中國房地產(chǎn)泡沫開始泄氣

中國房價(jià)多年來狂漲不止，如今，這個(gè)泡沫開始泄氣了。

中國部分主要城市的住宅價(jià)格開始回落，一些不受歡迎的炒房行為受到抑制，但同時(shí)也讓人越發(fā)覺得，中國經(jīng)濟(jì)增長的放緩速度可能快于預(yù)期，并可能會破壞全球增長前景。

房地產(chǎn)市場是中國經(jīng)濟(jì)過去20年非凡增長紀(jì)錄的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)行業(yè)的狀況對中國建筑、鋼鐵和水泥行業(yè)至關(guān)重要。精明的投資者和那些希望資金回報(bào)高于銀行存款利息的普通中國人也十分青睞房地產(chǎn)投資。中國地方省市也依賴不斷上漲的地價(jià)來為基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目提供資金。

樓市價(jià)格下滑會沖擊中國的工業(yè)和投資，削弱消費(fèi)者支出。瑞士銀行UBS的經(jīng)濟(jì)學(xué)家安德森Jonathan Anderson說，中國屬于“房地產(chǎn)主導(dǎo)式經(jīng)濟(jì)”。據(jù)他估計(jì)，單是房地產(chǎn)建設(shè)這一項(xiàng)在中國2010年國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP中的比例就高達(dá)13%，是上世紀(jì)90年代的兩倍。

世界銀行World Bank多位經(jīng)濟(jì)學(xué)家周三在北京舉行的新聞發(fā)布會上提醒說，房地產(chǎn)泡沫是中國面臨的最大經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)之一。

雖然中國的預(yù)期增長仍遠(yuǎn)高于其它主要經(jīng)濟(jì)體，但這一增長若出現(xiàn)任何下降，都可能會對全球經(jīng)濟(jì)造成影響。鑒于美國不冷不熱的復(fù)蘇和歐洲仍在持續(xù)的主權(quán)債務(wù)問題，全球經(jīng)濟(jì)目前更加依賴于中國的需求。

如果中國房地產(chǎn)市場放緩的步伐快于人們的預(yù)期，會對很多向中國大舉出口的市場形成沖擊。很多拉美和非洲經(jīng)濟(jì)體已轉(zhuǎn)移了經(jīng)濟(jì)重心，開始向中國出口原材料，朝著滿足中國需求的方向挺進(jìn)，而很多西方消費(fèi)品制造商如今也指望中國消費(fèi)者有更富裕的感覺。同樣，中國地方政府改善基礎(chǔ)設(shè)施的計(jì)劃對于卡特彼勒公司Caterpillar Inc.等重型設(shè)備制造商來說有著非同小可的重要意義。

中國房地產(chǎn)市場的熾熱需求曾幫助中國實(shí)現(xiàn)了如此宏偉的增長計(jì)劃，但如今樓市需求開始減退。中國房地產(chǎn)咨詢公司搜房Soufun的數(shù)據(jù)顯示，5月中國平均房價(jià)同比上漲5.1%，漲幅較快速上漲的2009年和2010年有所放緩。

據(jù)渣打銀行Standard Chartered Bank估計(jì)，到今年年底，大連、天津等中國二線城市可能會出現(xiàn)足夠銷售20個(gè)月的存量房，給房價(jià)帶來“巨大”壓力。渣打銀行預(yù)計(jì)，中國很多城市的房價(jià)會下跌10%到20%。

市場研究公司龍洲經(jīng)訊Dragonomics的分析師Rosealea Yao跟蹤研究了中國九大城市的房產(chǎn)數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，今年4月這些城市的房價(jià)同比下跌了4.9%。這九個(gè)城市的房價(jià)去年大漲了21.5%，2009年漲了約10%，當(dāng)時(shí)中國剛剛擺脫全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)開始復(fù)蘇，房價(jià)在2009年底前出現(xiàn)劇烈上漲。

很多分析師認(rèn)為，一直顯示房價(jià)呈小幅上漲勢頭的官方數(shù)據(jù)淡化了房價(jià)的減緩速度，因?yàn)橹袊赏ㄟ^對開發(fā)商施壓來影響統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。政府可根據(jù)自己希望什么樣的數(shù)據(jù)，來讓開發(fā)商停止或增加向市場投放高價(jià)值房產(chǎn)。

世界銀行駐北京首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家韓偉森Ardo Hansson周三說，中國應(yīng)考慮進(jìn)一步提高利率，控制物價(jià)，防止出現(xiàn)房地產(chǎn)和其它資產(chǎn)泡沫。他沒有對當(dāng)前房地產(chǎn)增速放緩是否會影響中國經(jīng)濟(jì)增長發(fā)表看法，但強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)行業(yè)對中國經(jīng)濟(jì)的重要性，特別是對鋼鐵和水泥業(yè)有著重要意義。

中國房地產(chǎn)增速放緩在一定程度上帶動了重要工業(yè)金屬價(jià)格走低?，F(xiàn)貨銅價(jià)格自5月初以來已下跌了5%，至每噸人民幣6.9萬元合10,647美元左右，而2010年6月至今年3月，現(xiàn)貨銅累計(jì)上漲34%。

自今年2月以來，主要鋼鐵生產(chǎn)商一直在削減產(chǎn)品價(jià)格。

誠然，中國政府有關(guān)當(dāng)局已經(jīng)力圖緩解房價(jià)上漲，因?yàn)樗麄儞?dān)心通貨膨脹失控可能會迫使他們對經(jīng)濟(jì)進(jìn)行更嚴(yán)厲的整頓。政府官員面臨著已經(jīng)買不起房子的普通民眾的普遍憤怒。待解答的問題是，政府是否能夠以一種不會損害經(jīng)濟(jì)增長的方式逐漸降低房價(jià)。

