房地產(chǎn)行業(yè)：調(diào)控加速 開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型

　　受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，年初至今，主要城市商品房銷量陷入低迷。在價(jià)格漲勢(shì)得到基本控制的同時(shí)，成交進(jìn)入觀望期。盡管如此，由于房地產(chǎn)特殊的預(yù)售結(jié)算制度，房地產(chǎn)上市公司的中期業(yè)績(jī)并不能完全反映當(dāng)前市場(chǎng)情況。憑借項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算周期，不少房企的業(yè)績(jī)?cè)谏习肽暌廊槐３至己?。在住宅市?chǎng)遭受調(diào)控的情況下，商業(yè)地產(chǎn)、保障房建設(shè)已經(jīng)成為開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)的新領(lǐng)域。

　　住宅銷售不樂(lè)觀

　　數(shù)據(jù)顯示，目前已有33家房地產(chǎn)上市公司公布了2011年中期業(yè)績(jī)預(yù)告。其中有12家預(yù)增、3家扭虧、11家預(yù)減、3家續(xù)虧、4家首虧。就此計(jì)算，業(yè)績(jī)“預(yù)喜”的公司尚不足半數(shù)。項(xiàng)目結(jié)算周期以及毛利率變化成為影響房企業(yè)績(jī)的主要因素。

　　金融街 （000402 股吧,行情,資訊,主力買賣）預(yù)計(jì)上半年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)約8.63億元-11.17億元，同比增長(zhǎng)70%-120%。公司表示，凈利潤(rùn)大幅增加主要是上半年公司部分已銷售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目滿足收入確認(rèn)條件的較多；此外，公司津塔寫字樓和金融街中心等項(xiàng)目計(jì)入投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量。

　　金地集團(tuán) （600383 股吧,行情,資訊,主力買賣）則表示，按照公司2011年竣工計(jì)劃安排，較多項(xiàng)目竣工時(shí)間為今年第四季度，因此預(yù)計(jì)中期凈利潤(rùn)同比有所下降。合肥城建 （002208 股吧,行情,資訊,主力買賣）也表示，與上年同期相比，上半年竣工交付和結(jié)轉(zhuǎn)收入的面積有一定幅度減少、項(xiàng)目毛利率有所下降，從而使得中期業(yè)績(jī)出現(xiàn)下滑。

　　從全行業(yè)來(lái)看，今年1-4月由于房地產(chǎn)政策因素影響，樓市銷售量出現(xiàn)下滑，從而對(duì)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)投資產(chǎn)生了影響。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月全國(guó)商品房銷售面積累計(jì)為2.48億平方米，同比增長(zhǎng)6.3%，較3月下降了8.6個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額累計(jì)達(dá)1.41萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)13.3%，增幅較3月下降了14個(gè)百分點(diǎn)。受此影響，4月全國(guó)新開(kāi)工面積1.69億平方米，同比增長(zhǎng)26.86%，環(huán)比則下降了18.12%。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，5月份以來(lái)，多數(shù)城市成交面積同比均有所增加，但環(huán)比漲跌互現(xiàn)，市場(chǎng)總體成交仍沒(méi)有擺脫低迷現(xiàn)象。價(jià)格漲勢(shì)基本得到控制，但成交量尚未放大，整體市場(chǎng)量?jī)r(jià)格局未有效打破。不過(guò)由于預(yù)售結(jié)算制度，樓市低迷的現(xiàn)狀并不會(huì)即刻反映在開(kāi)發(fā)商的當(dāng)期業(yè)績(jī)上。

　　開(kāi)發(fā)商尋求轉(zhuǎn)型

　　當(dāng)住宅市場(chǎng)受到政策調(diào)控時(shí)，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始把目光投向其他領(lǐng)域。商業(yè)地產(chǎn)由于受政策影響較小，已經(jīng)成為房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)的重地。此外，由于2011年保障房建設(shè)迎來(lái)高峰，保障房市場(chǎng)也成為開(kāi)發(fā)商競(jìng)相分搶的“蛋糕”。

　　早在2010年時(shí)，萬(wàn)科 （000002 股吧,行情,資訊,主力買賣）、保利地產(chǎn) （600048 股吧,行情,資訊,主力買賣）等一線房企就開(kāi)始加大商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)力度。萬(wàn)科計(jì)劃將商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)比例提高至20%，保利地產(chǎn)則計(jì)劃在3-5年內(nèi)將商業(yè)地產(chǎn)投資比例提升至30%。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、華潤(rùn)置地等地產(chǎn)商也紛紛提高了商業(yè)地產(chǎn)的投資比例。今年3月，招商地產(chǎn) （000024 股吧,行情,資訊,主力買賣）還將全資子公司深圳招商房地產(chǎn)有限公司分立為存續(xù)公司和新派生公司——深圳招商商置投資有限公司。據(jù)公司人士介紹，此舉正是為了加大招商地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)上的投資比重。

　　在商業(yè)地產(chǎn)備受重視的同時(shí)，保障房巨大的市場(chǎng)潛力也吸引了不少開(kāi)發(fā)商加入。然而，開(kāi)發(fā)商投身保障房的同時(shí)，如何實(shí)現(xiàn)有效的盈利模式已經(jīng)成為擺在眼前的頭等問(wèn)題，如何籌措保障房建設(shè)資金也在一定程度上影響著開(kāi)發(fā)商投建保障房的積極性。對(duì)此，首開(kāi)股份 （600376 股吧,行情,資訊,主力買賣）近期公告稱，公司擬在銀行間市場(chǎng)發(fā)行不超過(guò)43億元的中期票據(jù)，募集資金將用于公司保障性住房項(xiàng)目的建設(shè)。業(yè)內(nèi)人士指出，銀行間市場(chǎng)向保障房建設(shè)打開(kāi)大門，將調(diào)動(dòng)一批房企參與保障房建設(shè)的熱情。

　　中金公司分析認(rèn)為，經(jīng)歷2011年前兩個(gè)季度的推地、報(bào)建準(zhǔn)備期后，各省市保障房建設(shè)在下半年將會(huì)明顯提速，從而推動(dòng)投資、新開(kāi)工數(shù)據(jù)維持增長(zhǎng)。而地方政府的資金壓力將使其在保障房建設(shè)上更為依賴“政府+開(kāi)發(fā)商”的運(yùn)作模式。

來(lái)源：中國(guó)證券報(bào)　于萍

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