房地產(chǎn)行業(yè)：“三限”形勢(shì)下看“大剛需”

　　行業(yè)1-5月運(yùn)行中性偏上，后期增速會(huì)有所回落。行業(yè)1-5月在投資、新開(kāi)工和銷售方面同比增速分別是35%、23.8%和9%。行業(yè)前期運(yùn)行略微好于市場(chǎng)預(yù)期。我們維持全年增速判斷，同時(shí)下調(diào)房?jī)r(jià)波動(dòng)下限，認(rèn)為下半年不同地區(qū)房?jī)r(jià)有望松動(dòng)；同時(shí)提示由于2010年4季度為行業(yè)運(yùn)行高點(diǎn)，下半年行業(yè)增速會(huì)有所下滑。

　　對(duì)下半年行業(yè)運(yùn)行趨勢(shì)的看法。

　　漲價(jià)壓力有望減弱:由于2010年下半年開(kāi)發(fā)商處于補(bǔ)庫(kù)存周期，按時(shí)間推算相關(guān)項(xiàng)目將在2011年下半年陸續(xù)推入市場(chǎng)?？紤]到目前市場(chǎng)資金面呈現(xiàn)收緊趨勢(shì)，我們預(yù)計(jì)更多房地產(chǎn)企業(yè)將通過(guò)價(jià)格調(diào)整來(lái)加大資金回籠。此外，“一房一價(jià)”政策和保障房入市也將一定程度拉低房?jī)r(jià)。

　　第3季度將成為保障房開(kāi)工高峰:1-5月全國(guó)保障房新開(kāi)工率為34%，按照10月底完成60%開(kāi)工率推算，3季度將成為全國(guó)保障房開(kāi)工高峰。不排除后期出臺(tái)相關(guān)保障房支撐政策。

　　調(diào)控進(jìn)入謹(jǐn)慎期:我們不能否定調(diào)控繼續(xù)加碼的可能，但目前房?jī)r(jià)快速上漲趨勢(shì)得到抑制，前期調(diào)控已有所成效。政府后期在進(jìn)一步考察調(diào)控效果的同時(shí)，將更多關(guān)注實(shí)體經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的承受能力，尤其是保障房建設(shè)是否能有效對(duì)沖逆周期調(diào)控帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)下滑。

　　“大剛需”將成為市場(chǎng)后期關(guān)鍵。在限購(gòu)、限貸、限價(jià)的“三限政策”下，我們認(rèn)為后期市場(chǎng)的主要看點(diǎn)將集中在“大剛需”的釋放程度。所謂“大剛需”包括三個(gè)層次，即商品房首套房置業(yè)、改善性二次置業(yè)和保障房需求。

　　潛在“大剛需”對(duì)市場(chǎng)構(gòu)成支撐，開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品需適銷對(duì)路。根據(jù)我們測(cè)算，未來(lái)5年市場(chǎng)年均潛在需求僅新婚住房就有8.4億平左右；如果考慮到所有的“大剛需”，市場(chǎng)潛在需求面積在9.38億平上下。在“三限”形勢(shì)下行業(yè)百花齊放的局面很難出現(xiàn)，以“大剛需”為主線尋找適銷對(duì)路產(chǎn)品將使得企業(yè)獲取更大優(yōu)勢(shì)。

　　維持行業(yè)“增持”評(píng)級(jí)。截至6月20日，A股市場(chǎng)動(dòng)態(tài)PE在16.27倍，房地產(chǎn)板塊動(dòng)態(tài)PE在18.87倍。板塊估值低、業(yè)績(jī)鎖定性強(qiáng)、存在降價(jià)預(yù)期的特點(diǎn)將成為支撐估值的重要因素。而從對(duì)通脹的博弈角度而言，行業(yè)也存在投資價(jià)值。

　　擇股圍繞“大剛需”。不論市場(chǎng)是否出現(xiàn)降價(jià)，以滿足“大剛需”為主的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中符合政策發(fā)展方向、有望取得更大優(yōu)勢(shì)。因此從當(dāng)前情況而言，投資該類型企業(yè)具備更高的安全性。相關(guān)企業(yè)主要包括:1）快速周轉(zhuǎn)、滿足首套房置業(yè)的萬(wàn)科、保利地產(chǎn)（600048）、榮盛發(fā)展（002146）；2）土地溢價(jià)程度高、滿足二次改善性置業(yè)的招商地產(chǎn)（000024）、嘉凱城（000918）、濱江集團(tuán)（002244）；3）受調(diào)控影響較小的金融街（000402）和世茂股份（600823）；4）具備獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的京投銀泰（600683）和5）保障房開(kāi)發(fā)類企業(yè)，首開(kāi)股份（600376）等。

來(lái)源： 海通證券

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