2015年后中國房地產(chǎn)將出現(xiàn)拐點的重要時間窗口

自美國次貸危機以來，美國房地產(chǎn)市場價格下跌超過30%，這不僅僅是因為房地產(chǎn)市場泡沫破裂負面效應的短期困擾，更是意味著美國人口結(jié)構(gòu)變化對房地產(chǎn)市場需求長期趨勢和購買力的影響已經(jīng)開始逐步顯露。

美國房地產(chǎn)市場之所以持續(xù)下跌是因為住房市場的“需求飽和”，而“需求飽和”的根本性決定因素一方面是人口總量變化包括自然增長率與移民增長率對住房需求的影響。美國生育率從90年代初開始進入持續(xù)的下降通道。人口普查局公布美國人口最新數(shù)字為3.08億人。過去十年來美國人口增長9.7%，為1940年以來的最低增幅。

美國蓋瑞·安德森經(jīng)濟研究中心曾經(jīng)的一項研究表明，本世紀初，海外移民的到來，促使首都華盛頓及周邊的房地產(chǎn)集中地區(qū)的房地產(chǎn)價格上升13.8%；在弗吉尼亞州北部和馬里蘭州，在外來移民數(shù)量增加113%的同時，房地產(chǎn)價格上揚了37.5%；而在外來移民數(shù)量很少或者沒有外來移民的地區(qū)，房地產(chǎn)價格則出現(xiàn)了下滑。該研究報告顯示，在外來移民數(shù)量下降最多的10個居民區(qū)，外來移民人口平均下降39%，房地產(chǎn)價格則平均下降了7.6%。

而另一方面，人口結(jié)構(gòu)的變化也決定著住房的需求。房價與家庭收入的平均百分比不超過2，是美國能夠承受房價的真正能力。20世紀70年代初，美國房價與家庭收入的百分比為1.7至1.8，但到次貸危機之前，美國房價與家庭收入之比高達6，而這其中正處青壯年的“嬰兒潮”成為美國購房市場的主力軍，并由此持續(xù)推高了房價。“嬰兒潮”期間出生的美國人口大約為7700萬人，占美國成年人的35%。近幾十年來，嬰兒潮正處在消費力最旺盛的時期，初次購房意愿年齡段的人口增加直接推升了美國房價每年上揚20%至30%。

美國人口統(tǒng)計局預測，美國的嬰兒出生率將長期維持低位，到2050年，生育率的下降和人口老齡化的加速不僅使美國住房總需求出現(xiàn)較大幅度的下降，也將對住房需求的結(jié)構(gòu)產(chǎn)生新的影響，那些曾經(jīng)促進美國住宅市場繁榮的“大戶型”將出現(xiàn)滯銷。

回顧美國半個多世紀的發(fā)展，城市化就是以房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展為重要動力的城市擴大化的過程。而老齡化加速將使得人們更愿意選擇環(huán)境污染小、生活成本低的郊區(qū)居住，這也意味著半個多世紀以來美國人口從鄉(xiāng)村、郊外向大都市區(qū)域轉(zhuǎn)移的過程也很可能放緩，因此大戶型、城市中心的房價也面臨長期下行的壓力并進而拖累美國房地產(chǎn)市場的長期走向。

房地產(chǎn)市場從來沒有所謂的“剛需”，“人口紅利”更不是永久性的增長因素，人口結(jié)構(gòu)影響房地產(chǎn)需求進而影響房地產(chǎn)走勢似乎是一個逃不出的“鐵律”，對于中國亦是如此。按聯(lián)合國數(shù)據(jù)推測，我國的人口紅利將在2025年下降到全球平均水平。人口結(jié)構(gòu)的變化將會改變房地產(chǎn)市場的供給需求結(jié)構(gòu)。預計中國人口增速將在2015年后進入下降通道，以及2020年60歲以上人口將達到2.5億，這個時間段也將是中國房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)出現(xiàn)拐點的重要時間窗口。

來源：經(jīng)濟參考報　 張茉楠

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