中國建設(shè)銀行董事長郭樹清上周接受采訪時(shí)說，從許多方面來看，房價(jià)確實(shí)很瘋狂。他說，大城市的房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出年輕夫婦的經(jīng)濟(jì)能力，按平均收入計(jì)算，他們可能需要省吃儉用20年或30年才能買得起。

從房價(jià)與市民收入的對比來看，北京位居世界最昂貴的房地產(chǎn)市場之列。按搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)推算，2006年前幾個(gè)月，北京一套新房的均價(jià)約為10萬美元，相當(dāng)于普通居民32年的可支配收入。到2011年，均價(jià)已漲至25萬美元，翻了一倍多，但收入增幅卻相對較小，這意味著，一個(gè)普通居民現(xiàn)在需要儲蓄57年才能夠支付房價(jià)。

自2010年1月開始，中國政府推出了多種措施抑制投機(jī)，其中包括將第二套房首付款比例由40%提高至60%，禁止房地產(chǎn)行業(yè)以外的國有企業(yè)投資地產(chǎn)， 11次上調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金率，至21%，第三個(gè)措施在本質(zhì)上就是減少銀行的放貸量。

據(jù)上海房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計(jì)，上海4月份住房銷售較1月份的1.75萬套暴跌37%，至1.1萬套。由于生意蕭條，香港美聯(lián)集團(tuán)有限公司（Midland Holdings Ltd.）旗下的美聯(lián)物業(yè)（Midland Realty）關(guān)閉了上海九個(gè)房地產(chǎn)辦事處中的八個(gè)。美聯(lián)深圳研究中心高級主任徐楓說，政府的限購政策對房屋買賣都有巨大影響，導(dǎo)致成交量逐漸減少。

據(jù)龍洲經(jīng)訊統(tǒng)計(jì)，自今年年初開始，其追蹤的九個(gè)城市的銷售量下跌了一半左右。地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人說，在北京這意味著房租上漲。鏈家地產(chǎn)團(tuán)結(jié)湖分店經(jīng)紀(jì)人張凱（音）說，銷售量從2月以來跌了一半，小戶型月租金6月升至約3000元人民幣（460美元），5月為2500元（385美元）。團(tuán)結(jié)湖是一個(gè)中產(chǎn)階級聚集的繁華社區(qū)。他說，許多業(yè)主都不想賣，因?yàn)樗麄冊诘葍r(jià)格回漲。

北京其他地區(qū)的另一名經(jīng)紀(jì)人說，政府要求購房者必須持有正式的在京居住證以及連續(xù)五年的納稅證明，這一規(guī)定抑制了房屋銷售。他說，不過6萬到7萬元人民幣（9200至10800美元）的賄賂就足以讓市政府官員忽略這些要求。

房產(chǎn)市場放緩正值有證據(jù)表明中國的經(jīng)濟(jì)增長在減緩之際。上周，對采購經(jīng)理人的兩項(xiàng)調(diào)查顯示中國制造業(yè)減緩。作為僅次于美國的世界第二大經(jīng)濟(jì)體，中國經(jīng)濟(jì)第一季度較上年同期增長9.7%。5月底，隨著政府繼續(xù)收緊貨幣政策以對抗通脹，加上美國的進(jìn)口需求減弱，高盛（Goldman Sachs）將其對中國第二季度的經(jīng)濟(jì)增幅預(yù)期從之前的8.8%下調(diào)至8%。

同樣尚不明朗的是，中國經(jīng)濟(jì)官員是否能夠逐步緩和增長，而不是造成經(jīng)濟(jì)崩潰。中國希望低成本住房建設(shè)的激增在一定程度上彌補(bǔ)高端房地產(chǎn)市場需求的減少。但批評人士說，地方政府已經(jīng)越來越依賴于銷售豪華項(xiàng)目建設(shè)用地的收入，需要對地方政府施壓更大壓力，要求其支持社會保障住房的開支。有些地方政府將現(xiàn)有房產(chǎn)重新劃分為低收入保障房，而不是建設(shè)新的住房。

為低收入保障住房提供資金一直都是中央政府和地方政府分歧的一個(gè)根源，這導(dǎo)致保障房建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法切實(shí)完成。北京CRU Group咨詢公司分析師Li Bin說，中國規(guī)劃的保障住房項(xiàng)目只有約60%投入了建設(shè)，很大程度上是因?yàn)殄X是個(gè)大問題。

渣打集團(tuán)（Standard Chartered）說，若建設(shè)量和房價(jià)跌得太多，中國政府可能會在今年晚些時(shí)候放寬對買房的限制。

哥倫比亞大學(xué)（Columbia University）駐北京經(jīng)濟(jì)學(xué)家肖耿說，中國經(jīng)濟(jì)就像一輛沒有剎車的汽車，加油就跑得快，關(guān)掉油門就停下來。

瑞銀經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤說，她認(rèn)為降價(jià)會是暫時(shí)現(xiàn)象，因?yàn)閹缀鯖]有其他選擇的中國投資者會再次把錢投進(jìn)房地產(chǎn)，地方政府也會推高他們賣給開發(fā)商的地皮價(jià)格。她預(yù)計(jì)房價(jià)會再漲三到五年。隨后價(jià)格會大幅下跌，重創(chuàng)投資者、銀行、建筑公司和其他工業(yè)領(lǐng)域。

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