開發(fā)商加快中小城市布局 房地產(chǎn)投資升溫快

　　當(dāng)一線大城市房價正在漲跌之間苦苦掙扎之際，作為二三線的中小城市悄然登場。受新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策作用及我國城市化、工業(yè)化提速吸引，開發(fā)商加快了在中小城市的布局，一部分縣市的房價、地價出現(xiàn)了較快上漲。

　　
　　有關(guān)專家提醒，中小城市房地產(chǎn)開發(fā)升溫值得警惕。必須通過健全完善房地產(chǎn)各項管理制度，謹防這些中小城市房價、地價“跟風(fēng)”快漲，重蹈一線城市房價的“覆轍”。
　　

　　中小城市房地產(chǎn)投資升溫快
　　

　　摩根大通中國投資銀行副主席龔方雄近日接受采訪表示，中小城市房地產(chǎn)市場投資快速升溫，主要原因是：一、中央政府出臺的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策，使住房市場日趨飽和的一線城市土地供應(yīng)進一步受限，貸款緊縮，房地產(chǎn)業(yè)門檻抬高，難與少數(shù)央企爭地的開發(fā)商加快了向中小城市轉(zhuǎn)移；二、中央近期明確了發(fā)展中小城市的規(guī)劃步驟，城市化、工業(yè)化進程將提速，為房地產(chǎn)業(yè)帶來新的契機和發(fā)展空間。
　　

　　全國2000多個中小城市，占全國人口約70%的城鎮(zhèn)人口，對開發(fā)商而言意味著更廣闊的市場機會。而近年來隨著各地高鐵建設(shè)的躍進，戶籍改革的推進，外加中小城市本身的城鎮(zhèn)化需求，原本已經(jīng)布局二三線城市的地產(chǎn)商，加速了這一進程。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，去年10大標桿房企在一線城市的土地儲備共計4100萬平方米，在其他城市土地儲備量達到了17479萬平方米，二三線城市占土地儲備比重高達80%，大有“得二三線城市者得天下”之勢。
　　

　　另據(jù)最新統(tǒng)計顯示，萬科地產(chǎn)[簡介最新動態(tài)]去年獲取的房地產(chǎn)開發(fā)項目共計44個，二三線城市占了90%以上，今年一季度已新增11個項目，其中八個在二三線城市；保利地產(chǎn)[簡介最新動態(tài)]去年拿地總支出超過300億，其中二三線城市占2/3；金地[簡介最新動態(tài)]地產(chǎn)去年新增土地面積在二三線城市的占81.9%，今年第一季度又在二三線城市補11%。
　　

　　近期，浙江省規(guī)劃五年內(nèi)，在嘉興、義烏開展統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展綜合配套改革試點，在溫州、臺州開展民營經(jīng)濟創(chuàng)新發(fā)展綜合配套改革試點。福建省規(guī)劃在三到五年，開展21個小城鎮(zhèn)綜合改革建設(shè)試點。各地城鎮(zhèn)化的快速推進及首套購房優(yōu)惠政策的持續(xù)實施落實，必將釋放新的剛性購房需求。

　　
　　部分縣市房價地價漲幅較大
　　

　　業(yè)內(nèi)人士指出，在成為新趨勢下，部分縣市的房價、地價顯現(xiàn)出快速上漲勢頭，值得有關(guān)部門的警惕。
　　

　　在福州、長沙、成都、漳州等多個二三線城市布局房地產(chǎn)開發(fā)的福晟集團董事長潘偉明認為，相對于高房價、高地價的一線城市而言，二、三線城市的房地產(chǎn)市場尚未形成大的泡沫，平均地價3000多元，獲利空間較大，因此成為開發(fā)商們爭奪的新戰(zhàn)場。
　　

