調(diào)控政策下的房地產(chǎn)融資 百舸爭(zhēng)流

在房地產(chǎn)調(diào)控與貨幣政策收緊的大勢(shì)下，開(kāi)發(fā)貸和住房貸的持續(xù)收緊，以及房地產(chǎn)《財(cái)經(jīng)網(wǎng)》獨(dú)家策劃——【專題】“史上最嚴(yán)”房地產(chǎn)調(diào)控周年重審系列報(bào)道之銷量的大幅下滑，使開(kāi)發(fā)商的資金鏈由緩和到緊張，資質(zhì)較差的企業(yè)資金鏈日趨繃緊，其中部分企業(yè)資金鏈危如累卵，崩塌或在不經(jīng)意間引爆。由此帶來(lái)的變化是，一方面多元化融資快速起步，另一方面行業(yè)合作收購(gòu)兼并呈加速趨勢(shì)。

SOHO中國(guó)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]董事長(zhǎng)潘石屹在接受《財(cái)經(jīng)網(wǎng)》采訪時(shí)提到，目前廣州、上海的一些地塊底價(jià)成交，或者已經(jīng)出現(xiàn)流拍的現(xiàn)象。從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交情況來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一定會(huì)采取非常謹(jǐn)慎的做法，首先考慮自身的現(xiàn)金流如何度過(guò)這個(gè)寒冷的冬天，擴(kuò)張的開(kāi)發(fā)商并不多。本文由城市獵房編輯整理，轉(zhuǎn)載自城市獵房|福州房產(chǎn)網(wǎng) http://www.letfind.com.cn,感謝您轉(zhuǎn)載保留出處。

《財(cái)經(jīng)網(wǎng)》采訪的專家、銀行業(yè)內(nèi)人士、券商分析師等普遍認(rèn)為，2011年房地產(chǎn)信貸在整體新增信貸投放中的占比將降低扣除保障房額度?；谛刨J緊縮，當(dāng)前房地產(chǎn)資金來(lái)源中，信貸占比下降趨勢(shì)預(yù)計(jì)在短期內(nèi)會(huì)更加明顯，這推動(dòng)了房地產(chǎn)多元化融資的興起:銀行投資部、券商投行、信托、私募基金、保險(xiǎn)公司等均有涉足。

值得一提的是，在各種融資渠道中，在去年和今年1季度扮演重要角色的房地產(chǎn)信托，正經(jīng)受來(lái)自央行的從緊監(jiān)管。尤其當(dāng)前央行實(shí)施的“特種存款制度”，將進(jìn)一步限制信托融資的規(guī)模并大幅度提升融資成本。

目前看來(lái)，惟一有望保持穩(wěn)定或較快增長(zhǎng)的是外資渠道。外資投資房地產(chǎn)在境外債券和銀團(tuán)貸款的推動(dòng)下，呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)之勢(shì)，而監(jiān)管層則對(duì)此采取了默許態(tài)度。

信貸:一季度溫和反彈 展望:在房地產(chǎn)資金來(lái)源中占比降低

房地產(chǎn)相關(guān)貸款一直在銀行信貸中占據(jù)舉足輕重的地位，盡管商品房起步僅十多年，但截止2010年末，房地產(chǎn)相關(guān)信貸在信貸總額中的占比已經(jīng)達(dá)到20.5。在調(diào)控政策逐步價(jià)碼，風(fēng)聲鶴唳的背景下，銀行出于多重考慮，對(duì)房地產(chǎn)信貸趨向謹(jǐn)慎。

從2010年新增信貸來(lái)看，2010年全年新增房地產(chǎn)貸款2萬(wàn)億元，同比多增170億元。但從月份看，同比多增集中在前五個(gè)月地產(chǎn)調(diào)控啟動(dòng)之前，6-12月連續(xù)7個(gè)月當(dāng)月新增均為同比少增。

另一方面，保障房的大舉建設(shè)將大幅壓縮商品房的信貸空間。潘石屹認(rèn)為，“十二五”期間，尤其是“十二五”的前三年，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)在格局上發(fā)生重大的改變，即將原來(lái)商品房占市場(chǎng)90以上的份額，轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｕ闲宰》砍^(guò)一半的份額。

當(dāng)前，地產(chǎn)商資金來(lái)源中信[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]貸占比持續(xù)下降。2011年1-2月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資4250億元，同比增長(zhǎng)35.2。1-2月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源12173億元，同比增長(zhǎng)16.3。其中國(guó)內(nèi)貸款2679億元，占比 22，有所反彈傳統(tǒng)上這一數(shù)字在20左右，個(gè)別年份較低；利用外資86億元，占比0.7；自籌資金4184億元，占比34.4；其他資金5223億元，占比42.9。其他資金中，定金及預(yù)收款3154億元，個(gè)人按揭貸款1280億元。

