房地產(chǎn)要重回改革開放之路

為避免出現(xiàn)惡性通脹，我們應(yīng)下決心繼續(xù)緊縮銀根，更多地使用利率、匯率的價(jià)格手段，輔之以存款準(zhǔn)備金率等數(shù)量手段，將過去幾年間超發(fā)的貨幣收回來。

凡價(jià)格高漲，必然是供不應(yīng)求。以金融行業(yè)為例，眼下民營(yíng)企業(yè)融資困難，黑市利率高達(dá)50%，甚至超過100%，說明面向中小企業(yè)的金融服務(wù)供應(yīng)嚴(yán)重不足。

供不應(yīng)求的另一行業(yè)是房地產(chǎn)，房?jī)r(jià)就是供需失衡的反映，而房地產(chǎn)的瓶頸制約因素又是政府壟斷的土地供應(yīng)。我一直強(qiáng)調(diào)一個(gè)觀點(diǎn)，決定當(dāng)期房?jī)r(jià)的不是當(dāng)期的供給和需求，而是預(yù)期的供給和需求。

保障房是否可以增加供給，扭轉(zhuǎn)供不應(yīng)求的局面？我認(rèn)為可能性不大。退一步講，即使保障房順利建成，商品房可能會(huì)因此而更加昂貴。除了土地，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生較大影響的就是貨幣政策。因加息步伐落后于通貨膨脹，真實(shí)利率長(zhǎng)期為負(fù)，通脹預(yù)期抬頭，購(gòu)買實(shí)物資產(chǎn)的需求持續(xù)旺盛。

如果政府下決心將房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行到底，是否能夠改變市場(chǎng)的預(yù)期？也許，但問題是調(diào)控能否進(jìn)行到底？過去幾次樓市調(diào)控，都因投鼠忌器，顧慮對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的負(fù)面影響而放棄。一旦政策松動(dòng)，價(jià)格立即報(bào)復(fù)性反彈，相信這次也不會(huì)例外。與前幾次不同的是，在控制通脹的總體方向下，政府似乎愿意犧牲一、兩個(gè)百分點(diǎn)的GDP，以求房?jī)r(jià)的下降。但這次必須顧忌的“器”也不同了，地方財(cái)政可能成為新的掣肘因素。

房?jī)r(jià)的癥結(jié)在于地方財(cái)政，這已逐漸成為人們的共識(shí)。房?jī)r(jià)中約40%~60%為地價(jià)和各種費(fèi)稅，也就是地方財(cái)政收入，不解決地方財(cái)政問題，房?jī)r(jià)就是打不開的死結(jié)。

房地產(chǎn)調(diào)控令土地財(cái)政難以為繼，如果將調(diào)控進(jìn)行到底，資金鏈條首先斷裂的可能是地方政府，而不是開發(fā)商，那時(shí)怎么辦？如果沿著行政干預(yù)的思路走不下去了，房地產(chǎn)市場(chǎng)的希望又在哪里？

和金融業(yè)一樣，要從根本上解決房地產(chǎn)的問題，仍然要靠改革和開放。具體而言，開放土地一級(jí)市場(chǎng)，增加土地供應(yīng)，平抑地價(jià)和房?jī)r(jià)，徹底改變土地和房屋越來越稀缺的預(yù)期。土地的市場(chǎng)配置將消除土地財(cái)政，為了平衡地方預(yù)算，需要進(jìn)行財(cái)稅體制改革。改革的重點(diǎn)不在中央和地方財(cái)權(quán)的劃分，而在政府職能的準(zhǔn)確界定，以及公眾對(duì)財(cái)政稅收的監(jiān)督。政府應(yīng)弱化其經(jīng)濟(jì)功能和投資功能，裁減冗員，削減政府消費(fèi)，將有限的稅收收入集中在公共服務(wù)和民生上，民生項(xiàng)目包括了保障房的建設(shè)。換句話說，財(cái)政改革重在節(jié)流，而不是開源。政府的職能和開支若按現(xiàn)在的趨勢(shì)擴(kuò)張，再開辟多少財(cái)源也不夠用。如果要節(jié)流，就必須強(qiáng)化納稅人的監(jiān)督與制約。歷史經(jīng)驗(yàn)告訴我們，自我約束是靠不住的。

跳出凱恩斯主義的框架，從宏觀政策和行政干預(yù)轉(zhuǎn)向改革開放，改革財(cái)稅體制，開放壟斷的和被管制的行業(yè)，開放市場(chǎng)，創(chuàng)造新的投資機(jī)會(huì)和就業(yè)機(jī)會(huì)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)潛力并未窮盡，是僵化的體制使我們陷入當(dāng)前的兩難困境。堅(jiān)持改革開放，我們就能夠打破僵化的體制，迎來新一輪的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

來源：東莞時(shí)報(bào) 作者：許小年

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