開(kāi)發(fā)商解釋成本構(gòu)成：房地產(chǎn)暴利主要來(lái)自囤地

　　蓋房子到底有沒(méi)有暴利，記者第一時(shí)間聯(lián)系了開(kāi)發(fā)商。

　　利潤(rùn)超過(guò)15%才立項(xiàng)

　　省城一位不愿透露姓名的開(kāi)發(fā)商說(shuō)，商品房的成本一般由九部分組成。其中，第一部分是地價(jià)和契稅，約占成本的40%；其次是項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘探等前期費(fèi)用，約占5%；第三大部分是建安成本，主要包括：房子主體結(jié)構(gòu)、安裝工程、地下車(chē)庫(kù)等多種費(fèi)用，約占35%；第四部分是開(kāi)發(fā)期間的各項(xiàng)費(fèi)用，如城市建設(shè)綜合配套費(fèi)每平方米是246元，人防異地建設(shè)費(fèi)等；第五部分成本是電力、園林景觀(guān)等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；第六部分是營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，這個(gè)費(fèi)用一般是銷(xiāo)售額的2%；第七部分是經(jīng)營(yíng)性稅金，這個(gè)一般是銷(xiāo)售額的8.5%不含企業(yè)所得稅；第八部分就是管理費(fèi)；最后一部分就是一些不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。第四至第九部分約占成本的20%。

　　收入主要指的是房子銷(xiāo)售后的收入。以住宅項(xiàng)目為例，收入指的是去除項(xiàng)目?jī)?nèi)居委會(huì)、消防站、幼兒園等公建設(shè)施后，住宅及地下室銷(xiāo)售的收入。

　　“一般情況下，一個(gè)項(xiàng)目的稅后利潤(rùn)率大于等于15%時(shí)，項(xiàng)目方可立項(xiàng)?！痹撻_(kāi)發(fā)商坦言，一般項(xiàng)目的利潤(rùn)率在15%—25%之間。

　　省城有的項(xiàng)目利潤(rùn)率高達(dá)100%

　　“其實(shí)從成本的幾大構(gòu)成部分來(lái)看，如果出現(xiàn)暴利，最關(guān)鍵的就是指土地成本?！痹撻_(kāi)發(fā)商指出，暴利主要是由囤地造成的。舉個(gè)很簡(jiǎn)單的例子，開(kāi)發(fā)商在2001年前后拿到土地，分多批開(kāi)發(fā)，中間拖上四五年，到了2011年開(kāi)發(fā)時(shí)，土地價(jià)格翻番增長(zhǎng)，而開(kāi)發(fā)商拿地時(shí)的成本還是很低的。這樣算起來(lái)，利潤(rùn)率就會(huì)遠(yuǎn)大于15%?！俺送恋赝猓ò渤杀?、城市建設(shè)配套費(fèi)等多種成本費(fèi)用基本都是穩(wěn)定的，即便是過(guò)了多年，漲幅也不會(huì)太大。”

　　該開(kāi)發(fā)商透露，在濟(jì)南有的住宅項(xiàng)目利潤(rùn)率達(dá)到40%以上，甚至超過(guò)100%，其中最主要的原因就是囤地。

來(lái)源： 齊魯晚報(bào)

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