　　正當(dāng)上海房價站立在二萬元均價并繼續(xù)摸高之時，不少的剛性需求被擠出城外，承接這部分需求的就是昆山、太倉等蘇南地區(qū)。而蘇南地區(qū)之所以能夠順利“承接”上海，主要依賴是滬寧城際、寧滬高速拓寬等一系列城際交通方式的實現(xiàn)，在上海、昆山兩地間的交通距離越來越近之時，昆山房價同時也在逐步地向上海水平靠攏。目前，在昆山的花橋等地區(qū)，均價已經(jīng)步入萬元左右。

　　
　　將轉(zhuǎn)戰(zhàn)中小城市作為生存之道的福建三盛地產(chǎn)集團總經(jīng)理程璇說，2008年以來，三盛地產(chǎn)在閩南的一個縣級市———南安市官橋鎮(zhèn)分期開發(fā)名為“溫泉新都”的房地產(chǎn)項目，該樓盤的銷售均價從最初每平方米1800元，漲到了現(xiàn)在的5000元。
　　

　　近兩年來，晉江、福清、長樂、南安等福建省內(nèi)一批經(jīng)濟較發(fā)達的縣級城市房價快速上漲，有的縣級市城中心房價甚至從每平方米兩三千元“瘋漲”至逼近一萬元。房價的不斷趨高成為這些城市地價上漲的強勁動力，記者從福清市國土資源部門了解到，今年1月份這個城市新誕生的“地王”樓面價達8690元/平方米，短短四個月的時間就讓樓面價3113元的舊“地王”風(fēng)光不再。

　　
　　健全管理制度“防患于未然”
　　

　　中國土地勘測規(guī)劃院地價研究所所長趙松認為，目前二、三線城市的經(jīng)濟環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展、產(chǎn)業(yè)聚集度都不如一線城市，而其房地產(chǎn)市場投資熱度卻正在急劇升高，須防止這些地區(qū)的地價“跟風(fēng)”過快上漲。
　　

　　業(yè)內(nèi)人士指出，高企的房價損害的不僅是當(dāng)?shù)孛裆?，也將逐漸削弱縣域城市的成本優(yōu)勢，最終損害中小城鎮(zhèn)的城市化進程。相對一線城市而言，中小城市房價高漲更容易缺乏制度層面的約束。面對瘋漲的房價，一線城市往往處于輿論的風(fēng)口浪尖，具有很大的調(diào)控壓力；中小城市的規(guī)劃發(fā)展缺乏輿論監(jiān)督，高房價泛濫的泡沫更難以控制。
　　

　　北京科技大學(xué)管理學(xué)院教授趙曉接受記者采訪時建議，目前，多數(shù)中小城市還未全面實行土地招拍掛制度，這項土地制度亟待進一步完善，并在廣大中小城市嚴格執(zhí)行。現(xiàn)行的土地招拍掛制度應(yīng)朝向綜合評標拍地的方向加以改革，即普通商品住房開發(fā)用地競拍須綜合考慮競買者的資質(zhì)、從業(yè)經(jīng)驗、開發(fā)業(yè)績、市場聲譽和信用度等多種因素，改變目前“價高者得”、價格決定一切的模式，防止由于現(xiàn)場拍賣導(dǎo)致不理性競價。

　　
　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林建議，在大中城市基本建立起保障性住房制度的現(xiàn)狀下，保障房工程應(yīng)及時向中小城市延伸。目前，大多數(shù)中小城市保障性住房的建設(shè)力度還遠遠不夠，有的保障覆蓋面很小，有的根本就沒有。如果中小城市房價過快地漲起來以后，這些地方政府在保障房建設(shè)上又沒有及時跟上，必然會對城鎮(zhèn)中低收入居民家庭改善住房造成較大影響。
　　

　　福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長王阿忠建議，中小城市應(yīng)適時建立房價預(yù)警機制，加強對新興房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度。國際居住用途的房價預(yù)警標準為每個家庭年收入的三至六倍。中小城市房價超過上限6倍，地方政府就應(yīng)及時有效地綜合采用信貸政策、稅收政策等手段抑制虛高的房價，防患于未然，以免重蹈一線城市房價居高難下的困局。
　　
　　
　　來源：經(jīng)濟參考報

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