同比來(lái)看，1-2月份，國(guó)內(nèi)貸款部分增長(zhǎng)了7.7，個(gè)人按揭貸款下降了11.3。

2010年全年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中國(guó)內(nèi)貸款占比17.3。1-2月份的數(shù)據(jù)有所回升，但和去年同期23.77相比是下降的。這和前兩個(gè)月銀行信貸放松有關(guān)，由于貨幣政策的收緊，今后這個(gè)數(shù)據(jù)可能下滑。

在政策引導(dǎo)下，建設(shè)銀行、工商銀行均表示，調(diào)整內(nèi)部信貸結(jié)構(gòu)，有保有壓，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款進(jìn)行控制。

4月15日，央行公布了3月份信貸數(shù)據(jù)。中金認(rèn)為，3月份的新增信貸數(shù)顯示貨幣政策緊縮效應(yīng)仍然持續(xù)。

A股融資:冰封 展望:無(wú)解凍跡象

3月1日，北京金隅股份有限公司下稱金隅股份與太行水泥換股吸收合并，最終實(shí)現(xiàn)了A股掛牌上市，成為2011年H股上市公司回歸A股的首個(gè)成功案例。

但這不并代表地產(chǎn)調(diào)控以來(lái)管理層冷凍房地產(chǎn)A股融資的態(tài)度發(fā)生了改變。業(yè)內(nèi)分析，金隅股份此番能獲準(zhǔn)回歸，在于此舉并不是為了融資，而且符合近年來(lái)證監(jiān)會(huì)解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的監(jiān)管思路。

3月24日，泛海建設(shè)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]終止非公開(kāi)發(fā)行定向增發(fā)，該公司原計(jì)劃募集48億元。這是自2010年以來(lái)16家上市公司因涉及地產(chǎn)融資、重組的發(fā)行預(yù)案被迫終止。

債券:生力軍 展望:利率抬升 融資難度加大

根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)普爾數(shù)據(jù)，2010年內(nèi)地房地產(chǎn)新發(fā)債券規(guī)模近527.2億元，創(chuàng)歷史新高。2011年，具備債券融資渠道的香港內(nèi)地房產(chǎn)上市公司，采取激進(jìn)債務(wù)融資支持?jǐn)U展或者籌資過(guò)冬。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，1-2月，內(nèi)地發(fā)展商通過(guò)境外發(fā)行高息債券融資的總額已經(jīng)超過(guò)200億元，加速融資的勢(shì)頭猛烈。

根據(jù)房地產(chǎn)咨詢公司高通智庫(kù)的《地產(chǎn)金融月度報(bào)告》:今年一季度中國(guó)房地產(chǎn)離岸債務(wù)融資金額已經(jīng)相當(dāng)于2010年全年的40以上。綜合各家地產(chǎn)商所發(fā)行的債券年利率，最低的為7，最高的為14。雖然融資成本較高，但相對(duì)于房地產(chǎn)信托年利率15以上仍有優(yōu)勢(shì)。

近期成交量的變化導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況趨向惡化。2011年以來(lái)，標(biāo)準(zhǔn)普爾將恒盛地產(chǎn)、佳兆業(yè)和商業(yè)三家公司的評(píng)級(jí)展望由穩(wěn)定調(diào)整為負(fù)面，預(yù)計(jì)恒 大地產(chǎn)和碧桂園等大地產(chǎn)商的評(píng)級(jí)也可能被下調(diào)。

如果將來(lái)被下調(diào)評(píng)級(jí)的公司增多，整個(gè)行業(yè)的發(fā)債成本將會(huì)上升，融資難度亦會(huì)加大。

信托:高歌猛進(jìn) 展望:門檻提高 成本加大

根據(jù)高通智庫(kù)的報(bào)告，2011年以來(lái)截止4月5日共發(fā)行了592款信托產(chǎn)品，其中房地產(chǎn)信托178款，占據(jù)了信托發(fā)行量的30。

2011年以來(lái)發(fā)行的信托產(chǎn)品預(yù)期平均收益率為8.98，而房地產(chǎn)信托的預(yù)期平均收益率為9.75，高于平均水平。

從融資成本看，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)信托融資的綜合成本在15-20之間。其中約10是給投資者的回報(bào)，1-2的發(fā)行成本，信托公司的凈手續(xù)費(fèi)收入能達(dá)到5-8。

從趨勢(shì)上看，房地產(chǎn)信托有加速趨勢(shì)。2011年1月份，工商企業(yè)領(lǐng)域發(fā)行數(shù)量最多，有101款產(chǎn)品，而房地產(chǎn)信托則只有46款。2月份，二者基本持平，工商類78款，房地產(chǎn)69款。而3月份工商類為43款，房地產(chǎn)類達(dá)到63款。這或許也說(shuō)明了房地產(chǎn)資金鏈趨緊，承諾的投資回報(bào)不斷攀升，從而在央行收緊信托融資的背景下擠占了更多的信托份額。

