房地產(chǎn)行業(yè)：調(diào)控政策下行業(yè)增速初現(xiàn)下行

緊縮政策壓力下，經(jīng)濟(jì)整體增速有所放緩

4月M2同比增12.9％，比上月回落了2.1個(gè)百分點(diǎn)；金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額50.21萬億，同比增17.5%；受去年翹尾影響，4月CPI同比漲5.3%，比上月下降0.1個(gè)百分點(diǎn)；5月18日央行央行再次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率以收緊流性；4月美元兌人民幣匯價(jià)升至6.499，遠(yuǎn)期升水560基點(diǎn)；4月熱錢流入有一定程度回落，達(dá)1808億元；3月PMI為52.9％；1-4月工業(yè)增加值同比升13.4％。總體上，4月我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)增速放緩。

調(diào)控政策下，行業(yè)運(yùn)行有下行趨勢

4月完成房地產(chǎn)開發(fā)投資4493.64億元，相比3月的4595.63億元，環(huán)比微降2.23%；當(dāng)月商品房銷售面積7255萬平方米，環(huán)比下降23.63%；當(dāng)月全國土地購置面積3789萬平方米，環(huán)比下降13.89%。

4月單月土地成交量有所下滑

1-4月，全國房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積11970萬平米，同比增30.4%，比上月回落2.3個(gè)百分點(diǎn)；全國土地累計(jì)購置金額2493.8億元，同比增30.4%，比上月回升1.1個(gè)百分點(diǎn)。從單月情況看，4月全國土地購置金額938億元，同比增長32.4%，比上月同比下降了4.53個(gè)百分點(diǎn)。4月全國土地出讓均價(jià)為2476元/平，同比和環(huán)比分別上升了6.22%和5.41%。

受銷售增速下滑影響，開發(fā)商單月新開工面積放緩

1-4月，全國房屋新開工面積5.68億平，同比增24.4%；單月全國新開工面積1.69億平方米，環(huán)比下降18.12%。房屋竣工面積1.71億平比增14.0%，比上月回落1.4個(gè)百分點(diǎn)。1-3月，全國商品房銷售面積2.48億平米，同比增6.3%，比上月下降了8.6個(gè)百分點(diǎn)。

房地產(chǎn)資金來源同比增速平穩(wěn)

1-4月全國房地資金來源2.53萬億，同比增長房地產(chǎn)行業(yè)分析師涂力磊SAC執(zhí)業(yè)證書編號：S0740210020003 電話：021-23219747 Email：tll5535@htsec.com 房地產(chǎn)行業(yè)分析師謝鹽SAC執(zhí)業(yè)證書編號：S0850208120583 電話：021-23219436 Email：xiey@htsec.com 17.4%。從資金來源構(gòu)成看，國內(nèi)貸款占19%，利用外資占1%，自籌資金占37%，其他資金占43%。數(shù)據(jù)顯示，在國內(nèi)貸款占比出現(xiàn)下降時(shí)，自籌資金占比出現(xiàn)較為明顯的上升。

調(diào)控政策下全國房價(jià)漲幅小幅回落

4月重點(diǎn)監(jiān)測一線城市房價(jià)同比漲1.96％（環(huán)比漲0.38%）；其中，杭州房價(jià)同比為-1.2%，房價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)下降；4月二、三線重點(diǎn)監(jiān)測城市房價(jià)同比漲3.69%（環(huán)比漲0.24%）。總體上，在當(dāng)前調(diào)控政策下房價(jià)漲幅呈小幅回落態(tài)勢。

估值和投資：由于市場整體出現(xiàn)大幅度下跌，宏觀基本面的利空影響需要時(shí)間消化

據(jù)統(tǒng)計(jì)，行業(yè)5月銷售數(shù)據(jù)依舊低位徘徊，5月降價(jià)城市增多，但暫還不具備普遍性。因此，在利好程度相對不大的形式下預(yù)計(jì)行業(yè)更多伴隨大盤進(jìn)行方向選擇。截至2011年5月28日，房地產(chǎn)板塊的整體估值19.12倍，維持行業(yè)"增持"評級。個(gè)股推薦萬科A、榮盛發(fā)展和保障房建設(shè)企業(yè)；受調(diào)控影響小且具備成長性的商業(yè)地產(chǎn)中的金融街和世茂股份；以及盈利模式具有獨(dú)特優(yōu)勢的京投銀泰。

風(fēng)險(xiǎn)提示

房地產(chǎn)行業(yè)與國家政策緊密相關(guān)，一旦國內(nèi)未來采取更加嚴(yán)厲的調(diào)控措施將直接影響行業(yè)未來發(fā)展。

來源: 海通證券 作者：涂力磊 謝鹽

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