的均衡增長節(jié)奏。

　　從經(jīng)濟(jì)增長速度看，今年前4個(gè)月中國經(jīng)濟(jì)增長出現(xiàn)緩慢現(xiàn)象，由于國內(nèi)貨幣政策收緊，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和加息，銀行資金被封閉，導(dǎo)致銀行放貸收緊。一方面，中小企業(yè)貸款困難，民間貸款成本暴漲和物價(jià)及成本上漲，中國部分城市的行業(yè)出現(xiàn)過日子難。另外一方面，財(cái)政政策的收緊，保障房建設(shè)緩慢，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)緩慢。假如未來幾個(gè)月，中小企業(yè)依然難度過，中央政策將考慮放松政策。

　　從市場供求關(guān)系看。今年房地產(chǎn)市場供應(yīng)量逐漸少，主要是開發(fā)商放緩?fù)曝浐偷胤秸畬?duì)商品房預(yù)售做動(dòng)作及保障房供應(yīng)跟不上市場，導(dǎo)致市場整體供應(yīng)量萎縮。2010年中國房地產(chǎn)市場新開工量16億平方米，而今年上半年的供應(yīng)量卻急劇減少。主要是政策導(dǎo)致開發(fā)商不愿意去領(lǐng)銷售證；地方政府也在抑制“出貨量”。從保障房建設(shè)的速度和完成情況看，今年要完成1000萬套保障房不太可能，大躍進(jìn)方式的開發(fā)保障房任務(wù)很難完成，供求關(guān)系自然無法扭轉(zhuǎn)，房價(jià)大跌的希望將破裂。

　　從土地市場看，今年前5個(gè)月土地供應(yīng)不如去年整年一個(gè)季度的供應(yīng)總量和成交量。大部分城市土地出讓計(jì)劃推遲，受到政策調(diào)控的影響。由于地方政府今年要負(fù)擔(dān)龐大的保障房建設(shè)任務(wù)的資金和土地及配套費(fèi)等，面臨著巨大的財(cái)政壓力。民間資本和中央財(cái)政的保障房資金支持有限，地方政府紛紛把土地出讓金預(yù)算提高。今年1月-5月土地市場成交量和價(jià)格看，大部分城市都是底價(jià)成交，平均價(jià)格下降30%。地方政府因土地財(cái)政收入減少，導(dǎo)致保障房資金不到位，按時(shí)完成任務(wù)成空話。如果緊收的政策和市場繼續(xù)僵持，今年土地市場肯定蕭條，地方政府土地財(cái)政入必然減少。

　　從房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金看，目前房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金比例才20%，房企的自有資金相對(duì)寬松。雖然，個(gè)人住房貸款和開發(fā)商融資渠道受限及開發(fā)貸款比例下降，但是房企的資金鏈依然不會(huì)破裂。因?yàn)殚_發(fā)商的資金運(yùn)作模式未改變，房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金比例才20%，銀行貸款占到18%，剩余的項(xiàng)目建設(shè)資金是商品房預(yù)售款和承建商的資金及開發(fā)商借款等。

　　房價(jià)可能變動(dòng)的因素不是此前媒體說40個(gè)公司有6000億負(fù)債，一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)到交房，實(shí)際上是資金滾動(dòng)過程，只要一天未完工結(jié)算，根本無法計(jì)算房企的利潤。 就如任志強(qiáng)說的，判斷開發(fā)商是否現(xiàn)金流緊張，要看生產(chǎn)結(jié)構(gòu)，即房企是處于樓盤都賣完、剛蓋了要領(lǐng)證，還是完全土地狀態(tài)?，F(xiàn)在情況最好的是房子已售出，只剩下建房交房的公司。此前媒體說40個(gè)公司有6000億負(fù)債，是錯(cuò)誤算法。因?yàn)檫@筆負(fù)債中有一部分是預(yù)售房款，里面包含尚未結(jié)算的利潤。6000億里真正的銀行貸款不到1500億，4500億是售房款。因此，不能說開發(fā)商的現(xiàn)金流已緊張到迫使房價(jià)下降的程度。

　　由于個(gè)人住房貸款收緊和限購及新國八條一系列政策的影響，今年房價(jià)會(huì)有一定小幅度波動(dòng)，但估計(jì)不會(huì)超過10%，絕不會(huì)下降20%、30%或50%。因此，不要過多對(duì)保障房和政府充滿希望。如果剔除CPI、PPI持續(xù)上漲超過10%，降價(jià)10%的開發(fā)商而言實(shí)際意味著已降了20%。由于CPI、PPI持續(xù)上漲，已超過10%，農(nóng)民工工資、生產(chǎn)資料都會(huì)隨之上漲。

　　目前這種局面不會(huì)持續(xù)太久，如果持續(xù)久了，不是開發(fā)商先倒下，也不是銀行，可能是地方政府。如果沒有保障性住房的壓力，地方政府可能覺得日子還過得去，但現(xiàn)在不行有些地方政府開始撐不住了，是因?yàn)橥恋刭u不出去錢拿不回不來。這樣，今年融資平臺(tái)問題將會(huì)比較嚴(yán)重，再投資建保障性住房就很困難了。

　　我贊同任志強(qiáng)說的，如果保障房不再只是給專有的保障對(duì)象，而是變成全社會(huì)分配，那么分配問題，將可能對(duì)中國未來的情況產(chǎn)生較大影響。估計(jì)兩年后保障房的所有問題都會(huì)暴露出來，而且會(huì)暴露得非常嚴(yán)重。在十五、十一五期間，約72%的土地供應(yīng)事實(shí)上是給了保障性住房方面，商品房開發(fā)只占30%，非常少。“給誰了？中央機(jī)關(guān)、各單位分房等，才是造成社會(huì)上財(cái)富轉(zhuǎn)移、貧富差距等一系列問題的罪魁禍?zhǔn)?。但沒有人拿很明確的數(shù)據(jù)說這事，都說是開發(fā)商的原因?，F(xiàn)在的政策，到明年可能就走不動(dòng)了。短期內(nèi)，也許老百姓期望很高，但最后，得到的還會(huì)是失望。

來源：搜狐焦點(diǎn)博客

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