3月，中融信托發(fā)行的“中融-仁文股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”，以15億的發(fā)型規(guī)模創(chuàng)下了今年以來(lái)的最大發(fā)行記錄。為期24個(gè)月，預(yù)期收益率高達(dá)14。

但展望未來(lái)，政策對(duì)信托融資的限制仍在加強(qiáng)。繼2010年公布《信托公司凈資本管理辦法》之后，銀監(jiān)會(huì)在今年1月27日發(fā)布《信托公司凈資本計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)事項(xiàng)的通知》，該通知對(duì)信托公司凈資本、風(fēng)險(xiǎn)資本計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)管指標(biāo)作出明確規(guī)定。

在新規(guī)中，房地產(chǎn)類義務(wù)和銀信業(yè)務(wù)受影響最大。今后融資類地產(chǎn)信托將經(jīng)受更嚴(yán)格的審批措施，如規(guī)定，單一類融資業(yè)務(wù)中，公租房及廉租房風(fēng)險(xiǎn)悉數(shù)為0.5，其他房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)悉數(shù)為1；集合類融資義務(wù)中，公租房及廉租房風(fēng)險(xiǎn)悉數(shù)為1，其他房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)悉數(shù)為3。這意味著100億元的房地產(chǎn)融資類業(yè)務(wù)總規(guī)模，就要占用高達(dá)3億的風(fēng)險(xiǎn)資本。

3月份，央行召集信托公司討論，要求信托公司用自有資金發(fā)放貸款的余額原則上不能新增，如果新增，要按新增額的150向央行繳納特種存款，存款不計(jì)利息。

并且，央行還發(fā)布了《理財(cái)、資金信托專項(xiàng)統(tǒng)計(jì)制度試行》，意在密切監(jiān)測(cè)銀行理財(cái)資金和信托資金的動(dòng)向。

外資:增長(zhǎng)迅猛 展望:未受壓 空間較大

1-2月，我國(guó)房地產(chǎn)實(shí)際利用外資41.5億美元，同比增長(zhǎng)50.5。同期，我國(guó)實(shí)際利用外資178.23億美元，同比增長(zhǎng)27.09。

制造業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)是傳統(tǒng)上我國(guó)吸引FDI最多的兩個(gè)領(lǐng)域。當(dāng)前流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的FDI增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于FDI的平均增速。在2010年，F(xiàn)DI中房地產(chǎn)占比22.2，創(chuàng)歷史新高。之前的記錄是2007年創(chuàng)下的20.5。2008年和2009年分別為17.2和17.9。

從目前商務(wù)部的表態(tài)看，并沒(méi)有采取限制境外資金投資房地產(chǎn)的跡象。

人民幣REIT:啟動(dòng) 展望:尚不明朗

房地產(chǎn)信托基金也取得巨大進(jìn)展。據(jù)香港媒體報(bào)道，4月12日，香港商業(yè)大亨李嘉誠(chéng)旗下以人民幣計(jì)價(jià)的匯賢房地產(chǎn)信托基金Hui xian REIT公開(kāi)招股獲全額認(rèn)購(gòu)。匯賢REIT通過(guò)IPO形式籌資最多人民幣112億元，這是中國(guó)境外首次使用人民幣進(jìn)行的IPO交易。

匯賢REIT的主要資產(chǎn)是位于北京王府井的東方廣場(chǎng)[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]。

至今未看到管理層對(duì)這一模式的表態(tài)，后市尚不明朗

被并購(gòu):弱勢(shì)房地產(chǎn)商的出路 展望:并購(gòu)加速 行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升

對(duì)于融資無(wú)門，或者因融資背上沉重債務(wù)包袱的弱勢(shì)房地產(chǎn)企業(yè)，被并購(gòu)或許是避免清算的最好選擇。

2011年前3個(gè)月，房地產(chǎn)并購(gòu)市場(chǎng)已經(jīng)是波濤洶涌。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)行業(yè)共完成22起并購(gòu)交易，超過(guò)2009年全年的并購(gòu)案例數(shù)。并購(gòu)金額為11.50億美元，并購(gòu)金額已經(jīng)接近2010年全年并購(gòu)金額的一半。

據(jù)媒體報(bào)道，目前中小型房企嘗試的民間融資，融資成本高達(dá)30。中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度和成本高企，將推動(dòng)行業(yè)并購(gòu)取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

高通智庫(kù)總經(jīng)理張宏在接受《財(cái)經(jīng)網(wǎng)》記者采訪時(shí)稱:從當(dāng)前看，房地產(chǎn)行業(yè)的并購(gòu)主要集中在以下領(lǐng)域:品牌房企針對(duì)中小房企的住宅項(xiàng)目并購(gòu)或是企業(yè)整體收購(gòu)；外資針對(duì)一二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)收購(gòu)；央企退出房地產(chǎn)領(lǐng)域引發(fā)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓；傳統(tǒng)零售企業(yè)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的收購(gòu)；壟斷國(guó)有企業(yè)在資產(chǎn)沉淀方面的需求。

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